房價會隨著經濟衰退的威脅而下跌嗎？ 一份報告

有些人是投資者。 有些不是。 但是每個人都對住房感興趣。

如果你不買，你就是租，但我們都需要一個住的地方。 這就是分析的原因 住房 非常有趣。 在過去的一年裡，隨著大量的不確定性湧入 經濟，房地產市場感覺有點處在十字路口。

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一些分析師呼籲進行大規模修正，頭條新聞報導了 10%、15%、20% 左右的跌幅。 我寫 這件作品 去年 XNUMX 月，他們爭辯說更戲劇性的預測離譜，未能看到世界末日情景如何實現。

但隨著經濟在生活成本危機中繼續步履蹣跚，俄羅斯在烏克蘭的戰爭和 收緊利率，讓我們來看看更新後的風景。

為什麼人們認為房價會下跌？

首先，顯而易見的部分。 抵押貸款利率已經飆升，對於房價來說，這並不好。

隨著世界擺脫 COVID，一個 通脹危機 出現了自 70 年代以來我們從未見過的類似事物。 為了抵​​消這一點，美聯儲開始積極加息。 這樣做的目的是從經濟中吸取流動性，抑制需求並最終抑制通脹。

這就是中央銀行對抗通貨膨脹的方式。 唯一的問題是，與此同時，提高利率會抑制投資和整個經濟。 因此，雖然需要拉動需求以降低通貨膨脹，但拉得太緊就會有經濟衰退的風險。 這是美聯儲試圖走的鋼絲。

不幸的是，通貨膨脹上升到普遍預測經濟收縮到衰退點的程度。 我們已經看到 英國面臨經濟混亂 和 歐洲 俄羅斯在烏克蘭的戰爭（以及隨之而來的能源危機）之後的鬥爭。 這些因素導致人們預測經濟將收縮，房價也會隨之收縮。

抵押貸款利率飆升

當然，還有更直接的因素導致房價下跌的預測，那就是最重要的抵押貸款利率。

中央銀行提高利率會嚴重影響抵押貸款的支付。 下圖顯示抵押貸款利率飆升的速度有多快，升至 2002 年以來的最高點，然後略有回落，但與 6.5 年初的接近 2.5% 相比，仍為 2021%。如此劇烈的上漲導致房主的抵押貸款付款額飆升（雙關語，我保證）。

儘管美聯儲率先加息，但全球範圍內的利率都在上調。 儘管如此，從整體上看市場還是很重要的。 如今市場上的只還息抵押貸款遠不及過去幾年。 不僅如此，這些上升的利率對浮動利率抵押貸款的影響最大，而這些在發達國家已經大幅下降，正如英國《金融時報》的下圖所示。

這不是 2008 年

然而，儘管如此，抵押貸款利率將——並且已經——影響需求是毫無爭議的。 但在我看來，任何對先前回調或危機時期的推斷都是幼稚的。

有許多令人震驚的頭條新聞警告大規模崩潰，這無疑在一定程度上是由大金融危機 (GFC) 造成的創傷後應激障礙 (PTSD) 助長的。 但這是一場黑天鵝事件，由房地產市場的徹底疏忽引發，引發了令人震驚的次貸危機。

今天，環境完全不同了。 很難想像次貸引發的如此規模的崩潰，因為這些薄弱環節已經被掩蓋了。 不僅如此，自全球金融危機以來，銀行監管收緊，資本準備金率大幅提高。 這導致了一個更加健康和資本充足的銀行系統。 讓我們不要忘記，雷曼兄弟和所有其他銀行團伙造成的混亂極大地加劇了 2008 年前所未有的危機和隨後的住房危機。

此外，我們的出發點更高。 我將重複使用上次住房分析中使用的圖表，該圖表描繪了本季度美國房價下跌 25% 的假設圖。 當你這樣說時，它聽起來並不那麼不祥，“住房可能跌至兩年來的最低水平“， 可以？

然而，上圖將是最終的熊案例。 25% 的跌幅將產生災難性的後果，上述情況可能會隨著股市和其他經濟領域的大幅回落而發生。

但我用這張圖來顯示房價在這麼短的時間內上漲了多少。 322,000 年 2020 月，房屋的中位銷售價格為 455,000 美元。僅僅兩年多後，它就達到了 41 美元，漲幅為 XNUMX%。 既然可以買房子，為什麼還要買模因幣呢？

房價仍有可能下跌

我相信數據和歷史模式表明房價只是 不能 跌至這些超悲觀情景預測的水平。 當然，我預計會出現一些疲軟，但尤其是在大城市，住房需求如潮水般湧來，但供應不足。

再加上今天的氣候更加健康——無論是在銀行資本化方面，還是在家庭債務減少方面，儘管利率上升，勞動力市場仍然保持彈性——房價應該能夠更好地抵禦衰退。

2008 年的大金融危機導致房價下跌 15% - 一些受災最嚴重的發達國家的房價下跌了 20%。 鑑於今天的系統有多麼不同，我很難相信我們擁有與那個秋天相匹配的氣候。

然而，不容忽視的是，有幾個因素不僅表明住房市場放緩，而且還表明下跌——只是規模沒有那麼大。 房價收入比並不過分漂亮，而負擔能力甚至低於 2008 年。

原因 悲觀 很清楚。 住房已經顯示出軟化的跡象，但只是溫和的。 但這與 2008 年的氣候不同，很難想像房地產崩盤，尤其是在熱門地區和大城市。

但隨著通貨膨脹仍然猖獗（儘管更多 樂觀的數據 上個月）、歐戰、高利率，利空變數依然重重。 大多數人的基線期望是 至少是溫和的 經濟衰退是不可避免的。 無論哪種方式，無論您採取何種方式，經濟都存在大量不確定性和艱難時期。