2023 年住房的前景：單戶住宅放緩和停止

早在 2020 年 2020 月，我沉迷於一個不僅僅是關於 XNUMX 年的預測， 但在整個十年裡. 不知何故，我錯過了幾週後發生的全球大流行和停工。 因此，在《華爾街日報》一篇回顧 2022 年第三季度數據的文章的幫助下，我再次開始思考未來一年，這讓我有些惶恐。簡而言之，房地產市場已經開始放緩，並將逐漸放緩2023 年上半年停止。接下來將取決於現金購買者如何使用他們的錢，以及政府是做出明智的決定還是讓事情變得更糟。

華爾街日報 (the Journal) 的故事 有一個關於房地產市場中大型投資者行為的標題，但它最終涵蓋了與形成住房經濟圖景相關的關鍵數據點，尤其是單戶家庭所有權和租金。 所有權已經成為一些倡導者和 特別是辛辛那提港 其中有 發起了一場運動 反對所謂的“機構投資者”或“公司投資者”。

我已經指出，這是一種奇怪的努力，試圖通過向投資者出售債券的資金購買住房來阻止對出租房屋的投資。 《華爾街日報》的報導指出，“第三季度投資者的房屋購買量下降了 30%，這表明 借款利率 將傳統買家推向觀望的高房價也導致這些公司撤退。” 也許這也會冷卻圍繞該問題的監管熱情。

但數據表明，總體而言，“隨著抵押貸款利率的快速上升，整體房屋銷售出現下滑。” 投資者收購獨棟住宅的目的往往是為了對其進行改造，然後將其變成出租房屋。 《華爾街日報》的故事發現， 租金增長也開始放緩。 住房數據公司 CoreLogic 的數據顯示，10.1 月份單戶住宅租金同比上漲 13.9%，低於 XNUMX 月份的 XNUMX%G
” 這仍然“比公寓市場更強勁”。 這個故事假設單戶住宅的租賃市場一直保持穩定，因為這種類型的租房者有更多的錢。 不一定是這樣。 通常，較小的投資者以與較大的投資者相同的方式購房，而且這些投資者通常以較少的錢為較大的家庭服務。

但這些住房提供者也是事實 “面臨隨著房價大幅上漲而增加的財產稅評估的不利因素。” 去年的購買狂潮推高了資產價值，不僅對業主施加了更高評估的壓力，而且還向業主自住者（想買而不是租房的人）施加壓力。

所有這一切都發生在辛辛那提，“大型出租房東正受到聯邦和地方政府更嚴格的審查。“ 我已經在其他地方解決了所有權問題，但在這裡，所有這些背景都有助於構成我對今年未來的猜測的基礎。 由於買家發現他們因高利率而無力購買，而賣家找不到能夠支付足夠費用的買家，將會有許多業主陷入困境，尤其是在經濟衰退開始、人們開始失業的情況下。

與 2008 年和 2009 年一樣，有現金的人將發現自己能夠通過購買大量土地和住房，甚至是目前正在建設或融資中的項目來緩解這一問題。 《華爾街日報》的報導為大型投資者證實了這一點，它表明“準備好大筆資金來搶購房屋。 摩根大通的資產管理業務本月表示，它已與租賃房東 Haven Realty Capital 成立合資企業，以購買和開發價值 1 億美元的房屋。 這將使“傳統買家難以利用”。 你可以再說一遍！

隨著廉價資金枯竭，人們失業，許多人——包括開發商和建築商——將迫切希望擺脫困境。 我在別處指出，房地產市場將無法在 2023 年生產出多少房屋； 在《華爾街日報》報導中描述的環境中開展任何項目風險太大。 隨著生產逐漸停頓，以及那些有現金購買土地、住房和項目的人，尤其是城市，當需求在今年晚些時候或 2024 年恢復時，價格將大幅上漲。

地方政府可能會做兩件事。 首先，就像在辛辛那提一樣，他們會試圖懲罰投資者或其他用現金購買房產的人。 這無濟於事，只會讓未來變得更加黑暗。 趕走投資者只會意味著過度擴張的企業和所有者喪失抵押品贖回權和破產，進一步損害供應。 銀行也不會很幸運地搬家。 一些城市會做的第二件事就是什麼都不做。 雖然這不會使未來的情況變得更糟，但它只會為以後因供應緊張導致價格上漲的恐慌鋪平道路。

城市現在可以而且應該做的是暫停所有與健康和安全無關的監管，以戲劇性的方式加快許可，並使用它所擁有的一切資源來完成不良項目。 地方政府也可以低價購買土地，然後再轉向，將土地轉交給 市場回歸時的社區土地信託.

有一些洞察力並允許自己靈活性的城市將贏得未來的複蘇，使他們能夠將負擔能力作為吸引新工作的關鍵。 那些什麼都不做或堅持攻擊投資者或實施更多規則的人，可以預見的是，將發現自己陷入房地產市場的通貨膨脹。 這不會傷害會賺錢的投資者，但會傷害那些努力維持生計的人，他們會看到自己的財富落後於其他人的崛起。