Bankrate 的數據顯示，由於 7 年期抵押貸款平均利率從 30 月份的 4.1% 升至 3.6 月份的 XNUMX% 左右，佔市場大部分的成屋銷售 XNUMX 月份環比意外下降 XNUMX%。 經濟學家警告稱，這只是開始，美聯儲開始收緊貨幣政策。 傑富瑞 (Jefferies) 首席經濟學家阿內塔·馬科斯卡 (Aneta Markowska) 表示，住房需求落後抵押貸款利率兩到三個月。
馬考斯卡表示，“總而言之，這是經濟中對利率最敏感的部門，今年上半年可能會陷入困境”。 Pantheon Macroeconomics 首席經濟學家伊恩·謝潑德森 (Ian Shepherdson) 指出，抵押貸款申請量已較峰值下降了 10% 以上； 他表示，第二季度此類申請可能會進一步下降。 “市場正在下滑； 預計會持續疲軟，”謝潑德森說。
經濟
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鑑於美聯儲才剛剛開始解決通脹問題，華爾街的警告是有道理的。 美聯儲主席杰羅姆·鮑威爾 在演講中建議 週一 央行準備以半個百分點的增量加息——也許在五月份的會議上就加息，並且可能遠高於代表經濟適度的所謂中性利率。 儘管隨著利率上升，房地產市場無疑會走軟，但除了人口結構和在家工作趨勢之外，還有幾個原因可以押注這次房地產市場的表現將優於過去的緊縮週期。
首先，考慮一下全球政策主管 Roberto Perli 的觀點：
派珀·桑德勒
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儘管鮑威爾公開講話時有任何新的經濟數據，但他的語氣“明顯更加鷹派”。 珀利說，各種選民都不喜歡通貨膨脹，政客們可能會讓鮑威爾知道。 “如果美聯儲的緊縮政策導致經濟放緩，政治風向可能會迅速轉變，”他補充道。 “我們零懷疑鮑威爾會對這種情況做出反應，就像他現在做出相反的反應一樣。” 換句話說，鮑威爾的叫聲可能比他的咬力更糟糕。
這並不是說，對於住房市場來說，經濟急劇放緩是降低抵押貸款利率的一個很好的權衡。 這只是說，美聯儲可能會選擇保護經濟增長，但代價是讓消費者物價通脹（目前為 7.9%）降至 2% 目標的驚人距離。
這是許多人都在做的賭注。 約翰·伯恩斯房地產諮詢公司 (John Burns Real Estate Consulting) 董事兼研究部主任里克·帕拉西奧斯 (Rick Palacios) 表示，儘管宏觀風險不斷增加，投資者仍繼續將資金投入房地產。 最近一個季度，投資者的購買量同比猛增 42%，該公司表示，投資者目前占美國房屋購買量的 33%，比過去十年的平均份額高出約 XNUMX 個百分點。
帕拉西奧斯表示，雖然一些傳統購房者肯定會在美聯儲本月加息之前加快購買速度，但投資者通常以現金購買房屋，並且不會直接受到抵押貸款利率的影響。 大型投資者正在迅速從長期以來佔據住房投資者絕大多數的夫妻投資者手中奪取份額，他估計目前約有 60 億美元的機構資金瞄準了這一領域。 “去年投資者活動非常瘋狂。 現在更瘋狂了，”他說。
這種狂熱反映了投資者通脹預期的升高。 他們購買房地產作為對沖，將現金存放在可以隨著工資和整體價格上漲而提高租金的地方。 這是因為供應鏈問題未能按照經濟學家和政策制定者希望的方式得到改善。 帕拉西奧斯表示，對於住宅建築商來說，隨著中國為應對不斷增加的 Covid-19 病例而再次實施封鎖，以及烏克蘭戰爭導致大量商品退出市場，供應問題正在惡化。
這一切都加劇了住房短缺，導致去年房價上漲了約 20%。 帕拉西奧斯表示，為了了解有限的供應如何幫助房屋升值，當抵押貸款利率上次達到 4.5% 時，大約有 2022 萬套房屋可供出售。 他的公司最近將 12 年房價升值預期從 8% 上調至 XNUMX%。
經濟學家表示，價格上漲，尤其是抵押貸款利率上漲，對近期房地產活動構成不利影響。 但考慮到住房約佔消費者價格指數的 40%，而且租金價格跟隨房價上漲約 12 至 18 個月，投資者可以預期住房將繼續推高通脹。 通貨膨脹反過來會推高住房價格（佔國內生產總值的近五分之一）。
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交易所交易基金（股票代碼：REZ）是一種投資於公寓和單戶住宅等投資的基金。
儘管有理由對住房市場保持樂觀態度，但投資者不能忽視自住型買家，因此對抵押貸款利率更加敏感，買家仍然佔房地產市場的大部分。 帕拉西奧斯表示，一旦投資者推高房價，一旦美國陷入衰退，他們也會加速房地產市場的低迷。 但考慮到住房投資者的數量和熱情，以及創紀錄的低庫存，帕拉西奧斯表示，投資者將很快為價格設定下限。 “如果說有什麼不同的話，那就是他們渴望看到機會的出現，因為市場一直如此火熱，”他說。
這是一把雙刃劍，因為投資者購買更大份額的房屋會加劇許多買家面臨的負擔能力問題，並導致那些不願意或無力購買的人租金上漲。 不過，就目前而言，投資者可能會幫助保護房地產市場、相關股票和整體經濟免受利率上升不可避免的一些痛苦。
寫 麗莎·貝盧弗斯（Lisa Beilfuss）在 [電子郵件保護]
