想要卸載該投資物業？ 顧問推薦什麼。

Realized 財富管理主管羅布·約翰遜 (Rob Johnson) 表示，尤其是在大流行之後，許多老年人可能不想再做房東了，不得不執行諸如收租和物業管理之類的任務。 

雖然現在可能是在估值如此之高的情況下退出的好時機，但在你開始賣出之前，有很多事情需要考慮。 以下是財務顧問告訴客戶的內容。

提前想好。 任何考慮出售投資物業的人都應在做出決定之前諮詢稅務、金融和房地產專業人士。 Bogart Wealth 的高級副總裁兼財務顧問 Nell Cordick 說，理想情況下，這些討論將在業主退休之前進行，以便有足夠的時間來製定適當的戰略，該公司在弗吉尼亞州和德克薩斯州設有辦事處。 

這些討論中的一個主要因素應該是稅收。 “當人們沒有提前做好適當的稅務規劃時，他們會對出售投資房產的稅務結果感到震驚。 由於稅收後果，他們認為他們的淨[銷售收益]要低得多，”她說。

從稅收的角度來看，您需要考慮直接出售房產與其他稅收優惠選項的影響，例如 1031交換，這提供了幾個好處，但也需要嚴格遵守 IRS 法規。 

從稅收的角度來看，銷售的時機也很重要。 她說，在其他收入來源低的一年出售可能是一個不錯的選擇。 她補充說，如果您的年齡超過 63 歲，您將需要考慮銷售會對您的醫療保險支架產生什麼影響（如果有的話）。 

稅收之外。 了解銷售如何融入客戶的整體房地產戰略也很重要。 例如，一些業主可能會選擇高價出售，即使有稅收後果，因為他們認為會有一個修正，他們可以低價購買，然後再次經歷整個過程，科迪克說。 她說，其他人可能只是不想擁有投資房產，願意接受稅收後果以避免情緒上的麻煩。

以下是顧問應該問的一些問題， 總部位於波士頓的 Fiduciary Trust 財富規劃主管喬迪·金說。 

客戶是想繼續做一個親力親為的房東，還是更喜歡被動的角色？ 如果他們喜歡從事物業管理業務，他們對這個特定的物業有多大的吸引力？ 它會保持其價值，還是建議現在出售並在更理想的位置找到另一處房產？ 現金流對您的退休有多重要，如果有必要維持您的生活方式，您將如何替換它？ 

遍歷可能性。 對於希望繼續從事投資房地產業務的客戶，可能有多種選擇。 對於那些想要管理他們的納稅義務的人來說，一個選擇可能是出售他們當前的投資房產並通過 1031 交易所購買另一處房產。 如果符合嚴格的規定，這種策略允許投資者推遲出售其投資物業的資本利得稅。 例如，他們必須在 45 天內確定替換物業，並在 180 天內完成交換。 

對於希望減少積極作用但仍希望獲得房地產所有權的稅收延期好處的業主，可以選擇特拉華州法定信託或 DST，這是專業管理的商業房地產投資組合。 Realized 的約翰遜表示，DST 為投資者提供商業房地產的部分所有權，但所有管理責任都推給了贊助商。 

一些 DST 具有一種屬性，而另一些則在其結構中具有 20 多種屬性。 他說，投資者還可以通過投資多個 DST 來實現多元化。 “退休時擁有多元化的投資組合至關重要，因為您不想承擔不當風險或將投資組合過度集中在一處房產上，”他說。

一些客戶還可能考慮出售他們的房產並投資於機會區基金，這是一項由 2017 年減稅和就業法案創建的投資計劃，旨在為低收入地區的某些投資提供稅收優惠。 The Colony Group 董事總經理兼高級財富顧問布拉德·萊文 (Brad Levin) 表示，投資者將出售房產的收益轉入 Opportunity Zone Fund，該基金將延長稅收遞延至 2026 年。 他說，房地產投資公司設立了許多這種性質的可用基金。 

具有慈善傾向的客戶的另一個選擇是在將財產出售給 慈善剩餘信託. 出售後實現的收益免徵資本利得稅。 收益可以再投資，投資者一生都可以從信託中獲得收入，當個人去世時，剩下的一切都會捐給慈善機構，萊文說。 

“這不僅僅是節稅與否的問題。 它有很多不同的部分，您必須先了解整個情況，然後才能提出建議，”信託基金的國王說。 

請記住，對房產的情感依戀可能會改變情況。 客戶是否希望將財產保留在家庭中？ 如果是這樣，啟動所有權變更的最合適方式是什麼？ 現金流對您的退休有多重要，如果有必要維持您的生活方式，您將如何替換它？ 

雖然沒有萬能的解決方案，但顧問可以幫助客戶了解各種選擇的利弊。 “顧問的工作是展示選項並允許客戶根據這些選項做出決定，”King 說。

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