為什麼瑞典 41 億美元的房地產債務令歐洲感到震驚

（彭博社）——即使在瑞典，也很少有人知道 Castellum AB。 然而，本月早些時候匆忙出售這家房地產公司的 40 萬股股票，現在被一些人視為歐洲房地產市場即將到來的預兆。

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賣方 M2 Asset Management AB 表示，市場價格下跌影響了其“履行財務承諾的能力”。 大股東拋售股份只是瑞典房地產公司股票市值減半的動盪一年中的最新一幕。

幾乎沒有任何喘息的希望。 根據彭博彙編的數據，該行業明年將面臨 10 億美元的債務償還，到 41 年底再融資需求約為 2026 億美元。

瑞典房地產公司面臨的資金緊縮源於它們在利率上升的環境中的浮動利率債券和短期到期。 儘管這使得北歐國家的房地產市場比該地區的其他國家更脆弱，但它正受到密切關注，可能是對歐洲其他行業的試金石。

一些房地產公司可能別無選擇，只能利用股市籌集資金。

“在信貸市場不解凍的糟糕情況下，瑞典可能會在歐洲上市房地產公司的一系列救援權利問題中排在第一位，”Green Street 董事總經理彼得帕帕達科斯表示。 “這將對歐洲的上市房地產行業產生相當大的影響。”

瑞典中央銀行和金融監管局一再警告說，商業地產債務帶來的風險對該國的金融穩定構成威脅。 主要的擔憂是對瑞典銀行的溢出效應：去年房地產貸款約佔北歐國家總貸款存量的三分之二，而在許多較大的歐元區經濟體中不到三分之一。

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瑞典金融服務管理局局長的高級顧問安德斯·科維斯特（Anders Kvist）表示，監管機構至少四年來一直在警告商業房地產公司的高額債務。

“房產價值下降可能會引發多米諾骨牌效應，”Kvist 說。 “如果房產價值下降，貸款的可用擔保就會減少。 這可能會導致對更多抵押品的需求，進而迫使陷入困境的拋售。”

週四公佈第三季度業績的 Fastighets AB Balder、SBB 和 Castellum 等商業業主在過去十年中一直在瑞典推行增長戰略，該戰略依賴於從渴望收益的債券投資者那裡籌集數十億美元的廉價資金。 在極低的利率和蓬勃發展的房地產估值的推動下，這是一本在歐洲市場上被採用的劇本。

通脹飆升，以及隨之而來的中央銀行積極收緊貨幣政策，已經扭轉了它們的命運。 瑞典的槓桿房地產市場是去年全球泡沫最嚴重的市場之一，其對房地產市場的影響是迅速而殘酷的。 SBB 的股價在 81 年下跌了 2022%。債券行業的廣度和深度都跌至低位。 Balder 週三對其投資級信用評級進行了審查，穆迪投資者服務公司將其降級為高收益。

斯德哥爾摩 SEB Investment Management 的債券投資組合經理 Martin Edemalm 表示，在一個寬鬆的資金獎勵那些積極增長的市場中，這已成為“許多公司的嚴峻組合”。 “但現在市場已經發生了根本性的變化。”

瑞典房地產公司必須在未來五年內展期超過 40.8 億美元的到期債券，其中四分之一將於 2023 年到期。他們如何應對這些還款被視為對更廣泛的歐洲行業至關重要。

“與瑞典同行相比，歐洲房地產公司的槓桿率普遍較低，債務期限較長，”埃德馬爾姆說，他的公司管理著價值約 300 億克朗（26.5 億美元）的債券。 “但利率上升顯然對資產類別不利，因此有理由假設歐洲房地產的收益率要求將增加，從而給估值帶來壓力。”

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由於債券收益率——以及由此產生的借貸成本——交易處於無法承受的高水平，對於一些公司而言，大部分債務融資途徑變得過於昂貴。 上個季度，房地產債券的銷售量縮水至 6.3 億克朗，為 2018 年最後三個月以來的最低水平。由於高槓桿和房地產估值下降的重壓，其資產負債表嘎吱作響，使得發行人爭先恐後地獲得銀行貸款。

Castellum 的首席財務官 Jens Andersson 表示，除了來自北歐銀行的傳統抵押貸款外，該公司正在探索其他融資市場。 他引用了美國私募的例子，因為它們的持續時間長且價格具有競爭力。 但在英國最近的金邊市場動蕩之後，即使是該行業也有需要克服的障礙。

幫助緩解資金緊縮的另一種選擇是出售資產。 SBB 在第二季度出售了總計 6.7 億克朗的資產，最近宣布進一步銷售至少 10.5 億克朗。 XNUMX 月，標準普爾警告稱，有“三分之一的機會”將房東的評級下調至非投資級。

這些出售引起了投資者進一步關注：瑞典異常高的交叉所有權水平，此前曾引發評級機構對治理風險和潛在利益衝突的警告。 M2 Asset Management 將其在 Castellum 的股份出售給了另一位房東 Akelius Residential Property AB。

房地產大亨 Rutger Arnhult 在首次當選為 Castellum 董事長後被任命為 Castellum 首席執行官時引起了人們的注意。 Arnhult 還控制著 M2，並且是 Corem Property Group 的最大所有者，該集團去年以 1.7 億美元的價格與他的另一家控股公司 Kloven AB 合併。 Castellum 又擁有挪威房東 Entra ASA 三分之一的股份，Balder 也是其中的股東。

在 XNUMX 月份關於該國金融體系的一份報告中，FSA 表示，房地產行業的債務增長意味著它仍然是“金融穩定的一個重大漏洞”。 監管機構補充說，它正在密切關注商業地產公司的債務，因為它們“經常在金融危機中發揮重要作用”。

穆迪房地產分析師瑪麗亞·吉爾霍爾姆 (Maria Gillholm) 表示，瑞典房地產公司之間複雜的所有權網絡“進一步限制了他們獲得資本的機會，因為公司通常專注於在經濟低迷時期保護自己的流動性。”

“恩特拉，Castellum 和 Balder 共同持有多數股權，就是一個很好的例子，”她說。 “在經濟低迷時期，當你必須照顧好自己的流動性並可能出售資產時，讓每個人都支持注資可能會更加困難。”

對於像 Edemalm 這樣的基金經理來說，一線希望是，拋售非常嚴重，一旦您深入到該行業的不同子領域，例如辦公室、工業或物流空間。

這位投資組合經理將 Balder、Castellum 和 Heimstaden Bostad AB 出售的歐元混合債券作為首選的例子。

投資組合經理表示，這些部門“對增加的利息成本不太敏感，並將受益於與 CPI 掛鉤的合同”。 “但目前最重要的是穩健的資產負債表和強有力的支持所有者。”

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