這篇文章最初發表於 銀行利率網.
美聯儲今年連續第七次加息。 不過，這一次加息幅度較小：美聯儲主席杰羅姆·鮑威爾 (Jerome Powell) 於 14 月 XNUMX 日宣布將聯邦基金利率上調半個基點，低於過去幾次會議上調的四分之三基點。 儘管如此， 上一次它在一年內將利率提高了這麼多 是在 1980 年代。
為了遏制肆虐的通貨膨脹，美聯儲在 2022 年 XNUMX 月將利率提高了 XNUMX 個基點，然後在 XNUMX 月將利率提高了 XNUMX 個基點。 它在六月進一步提高了他們的水平，通過 四分之三百分點 ——這是當時美聯儲自 1994 年以來最大規模的加息——並在 XNUMX 月、XNUMX 月和 XNUMX 月繼續這樣做。
加息旨在為從 2020 年冠狀病毒衰退中反彈後火熱的經濟降溫。這種劇烈的複蘇包括以創紀錄的高房價和微觀庫存水平為特徵的炙手可熱的房地產市場。
然而，自夏末以來 房地產市場出現降溫跡象，隨著全國升值放緩，許多市場的價格甚至下跌。 房價不僅受利率驅動，還受多種複雜因素的影響——因此很難準確預測美聯儲的舉措將如何影響房地產市場。
“房地產衰退就在這裡，”抵押貸款律師事務所 Polunsky Beitel Green 的負責人馬蒂格林說。 “現在最大的問題是它以多快的速度傳播到其他經濟領域。”
較高的利率對購房者和賣家來說都具有挑戰性，他們必須應對更高的月供，而賣家的房屋需求和/或報價較低。
Bankrate 首席金融分析師、CFA 格雷格麥克布賴德表示：“利率急劇上升的累積效應已經冷卻了房地產市場並導致經濟開始放緩，但對降低通脹沒有太大作用。”
美聯儲如何影響抵押貸款利率
美聯儲 不設定抵押貸款利率，中央銀行的決定不會像其他產品那樣直接移動抵押貸款，例如 儲蓄賬戶和 CD 利率. 相反，抵押貸款利率往往與 10 年期國債收益率同步變動。
儘管如此，美聯儲的行為為 抵押利率. 抵押貸款人和投資者密切關注中央銀行，抵押市場試圖解讀美聯儲的行動會影響你為住房貸款支付的金額。
2022 月加息是 XNUMX 年的第七次加息， 抵押貸款利率大幅波動的一年 從 3.4 月份的 7.12% 一路下降到 XNUMX 月份的 XNUMX%，然後再次緩慢回落。 “這種增加降低了購買能力，使低收入和 首次購房者 購買房屋，”德克薩斯 A&M 大學德克薩斯房地產研究中心的助理研究經濟學家克萊爾·洛西 (Clare Losey) 說。
抵押貸款利率對住房需求有多大影響？
毫無疑問，創紀錄的低抵押貸款利率幫助推動了 2020 年和 2021 年的房地產繁榮。有人認為這是推動住宅房地產市場超速發展的最重要因素。
現在利率飆升至 XNUMX 年來的最高水平，這將如何影響房屋銷售和價格？ “抵押貸款利率 [have] 導致再融資活動實際上停止，購房活動明顯放緩，”抵押銀行家協會首席經濟學家 Mike Fratantoni 說。 不僅銷售放緩，而且 經濟學家預計價格會下跌 從幾個百分點到超過 20% 不等。
然而，住房經濟學家表示，從長遠來看，房價和房屋銷售往往對抵押貸款利率上升具有彈性。 這是因為促使購房的個人生活事件——孩子的出生、結婚、工作變動——並不總是與抵押貸款利率週期一致。
歷史證明了這一點。 在 1980 世紀 18 年代，抵押貸款利率飆升至 1990%，但美國人仍然買房。 在 8 年代，9% 到 XNUMX% 的比率很普遍，美國人繼續搶購房屋。 在此期間 房地產泡沫 從 2004 年到 2007 年，抵押貸款利率比現在高，而且價格飆升。
因此，當前的放緩可能更多是市場過熱的結果 恢復正常 而不是一個信號 初期崩潰. Fratantoni 說：“過去幾年，抵押貸款利率上升和房價急劇上漲，這兩者相結合，大大降低了人們的負擔能力。” “一旦通脹開始放緩並且本次加息週期的峰值利率出現，抵押貸款利率的波動應該會消退。”
不過，就目前而言，房地產市場對買家來說仍然很困難。“房地產行業對美聯儲利率政策變化最敏感，受到的影響也最直接，”NAR 首席經濟學家 Lawrence Yun 說。 “房屋銷售疲軟反映了今年不斷上升的抵押貸款利率。”
雲說平均 每月按揭付款 在過去的一年裡上漲了 28%，一定會在房地產經濟中產生一定的震盪。 他說：“我預計，隨著需求降溫以及更多房屋建設導致供應有所改善，價格上漲的步伐將會放緩。”
事實上，全國房地產經紀人協會 (NAR) 表示，隨著需求下降，住房緊縮已經有所緩解。 待售房屋庫存上升至 3.3 月 XNUMX 個月的供應量，與 1.6 月份創紀錄的 XNUMX 個月供應量相比。
借款人的下一步
以下是應對利率上升環境的一些提示：
貨比三家抵押貸款. 精明的購物 可以幫助您找到高於平均水平的利率。 隨著再融資熱潮放緩，貸方渴望您的業務。 “進行在線搜索可以找到提供更低利率和更具競爭力費用的貸方，從而節省數千美元，”麥克布賴德說。
謹慎使用 ARM。 可調整利率抵押貸款 越來越有吸引力，但麥克布賴德說借款人應該避開。 “不要陷入使用可調整利率抵押貸款作為負擔能力拐杖的陷阱，”麥克布賴德說。 “前期儲蓄很少，前五年平均只有半個百分點，但未來幾年利率上升的風險很大。 新的可調抵押貸款產品的結構是每六個月更換一次，而不是以前的常態每 12 個月更換一次。”
考慮一個 HELOC。 而 按揭再融資 正在減弱，許多房主正在轉向房屋淨值信貸額度 (HELOC) 利用房屋淨值.
這個故事最初出現在 Fortune.com
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