翻轉房屋將如何影響我的稅收？

翻轉房屋可能是一項有利可圖的業務。 但是不要讓理想化的翻屋電視節目影響你對它運作方式的看法。 你需要有經驗、有資金並且對你正在做的事情瞭如指掌。 當涉及到時尤其如此 翻轉房屋 和稅收。 這份房地產指南詳細介紹了房屋翻轉稅的預期內容。 一種 財務顧問 可以幫助您為您的房地產投資目標制定財務計劃，並幫助保護您的企業免受財務錯誤的影響。

您是房地產投資者還是經銷商？

您需要回答的第一個問題是您是否 房地產投資者 或經銷商。 原因是美國國稅局對這兩個類別徵稅不同。 投資者通常購買並持有房產至少一年。 通常，投資者將房產用於租金收入和資產，他們希望在多年內緩慢增值。

另一方面，經銷商是您的傳統 房子腳蹼. 他們購買房產的全部原因是為了轉售。 美國國稅局會根據以下幾點來確定您是否是經銷商：

• 房地產買賣的頻率和金額

• 該房產是否曾被列為您的 主要住處

• 為什麼 財產 是否持有，是否用於轉售以外的其他目的

• 有多少廣告和促銷用於房地產銷售

• 做了多少改進

• 納稅人出售財產的一般活動

一般而言，如果您要出售房屋，那麼您購買它的唯一目的就是改善它並轉售它。 這使您成為房地產經銷商。 如果您有任何其他問題，您應該聯繫財務顧問或稅務專家。

翻轉房屋和資本利得稅

有兩種類型 資本利得稅， 短期和長期。 短期資本利得稅的稅率與您的所得稅相同，適用於持有時間少於一年的資產（如房地產）的利潤。 長期資本利得稅 適用於持有超過一年的資產，並以更優惠的利率收取費用，從 0% 到 20% 不等，具體取決於檔次。

故事繼續

炒房者大多會落入短期資本收益陣營。 記住，當你在賣房子的時候，每天你都持有房產，你就在賠錢。 您想進入，進行改進并快速出售以獲利。 如果您通過貸款為購買提供資金，則尤其如此。

房地產經銷商的全面稅收待遇

在這一點上，我們已經確定活躍的房子腳蹼是房地產經銷商。 這意味著他們需要了解其他稅種。 除了繳納個人所得稅（最高可達 37%），房地產經銷商還需要額外繳納 15.3% 的自僱稅。

讓我們通過一個例子來工作 SmartAsset 的稅收計算器. 如果單獨申報的房地產經銷商當年收入為 200,000 美元，他們預計將繳納 40,811 美元的聯邦所得稅。 再加上 30,600 美元的自僱稅，您的總稅單為 71,411 美元或 35.71 美元的 200,000%。

當然，這還沒有考慮稅收減免。 讓我們談談降低稅單的一些步驟。

降低你的房子翻轉稅收負擔

即使作為房地產經銷商的稅收很高，也有一些方法可以降低您的房屋翻轉稅負。 當您開始轉手房屋時，可以採取以下三個步驟來幫助降低稅單。

1. 成立有限責任公司

在開始炒房之前，明智的做法是開始您的業務。 最受歡迎的業務結構之一是 有限責任公司. 有限責任公司允許您扣除業務費用。 最重要的是，如果出現問題，它們可以幫助您保護您的個人資產免受法律索賠。

它們的靈活性是它們如此受歡迎的另一個原因。 有限責任公司可以是獨資企業或合夥企業，也可以組織為公司以利用適用的稅收優惠。 請記住，有限責任公司是國家管理的實體，因此成立它們的確切規則和它們提供的好處因州而異。

2. 減稅

作為有限責任公司，您可以註銷許多炒房業務的費用。 以下是您可能能夠做出的九種常見扣除：

• 已售物業的家居裝修成本

• 房地產貸款利息

• 投資物業的物業稅

• 建築許可費用

• 房地產佣金

• 差旅費

• 辦公用品

• 所有異地辦公費用，如租金、互聯網、水電費等。

• 法律和會計費用

3. 扣除資本損失 

作為炒家，您可能不會每次都獲利。 這樣做的結果是，您可以扣除您面臨的任何資本損失，並用它們來抵消您的資本利得稅。 與您的財務顧問討論如何最好地抵消這些收益和損失，以及您是否有資格獲得 資本損失結轉.

炒房者得不到的稅收減免

不管您在互聯網上讀到什麼，如果您是一個活躍的房屋翻轉者，每年翻轉多處房屋，那麼其他人可以享受稅收減免，而您不會。 以下是您可能要考慮的一些稅收減免：

• 121排除： 這個 IRS 規則適用於 您的主要住所。 它可以讓您避免對出售主要住所的利潤徵收資本利得稅，最高利潤為 250,000 美元（如果已婚則為 500,000 美元）。 重申一下，這所房子必須被列為您的主要住所才有資格。 排除要求您在過去 24 個月中至少有 60 個月住在該房屋中。 這意味著快速翻轉的房屋不符合條件。

• 1031交流： 這個 延稅計劃 允許投資者出售一處投資房產，並通過購買新的投資房產來延緩出售稅款。 美國國稅局給你 45 天的時間來確定替代財產，並給你 180 天的時間來進行交易。 但為什麼家禽不能利用這一點呢？ 美國國稅局對誰可以參與 1031 Exchange 非常挑剔。 他們特別禁止為轉售而購買的房產參與。

底線

買賣房地產可以是 複雜 過程，特別是一旦你包括房屋翻轉稅。 最好做好準備進入業務，並知道你會因為什麼而陷入困境。 您需要了解美國國稅局要求您支付的金額，以及如何構建您的業務，以便讓自己處於長期成功的最佳位置。

翻轉房屋的技巧

• 您的房屋翻轉業務不必嘗試自行管理從增長資本到稅務規劃的財務。 有一位財務顧問在您身邊可以減輕您肩上的重擔，並為您提供更多成長機會。 如果您沒有財務顧問，找到一個並不難。 SmartAsset 的免費工具 為您匹配最多三位為您所在地區服務的經過審查的財務顧問，您可以免費採訪您的顧問匹配，以確定哪一位適合您。 如果您準備好尋找可以幫助您實現財務目標的顧問, 現在就開始.

• 除了按順序徵稅外，您還應該注意您的銀行賬戶。 有些銀行只是對小企業更友好。 查看我們的清單 小型企業的最佳銀行 利用這些機會。

圖片來源：©iStock/Feverpitched，©iStock/Svetlana Malysheva，©iStock/Aleutie

該職位 翻轉房屋和稅收：房地產指南 最早出現 SmartAsset 博客.