房地產市場還有兩隻“鞋要掉”，直到……

商業房地產市場在未來幾個月可能如何發展的當前現實和可能的後果

我最近了解到“等待另一隻鞋掉下來”這句話的由來。 在 XNUMX 世紀後期，紐約市公寓的居民可以聽到住在他們樓上的鄰居的噪音。 一種常見的聲音是脫鞋； 一旦您聽到一隻鞋子撞擊地板的沉悶砰砰聲，您很快就會聽到另一隻鞋子掉落的聲音。

美國住宅和商業地產市場的第一隻鞋是2022年全年：持續加息、銷量大幅下降、房地產價格遇冷。 該國前六大新房建築商中的三家最近報告稱，2022 年秋季的淨新訂單下降了 15%（LennarLEN
), 38% (DR Horton), 和 80% (KB HomeKBH
). 2022 年 XNUMX 月，美國商務部報告新建單戶住宅銷量下降 企業排放佔全球 27% 從2021年XNUMX月開始。

對於商業房地產公司，尤其是寫字樓市場，情況依然嚴峻。 根據最近的研究，高達 企業排放佔全球 71% 的辦公空間可以支持“當前使用量的四倍”。 像這樣的統計數據使有關辦公室空缺的國家統計數據受到嚴重質疑。

說實話; 2022 年並不美好。 然而，專家們仍然不確定 2023 年會如何發展。 在我們可以稱住房和商業房地產領域眾所周知的“一切順利”之前，還需要再掉多少只鞋？ 答案是兩個，可能還有第三個（對於所有那些黑桃玩家來說）：

1. 審計
2. 市政稅
3. （可能）強制出售

掉下的第一隻鞋：審計

大多數房地產私募股權公司的年終時間為 2021 月，必須在 2022 月底或 XNUMX 月底之前向其銀行和投資者提供經審計的財務報表。 因為 XNUMX 年 XNUMX 月實際上是歷史上最低的利率環境，而租金上漲非常快（即通貨膨脹），房地產的價值幾乎沒有重力。 快進到 XNUMX 年底，情況大不相同，但面對急劇上升的利率，許多房地產投資者並未主動重新評估其持有的房地產價值。

為什麼某些房地產投資者沒有重新評估他們的價值？ 一方面，與 2022 年相比，2021 年的租金和利潤可能仍在上漲。從表面上看，房地產所有者喜歡相信，如果他們產生更多的盈利能力，他們就會創造更多的價值，這是事實。 但在房地產中，估值要求您將利潤乘以估值因子以獲得最終答案（只是為了讓事情變得更混亂）。 您將利潤除以一個百分比（稱為資本化率）以獲得您的財產的當前價值。 資本化率往往跟隨利率。 隨著利率上升，上限利率上升。 當上限利率上升時，房地產的價值就會下降。

因此，在其他條件相同的情況下，如果房地產所有者在 2022 年的房地產收益高於 2021 年，他們的房地產估值仍可能低於一年前，因為利率上升了近 5 個百分點。

審計季是關鍵時刻。 由於交易明顯減少——這意味著對商業地產進行估值的評估師的補償減少——房地產投資者將不得不自利率飆升以來首次捍衛自己的價值。 所有這些“重估”正在發生，並將持續未來 60 到 90 天。 該值高於去年的可能性較小。

為什麼這一切很重要？ 如果投資者在其貸方的最高貸款價值比為 80%，銀行將只會向您提供 80% 的貸款——即使您的房產價值下降。 如果投資者欠銀行的錢多於他們願意借給你的錢會怎樣？ 您要么需要償還全部貸款，要么向銀行提供更多現金（或其他資產）作為抵押品。 在大流行期間，銀行迅速做出修改並覆蓋投資者，但今天情況大不相同。

當前的金融市場狀況急劇收緊。 近年來可能安全的業主現在可能被迫尋找其他融資方案。 或者成為被迫的賣家。

面對利率上升，有些投資者既精明又積極誠實（儘管他們的財產收入仍在攀升），但許多人的價值與 2021 年保持一致。有些人甚至提高了價值。

那些一直在提高估值的人可能會被迫承認利率上升的事實。 即使他們表現良好，銀行也可能會迫使他們回答以下問題：您的貸款是否符合價值測試？

第二隻鞋掉落：減稅

如果您是徵收房地產稅的城市、縣或學區，您的收入取決於兩件事：1. Millage rates（稅率）和 2. 您要徵稅的財產的價值。

評估師所說的財產價值與應稅價值之間總是存在差異。 在接下來的幾個月和幾個季度裡，財產價值可能會大幅下降。 由於審計員和財產所有者就經審計的財務價值可以有多高爭論不休，這些財產所有者往往會與法院抗爭，以從市政當局獲得盡可能低的稅收評估價值。

那是什麼意思呢？ 如果較高的利率導致整個審計季節的價值下降，那麼擁有這些房產的房地產投資者將在下一次前往法院尋求減少他們向市政當局繳納的稅款。

房地產價值下降和空置率上升意味著城市稅收減少。 由於城市在提供不同形式的融資以完成房地產交易方面發揮著非常重要的作用，因此在基礎設施改善對房地產開發至關重要的地方設想大幅減稅是有問題的。

簡而言之，較低的稅收收入意味著開發商的機會較少。

這款特別的鞋子將非常具有地域性。 市政當局的財務可行性狀況各不相同。 例如，那些擁有較小寫字樓市場的人可能會過得更好。 提高稅率也可以緩解稅收擔憂，這可以暫時解決收入漏洞，但最終會降低任何地方對投資者的長期吸引力。

（可能的）第三隻鞋掉落：被迫賣家

讓我澄清一件事：我並不是在預測一個被迫的賣方市場。 它可能會發生； 它可能不會。

但是，當我們看到第一隻鞋子掉落時，我們都需要保持警惕，聽聽住房和商業房地產市場的第三隻鞋子是否掉落。 前兩個因素（經審計的估值和稅收減少）的結合很可能導致投資者被迫出售。

我們現在需要問的問題是，“我們什麼時候才能知道？” 和“需要多長時間？” 簡短的回答是我們可能會在夏天知道。 春季是了解消費市場實力的好時機，因為春季銷售旺季是大多數消費者（及時）為下一學年購買新房的時候。 春季銷售旺季的早期茶葉似乎還不錯，但如果利率因某種原因飆升，這種情況可能會迅速改變。

也將是夏季，銀行才能為那些不符合貸款 LTV 測試的人破譯解決方案。

如果較低的房產估值不會導致被迫出售，我相信我們將接近房地產市場的全面復甦。 大多數房地產下行週期都比一年長得多，但商業房地產的一切都比過去更加不穩定。 峰值更高，下降速度更快，我相信當投資者感覺利率穩定並且被迫出售的風險被抵消時，就會對房地產資產產生真正的需求。