Rose Prophete 認為她布魯克林家中的第二筆抵押貸款在大約十年前就已經解決了——直到她收到文件，聲稱她欠了超過 130,000 美元。
“我很震驚，”Prophete 說，她在 2006 年從海地抵達六年後為她的兩戶住宅再融資。 “我什至不認識這些人，因為他們從未聯繫過我。 他們從來沒有給我打電話。”
Prophete 是一波房主中的一員，他們表示，他們對十多年前獲得的第二筆貸款的房屋取消抵押品贖回權行動的開始感到措手不及。 這些行動背後的信託和抵押貸款服務商表示，這些貸款在多年前就已違約。
其中一些房主表示，由於貸款結構混亂，他們甚至不知道自己有第二筆抵押貸款。 其他人則認為他們的第二筆貸款是與他們的第一筆抵押貸款一起支付的，或者是被免除的。 通常情況下，他們說他們在支付第一筆抵押貸款時多年沒有收到第二筆貸款的報表。
現在他們被告知貸款畢竟還沒有死。 相反，它們是批評者所說的“殭屍債務”——舊貸款採取新的催收行動。
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我應該償還殭屍債務嗎？
雖然沒有聯邦政府機構追踪第二抵押貸款止贖訴訟的數量，但協助房主的律師表示，近年來此類案件激增。 律師們說，許多貸款由問題抵押貸款的購買者所有，現在正在追討，因為房屋價值增加了，而且其中的資產也更多了。
“他們一直持有它們，與借款人沒有任何联系，”波士頓國家消費者法律中心的律師安德里亞博普斯塔克說。 “然後突然之間，他們從木製品中走出來並威脅要取消抵押品贖回權，因為現在該物業有價值。 他們可以取消抵押品贖回權，並在還清第一筆抵押貸款後實際得到一些東西。”
貸款所有人的律師和為他們提供服務的公司辯稱，無論借款人相信什麼，他們都在追討合法欠下的債務。 他們說他們正在合法地要求它。
這怎麼發生的？
現在的法庭訴訟可以追溯到本世紀初房地產繁榮的末期。 有些涉及房屋淨值信貸額度。 其他則來自“80/20”貸款，購房者可以在第一筆貸款中支付大約 80% 的購買價格，在第二筆貸款中支付剩餘的 20%。
拆分貸款可以讓借款人避免支付大筆首付。 但第二筆貸款的利率可以達到 9% 或更高，並且還可以大筆付款。 消費者權益保護者表示，這些貸款——許多來自信譽不佳的貸方——包括掠奪性條款，並在有色人種社區和低收入社區進行營銷。
大衰退開始後拖欠抵押貸款的人數激增，其中包括擁有第二筆貸款的房主。 他們是利用聯邦貸款修改計劃、再融資或宣布破產以幫助保住家園的人之一。
在某些情況下，第一筆貸款會被修改，但第二筆不會。
債務還清需要多少年？
當時一些二次抵押貸款被“註銷”，這意味著債權人已停止追債。 這並不意味著貸款被免除。 但這是許多房主的印象，其中一些人顯然誤解了 80/20 貸款結構。
其他借款人表示，他們很難獲得有關第二筆貸款的答复。
在邁阿密地區，卡洛斯·門德斯 (Carlos Mendez) 牧師和他的妻子莉塞特·加西亞 (Lisset Garcia) 在經濟困難導致拖欠還款和申請破產後，於 2012 年簽署了對他們的第一筆抵押貸款的修改。 這對夫婦在 2006 年從古巴來到這裡兩年後在海厄利亞買下了這所房子，並在那裡撫養了他們的兩個女兒。
門德斯說，他們無法從銀行得到有關第二筆抵押貸款狀況的答案，最終被告知債務已被取消或將被取消。
然後在 2020 年，他們收到了另一位債權人的止贖文書。
他們的律師里卡多·M·科羅納 (Ricardo M. Corona) 說，他們被告知他們欠 70,000 美元的逾期付款加上 47,000 美元的本金。 但他表示，記錄顯示這筆貸款已於 2013 年取消，貸款持有人無權獲得這對夫婦未收到定期報表的年份產生的利息。 此案正在審理中。
門德斯用西班牙語說：“儘管如此，我們仍在戰鬥並相信正義，堅守對上帝的信仰，這樣我們就能解決這個問題並保住房子。”
第二筆貸款被打包出售，有的是多次。 倡導者說，現在發起追款訴訟的幕後方通常是投資者，他們以極低的折扣購買所謂的不良抵押貸款。 許多債務購買者都是有限責任公司，不像大銀行那樣受到監管。
門德斯和加西亞家訴訟的原告被列為威爾明頓儲蓄基金協會，FSB，“不是以個人身份，而是僅作為 BCMB1 信託的受託人。”
Wilmington 的一位女發言人表示，它作為許多信託的受託人，“沒有權力管理投資組合中的房地產。” 試圖找到與 BCMB1 Trust 相關的人來回答問題的努力沒有成功。
一些面臨喪失抵押品贖回權的人已經根據與定期報表或其他消費者保護法相關的聯邦要求提起了自己的訴訟。 在佐治亞州，一名面臨喪失抵押品贖回權的婦女在聯邦法院聲稱，她從未收到過有關她的第二筆抵押貸款的定期通知，也從未收到過聯邦法律要求的將其轉讓給新業主的通知。 根據法庭文件，該案於 XNUMX 月以保密條款結案。
我如何擺脫殭屍債務？
在紐約，Prophete 是聯邦訴訟中的 13 名原告之一，該訴訟聲稱抵押貸款債務的追索超出了紐約的六年訴訟時效，導致違反了聯邦和州法律。
“我認為它之所以如此有害，是因為這些房主非常努力地工作以償還貸款，”正在與法律援助協會就此案進行訴訟的布魯克林法律服務公司副主任雷切爾·格巴勒 (Rachel Geballe) 說。 “他們認為他們正在處理他們的債務。”
根據訴狀，該案的被告是貸款服務商 SN Servicing 和律師事務所 Richland and Falkowski，後者代表參與法院訴訟的抵押貸款信託，包括 BCMB1 Trust。 在法庭文件中，被告對原告對訴訟時效的解釋提出異議，稱他們的行為是正當的，並尋求駁回訴訟。
“各種抵押貸款止贖訴訟中的指控是真實的，沒有誤導性或欺騙性，”律師丹尼爾里奇蘭德在給法官的一封信中寫道。 “相比之下，原告的指控令人難以置信，因此值得駁回。”
美聯社作家克勞迪婭托倫斯和研究員詹妮弗法拉爾做出了貢獻。
這篇文章最初出現在《今日美國》上： 什麼是“殭屍債務”？ 房主面臨舊抵押貸款的止贖。
來源：https://finance.yahoo.com/news/zombie-debt-why-homeowners-facing-160007687.html