第 8 節住房券計劃的簡史

國會議員保羅·瑞安 (Paul Ryan) 對 50 歲貧困計劃的回顧^th 宣布向貧困宣戰的周年紀念日包括 20 個住房計劃，包括低收入住房信貸 (LIHTC)，這是我最近幾篇文章的主題。 除了 LIHTC 之外，通常稱為第 8 節的住房選擇券 (HCV) 是聯邦住房補貼穀倉中最大的主力軍。 住房和城市發展部 (HUD) 的 2023 年預算包括 超過$ 32十億 用於支付 200,000 張代金券的 HCV 計劃。 值得一提的是該計劃的歷史。 回顧過去，很明顯，利用市場上現有的出租房屋來幫助資金較少的人的努力一直遇到同樣的問題，即在聯邦和地方對租戶和住房提供者的要求之間找到適當的平衡，並保持靈活性和便攜性的憑證系統。

Housing Choice Voucher 計劃的最佳歷史之一（不過，我將在第 8 節中通篇提及它）是由國會研究服務處 (CSA) 提供的， 第 8 節住房計劃概述：住房選擇券和基於項目的租金援助. 該評論很好地概述了該計劃的起源和發展。 該計劃被稱為第 8 節，因為它是根據 8 年美國住房法第 1937 節授權的。

與食物獲取一樣，住房一直是工業經濟中的一個長期問題。 工薪階層經常發現他們的工資跟不上市場上沒有替代品的消費品價格，例如住房。 政府通常不會通過為低收入或無收入人群建造和經營住房，或者補貼其他人來建造和管理住房，而不是補貼生產並減少私人利潤動機參與者的市場壁壘。 第 8 節計劃的起源是努力為那些難以支付租金的人提供財政資源，以便他們從私人行為者那裡獲得出租房屋。

第23

第 23 條計劃是立法的結果 1965年國會通過，並使地方公共住房機構能夠與私人住房實體簽訂合同，為難以支付租金的人提供住房。 第 23 節允許 HUD 每年代表合格租戶向房主付款。 租戶將根據他們的收入獲得資格，而房主被定義為非營利性住房提供者。 這種早期利用其他實體購買土地、建築和經營住房的形式的引人注目之處在於，它起源於一種認識，即政府作為住房開發商和管理者並沒有取得多大成功。 這是二戰後美國反復出現的主題，政府在努力改善房價問題的同時，也在為是建造和管理住房還是花錢請別人來做這件事而苦苦掙扎。

實驗性住房援助計劃 (EHAP)

CSA 的歷史描述了 1970 年 EHAP 的開端，作為對“為低收入家庭提供津貼以幫助他們獲得他們選擇的現有、體面的出租住房的影響和可行性”的測試。 “選擇”這個詞很關鍵，因為它將告訴我們幾十年來發展的第 8 節計劃的基本理念，為需要住房的人提供使用聯邦資金購買私人市場的能力。 政府想通過實驗回答四個問題。

• 有多少家庭會參與？
• 他們會選擇什麼樣的住房？在哪裡？
• 私人住房供應商會做什麼？
• 該計劃的費用是多少？

同樣，這些是幾乎所有基於現金的計劃評估的主題。 令人驚奇的是，直到 1980 年才得到答案，而且結果聽起來和問題一樣耳熟能詳。 明確地說，結果是（來自 CSA 歷史），

• 住房質量和參與 – 結論中確定，“補貼必須與住房標準掛鉤”，但明智地，這與“更嚴格的住房標準限制參與”和“隨著補貼增加，所以不參與。”
• 保持聯繫 – 人們選擇使用這些付款的原因是與“親戚、鄰居和朋友保持密切聯繫，不受住房補貼支付的影響”。 換句話說，獲得幫助的人就像任何其他人一樣，試圖決定住在哪裡，平衡價格與其他因素。
• 對價格沒有影響 – “住房補貼計劃對住房價格幾乎沒有影響，也不會刺激新建築或重大改造。 然而，它確實有助於通過刺激維修來保護現有的住房存量。”
• 在本地運行 – 1980 年的建議是將代金券計劃的管理委託給當地公共住房機構。

這裡真正引人注目的是，在 1980 年，實驗的結果如何確定了今天第 8 節計劃仍然面臨的確切問題； 以及這些結果和結論是如何一次又一次地被發現，卻又被忽視的。 住房提供者的參與度繼續滯後，原因在 42 年前的報告中就有； 當規則和要求變得嚴格時，私人住房供應商會因為成本和風險而選擇退出。 這又被驗證了 在我經常引用的 HUD 研究中.

便攜性和選擇的問題也在那裡。 我已經指出 再次和 再次, 期望獲得代金券的家庭在長期尋找符合條件的單位後必須連根拔起，這對家庭來說是不公平的，也是不必要的。 一家人根據各種因素做出了生活選擇，如果他們對自己的住所感到滿意，為什麼不能今天就在那裡申請呢？

在另一時間，我將更深入地研究該實驗對通貨膨脹的影響，但從表面上看，結果發現基於現金的計劃似乎並沒有刺激租金上漲作為回應。 我自己對現金計劃的擔憂之一是，用現金支付租金會導致整個市場租金上漲。 我不知道這種通貨膨脹與 LIHTC 補貼數百萬美元建設項目時造成的通貨膨脹相比如何。 但 1980 年的好消息是 現金出租 不會導致明顯的通貨膨脹。

第 8 節和現在的住房選擇券

預算和政策優先事項中心 很好地總結了第8節的時間順序.

“第 8 節計劃於 1974 年在尼克松-福特政府期間設立。 1983 年、1987 年和 1998 年通過的立法對該計劃中基於租戶的部分進行了重大更改。作為 1998 年立法的一部分，國會合併了之前基於租戶的第 8 節計劃的兩個組成部分——證書和代金券——進入一個單一的住房計劃。”

今天，第 8 節“住房選擇優惠券”下有兩個計劃，該計劃允許當地 PHA 向符合條件的家庭發放優惠券，以及基於項目的優惠券，將優惠券分配給符合條件的項目中的住房單元。 在第一種情況下，一個家庭擁有優惠券並尋找願意接受該優惠券的私人業主，在第二種情況下，優惠券被用作新建項目的假定租金收入的一部分，通常是非營利組織擁有和經營的經常有 9% LIHTC 和其他資本補貼的項目。

最重要的是要注意的是，從一開始和整個歷史，代金券計劃都設想了一個機會，讓錢少的人可以選擇他們的住所，以及在能夠申請時這些機會的限制選擇有太多的規則和限制。 管理住房質量是有代價的，尤其是對於代金券持有人來說，選擇的餘地更少。 對以犧牲納稅人和代金券持有人為代價的私人牟取暴利的擔憂推動了越來越多的監管，但也往往會使私人住房供應商遠離參與。 隨著我們繼續審查該計劃，這將是一個持續不斷的主題。