美國：新的房地產泡沫即將來臨

房地產市場最有用的特點是 國家經濟的優秀溫度計. 它預測會發生什麼，所以當相關市場是佔地球經濟 25% 的美國市場時，傳染到歐洲只是時間問題。

美國：又一個類似於 2008 年的房地產泡沫？

2008年，美國房地產市場已經經歷了一次非常重要的成交量泡沫，相比之下，今天完全不同的景象讓這兩個事件完全沒有可比性。

第一個泡沫也被稱為次級抵押貸款泡沫，這個名稱被用來識別那些不符合一流信用的抵押貸款。

當時，由於獲得信貸的便利性，絕大多數美國人為購買一所或多所房屋而舉債，直到貸款變得越來越難以獲得，並且償還能力較差，因此，隨著抵押貸款“爆炸”，經濟陷入衰退。

這一連串事件造成的損失僅在兩年前，也就是 2020 年，隨著房地產價值的顯著增長，在數量上得到彌補， 13％同比增長，遠高於20年平均2%，甚至10年平均5%左右。

在這方面，2021 年全國席勒價格指數（價格趨勢佔住房市場的百分比）記錄了房屋價值的增長，達到了 最低價$ 50,000.

如果我們不考慮佛羅里達州，因為它非常負擔得起的稅收可能已經摻雜了數據，那麼儘管發生了大流行，美國其他地區的房地產市場在過去三年中仍然出現了巨大的增長， 烏克蘭戰爭 觸動了大家，因為資源，熊市（已經徘徊了一年多）。

去年在美國的開放日看到排隊購買各種規模和價格的房屋的情況並不少見，但現在情況確實發生了變化。 美國家庭可以花費的資源越來越少，而那些不急需的人要么放棄買房，要么尋找方便的住處。

這產生了一些影響：一方面，儘管有需求，但能夠並且想要購買房屋的人越來越少，因此抵押貸款申請急劇下降，另一方面，整個行業都受到影響，工作更加不穩定，對廚房和客廳的需求減少，電工、木匠和搬家的工作減少，因此美國經濟急劇收縮。

美國房地產市場的數據分析和健康狀況

首套房和二套房的住房貸款需求均處於 22 年來的低點，儘管市場發展非常緩慢。

房市對即將到來的危機有強烈的預感，但也很慢，沒有像股市一樣的反應時間，通常是突然的，先是房子的價格停滯，然后買家消失，最後是價格更正（今年-8％）與以下所有內容。

分期付款與收入的比率是最重要的，美國人習慣於考慮分期付款的可負擔性。 今天，同樣的分期付款，美國公民可以買得起價值不菲的房子 比 118,000 年減少 2020 美元, 如果我們在談論 $500,000 房屋。 這是與分期付款密切相關的利率 6% 但不確定這些是否會再次上漲並擴大價差。

6% 的利率與美國中央銀行的加息密切相關，並且處於這個水平 整體利率上升 225 個基點，但美聯儲已經表示，不僅今年將至少再加息一次，而且明年還將繼續加息，直到通脹率達到 3% 左右。 

與年初美國的抵押貸款利率為 3% 相比，利率上升得越多，抵押貸款就越昂貴。 今天，在三個季度之後，它們達到了 6.25%，並且增長沒有停止的跡象。

在這種難以獲得信貸和房地產價格下跌的螺旋式上升中，一個非常有趣的事實是，在谷歌上搜索“如何現在賣掉我的房子”這個短語的百分比非常驚人。 + 2750％ 僅在今年八月。

詳細來說，我們可以看到，受影響最大的價格範圍將是 500,000 美元至 800,000 美元之間的房屋以及 200,000 美元以下的房屋，儘管目前處於後者範圍內的房屋已經享受了重要的降落傘，例如購房有強烈的購買力。情緒成分，因此購房者願意忍受漲價以實現購房夢想，但這種“耐心”在持續漲價的情況下能堅持多久，尚不得而知。

新房月供量，即新建待售房屋與未售房屋的比率，為 急劇下降，一個信號表明未售出的房產變得越來越普遍。

過去的美國房地產市場

與 2000 年相比，當時供應很少，房價也保持得相當好，今天有很多房子，價格急劇下降，再加上拉美裔和非裔美國人的出生率也越來越低。人口（歷史上出生率較高）以及大流行和大流行後購買房地產的激勵措施正在逐漸結束，這引發了美國房地產行業的完美風暴。

唯一非常積極的一點是，家庭與 次級抵押貸款 2008 年的危機更加穩固，但儘管如此，雖然去年有可能買得起 60% 的房產 在今天市場上美國家庭的平均財富中，這個百分比已經下降到 45%（僅僅四分之三就下降了 15%）。

房屋銷售危機的蔓延效應只是時間問題。 歐洲，尤其是意大利，可以依靠全球一些最高的家庭儲蓄，這是一個很好的緩解因素； 除此之外，我們還必須加上增加房屋價值的戰略位置和旅遊和美食美酒的強大影響力。 然而，另一方面，人們擔心公共債務可能導致該國違約，以及烏克蘭即將爆發的戰爭，它始終存在演變成核戰爭和全球戰爭的危險。