習近平重塑中國房地產市場為國家主導地位鋪平道路

(彭博社)——對於任何政府來說，在最好的情況下，對全國住宅房地產市場進行全面改革都是有風險的。 中國國家主席習近平在經濟放緩、奧米康威脅他的零新冠政策以及與外界的關係日益緊張之際嘗試這樣做。

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隨著這種危險的組合對中國金融市場的影響越來越大，一個問題不斷出現：習近平的結局是什麼？

鑑於共產黨的不透明性及其在房地產改革上倒退的歷史，答案無法確定。 但中國觀察家已經開始勾勒出房地產市場的可能未來，這與過去兩年多來的經濟增長、家庭財富和政府收入的高速增長大相徑庭。

簡而言之，億萬富翁房地產大亨房價暴漲和債務助長的建築狂潮的日子將逐漸消退。 它們將被一個更加穩定的市場所取代，在這個市場中，當局迅速遏制了投機狂潮，而發展則由獲得類似公用事業回報的國營公司主導。

“如果我們將過去十年稱為房地產行業的黃金時代，那麼現在它已經陷入了生鏽的時代，”專注於不良債務的債券基金申奧投資駐北京的創始合夥人李凱說。

對於像中國恆大集團這樣已經讓國際股票和信貸投資者蒙受數十億美元損失的私營開發商來說，這種轉變無疑是特別痛苦的。 與此同時，它可能對實現習近平最珍視的兩個目標大有幫助：更穩定的中國金融體系和縮小中國貧富差距。

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習近平面臨的挑戰是在領導人會議召開前夕，在不引發危機的情況下完成轉型，人們普遍預計這一會議將鞏固他的終身統治。

雖然很少有分析師預測金融危機迫在眉睫，但房地產市場的風險正在增加。 實力較弱的房地產公司承受著巨大的壓力，受到高得驚人的借貸成本和銷售下滑的雙重打擊。 包括恆大在內的評級較低的開發商已經以創紀錄的速度拖欠美元債務，並且蔓延到實力更強的公司。 中國銷量最大的開發商碧桂園控股有限公司的股票和債券週四下跌，此前有報導稱該公司難以找到對新可轉換債券的需求。

中國需要重塑房地產市場的原因有很多。 該行業充斥著投機性購買，槓桿率過高，在經濟低迷時期對金融體系構成風險。 房價是中國本已萎縮的家庭的負擔。 44 年，深圳購買公寓的平均成本約為當地居民平均年薪的 2020 倍。由於富有的房東囤積房產，這加劇了不平等現象。 數以百萬計的房屋空置，一些建築項目破壞了環境。

該行業對經濟的影響過大。 據估計，如果將建築和物業服務等相關行業包括在內，房地產佔中國經濟產出的四分之一以上。 中國城市70%以上的財富儲存在住房中。

“房地產市場是中國經濟潛在問題的徵兆，”萬神殿宏觀經濟學首席中國經濟學家克雷格博瑟姆說。 “幾十年來，它一直是產生地方政府收入、促進經濟增長並為家庭提供存放資金並見證其增長的首選、簡單的解決方案。”

解決方案，正如習近平領導的中國越來越多的情況一樣，是由國家加強控制。

據彩聯報導，在恆大的所在地廣東，當地官員正在為陷入困境的開發商和國有企業之間的會面提供便利。 知情人士上週告訴彭博社，用於為併購提供資金的主要房地產公司的借款將不計入限制債務的指標。

全球商業諮詢公司 Teneo 的高級副總裁加布里埃爾·維爾道 (Gabriel Wildau) 表示：“政府希望鼓勵房地產行業的整合——規模較大且通常是國有的開發商可能會接管較弱的參與者。” “他們想打破經濟對房地產的依賴。”

中國當局以前曾針對房地產市場過度擴張，但該行業對經濟的重要性意味著當增長目標受到威脅時，這種驅動力會逐漸減弱。 北京正在尋求通過增加對高科技和清潔能源產業的投資來減少對房地產的依賴——這是習近平讓增長更具可持續性和更高質量計劃的一部分。 然而，這樣的過程需要時間和耐心。

交銀國際首席策略師郝紅表示：“過渡將是漫長而痛苦的，我們不能完全確定高層是否有足夠的決心來度過艱難的過程。”

官員的決心正在接受考驗。 中國的房地產衰退正在加速，甚至引發了美聯儲的警告。 在全國城市中，自 5.2 月份以來，新房價格的跌幅逐月加深，當時價格出現了六年來的首次下跌。 房屋銷售繼續下滑。 經濟學家預測，週一的數據可能顯示去年房地產投資僅增長 2015%，為 XNUMX 年以來的最低水平。

中國開發商正在訴諸債券互換、延遲付款、出售股權和其他絕望的措施來償還債務。 自 34 月以來，至少有八家公司違約支付美元債券。 其中包括恆大，其危機已使中國民生銀行陷入困境，該銀行是全球表現最差的銀行股。 去年，一項房地產股指數下跌 2008%，為 XNUMX 年全球金融危機以來的最大跌幅。

曾領導國際貨幣基金組織中國團隊、現就職於康奈爾大學的埃斯瓦爾·普拉薩德（Eswar Prasad）表示，當局已準備好接受這場運動給經濟增長和金融穩定帶來的風險。

“北京似乎已經確定，這些很可能是暫時性的成本，為了限制未來的金融市場波動和房地產市場的更多失衡，這些成本無法再避免，”普拉薩德說。

這樣的成本正在增加。 週四，房地產公司股價下跌 4.3%，為四個月來最大跌幅，估值僅為其報告資產的 30%。 這是可追溯到 2005 年的數據中最便宜的。花旗集團股票分析師在最近的一份報告中寫道，“只有少數倖存者”將在未來表現良好。

中國高收益美元債券市場的暴跌正在加速，這是由以前被認為財務狀況比恆大更穩健的公司引發的——如世茂集團控股有限公司和融創中國控股有限公司。更令人擔憂的是，它正在蔓延到碧桂園等更高級別的發行人. 這家開發商的股價週四暴跌近 8%，其 2025 年到期的美元債券下跌 4.8 美分至 74.4 美分，有望創下 1 月 XNUMX 日以來的最大跌幅。

無論北京的房地產市場去槓桿運動採取何種形式，很明顯，房地產大亨和房主致富的時代已經結束。 如果共產黨能夠堅持到底並避免金融危機，那麼一個更沉悶、更穩定的未來正在等待著。

Natixis SA 高級經濟學家 Gary Ng 表示：“房地產價格飆升和開發商收入飆升的黃金時代可能已經一去不復返了。” “未來房價只會在管理嚴密的區域上漲，這意味著住房將越來越像公用事業。”

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