房地產何去何從

毫無疑問，只要美聯儲 (Fed) 繼續致力於其抗通脹緊縮政策，住房——銷售，以及建築和定價——將繼續受到抵押貸款利率上升的影響。 但這還不是全部。 隨著人們越來越多地將房地產視為保護他們的財富免受通貨膨脹對股票、債券和其他金融工具的不良影響的一種方式，逆流將進入住房等式。

到目前為止，大部分壓力都偏向了房地產分類賬的負面影響。 自美聯儲去年 30 月開始加息以來，2.8 年期固定利率抵押貸款的平均利率已經從 6.0% 上升到 39% 以上，儘管不均衡。 由於這一舉措使支持抵押貸款的成本增加了一倍多，因此購買受到影響也就不足為奇了。 商務部追踪的新房銷售量從去年 19 月至 2.2 月的高點下降了 420,000%，這是可獲得數據的最新時期。 建設也隨之而來。 全國新屋開工率已從去年 410,600 月的高點下滑 XNUMX%。 房價也已經走軟。 根據美國全國房地產經紀人協會 (NAR) 的數據，在美國售出的現有房屋的中位價從 XNUMX 月的 XNUMX 美元下降到今年 XNUMX 月的 XNUMX 美元，這是該協會提供的最新數據。

美聯儲承諾在未來幾個月內增加這種不利壓力。 可以理解的是，主席杰羅姆·鮑威爾（Jerome Powell）拒絕確切說明他打算提高利率的幅度和速度，但他承諾在控制通脹所需的時間內繼續採取這些措施。 除非這個國家非常幸運，通貨膨脹會自行緩解，否則他將不得不做的比他已經做的更多。 考慮到通貨膨脹率在 7-8% 和 1 年期利率在 3-4% 的情況下，借款人用實際購買力損失的美元償還貸款，比他們給貸方的利息要多得多。 這對於阻止導致通脹的信貸需求流動幾乎沒有多大作用。

但即使美聯儲可能採取的行動提高了抵押貸款成本並因此加劇了對房地產的不利影響，用房地產對沖通脹的願望將越來越多地發揮作用。 儘管成本上升，人們仍會盡其所能購買，因為無論是完全擁有還是由固定利率抵押貸款支持的房屋所有權將穩定家庭預算的一個重要部分，這在通貨膨脹正在提高一切的環境中是一個巨大的誘惑其他生活費用。 更重要的是，房地產可能至少會隨著總體通貨膨脹率上升，使其成為比債券更具吸引力的財富儲存手段，債券的價格會隨著每次加息而下跌，而股票將遭受利率上升帶來的不利估值計算以及普遍價格壓力帶來的不可避免的不確定性。

在 1970 年代和 1980 年代的最後一次大通貨膨脹期間，這些力量肯定佔了上風。 從 1970 年到 1990 年，這個國家的消費價格指數平均每年上漲 6.2%。 固定抵押貸款利率從 7.3 年的約 1970% 上升到 13 年的 1985% 以上，將支持抵押貸款的成本提高了近 80%。 對於那些完全擁有自己的房子或抵押貸款利率被鎖定的人來說，這沒有任何意義，但對潛在買家來說卻很重要。 然而，儘管抵押貸款利率上升對購買造成了相當大的不利影響，但在此期間，美國出售的房屋中位價從 23,900 美元上升到 125,000 美元，每年增長 8.6%，投資回報率每年上升 2.4 個百分點。年超過通貨膨脹，並且比投資者可用的大多數其他工具更好。

當然，這段時間不斷上漲的抵押貸款成本限制了尋求房地產通脹對沖的買家，他們將在目前的環境下這樣做。 但歷史表明，買家可能會降低價格分佈，而不是簡單地將人們趕走。 融資成本上升所帶來的預算限制將迫使人們不要走開，而是在或許不那麼奢華的地方安頓住更少的房子。 這種影響在商務部的數據中已經很明顯了。 去年 360,000 月，當抵押貸款利率仍然很低且通脹擔憂剛剛萌芽時，價格分佈的高端發生了不成比例的銷售數量。 儘管 NAR 追踪的房價中位數約為 500,000 美元，但全國有三分之一的房屋購買價格超過 29 美元。 只有 83% 的全國採購價格接近中位數。 隨著抵押貸款利率的上升，價格分佈出現了下降。 截至 XNUMX 月，約 XNUMX% 的購買發生在價格接近中位數附近。

這種初期模式可能會在今年晚些時候和 2023 年變得更加極端。如果通脹持續存在，這種情況可能會持續更長時間。 毫無疑問，最高價格的銷售將持續下去。 對於那些在該範圍內購買的人來說，可負擔性的意義較小，而這些人強烈需要保護財富免受金融市場的損失和其他通貨膨脹的破壞。 其他曾經因為低抵押貸款利率而可以達到的人將在更接近中位價的情況下交易，而那些總是不得不在價格分佈的較低端購買的人將被迫退出市場。 負面壓力將限制銷售和建設，並阻礙價格上漲，但不會像只看融資成本那樣簡單化。