羅志祥與瑞安集團打持久戰 豪賭上海地產 備女兒Stephanie接班人

這個故事是《福布斯》對香港2023年首富的報導的一部分。查看完整列表 点击這裡.

儘管內地房地產市場不景氣，但香港億萬富翁盧文森 (Vincent Lo) 正在與他的瑞安集團打持久戰，在上海房地產上大舉押注，並準備讓他的女兒斯蒂芬妮成為繼任者。

E儘管中國大陸的房地產市場仍然低迷，但香港億萬富翁開發商 羅永信 在烏雲中看到一線希望。 瑞安集團的創始人兼董事長去年 XNUMX 月在香港接受專訪時表示：“毫無疑問，市場正在下滑，因為有這麼多開發商過度擴張。” “但儘管有這些麻煩，但也有一個多年來首次低價買入的好機會。”

他的評論就像 瑞安房地產該集團的旗艦公司，兌現了他的話：一天前，它宣布以約 17,000 億元人民幣（2.4 億美元）的價格在上海搶購了一塊 350 平方米的大地塊。 此次收購是通過與國有開發商上海楊樹浦的合資企業進行的，瑞安房地產持股 60%。

此舉是 Lo 的典型做法，他以長遠眼光、深入研究和為項目制定細緻的總體規劃而著稱。 對於那些懷疑他的方法的人，羅可以用他將近四分之一個世紀前在上海做出的同樣大膽的賭注來證明他的成功：新天地項目。

當時它是一組歷史悠久但破敗不堪的建築，因為它是中國共產黨於 1921 年成立的地區，所以沒有進行重建。“你必須記住，那是上海和中國的早期。 現在，每個人都在中國，但那是在 1997 年亞洲金融危機之後，”房地產公司董事長 Hei-Ming Cheng 說 凱龍瑞，已在中國的 4 多個項目中投資超過 50 億美元。

從 1998 年到 2004 年，程在上海擔任瑞安房地產總經理。 “文森特冒了巨大的風險。 他真的很有遠見。 他想做一些獨特的事情，這是一個精心策劃、複雜的項目，在中國沒有人在做，”他說。 “這是革命性的，改變了上海和中國的發展。”

那時的上海很蕭條。 “天黑了，即使在市中心和外灘沿線，”羅回憶道。 當上海官員聘請羅就如何保護歷史區域提供建議時，瑞安還是一家規模較小的香港公司。 羅請來了美國建築師本伍德，他以復興波士頓歷史悠久的法尼爾廳的工作而聞名。 伍德製定了一項計劃，通過將這些建築用於高檔餐廳、商店和娛樂場所來保護它們。

新天地於 2002 年開業，一炮走紅，至今仍廣受歡迎。 它既是中國最賺錢的房地產開發項目之一，也是瑞安歷史上最持續盈利的項目。 瑞安房地產的上海投資組合貢獻了其總租金和相關收入的大約四分之三，其中大部分來自屢獲殊榮的地標。 簡而言之，新天地是羅永康長期地產生涯中的皇冠明珠。

N現在，當他思考他的遺產時，他正在準備他最重要的總體規劃，移交給下一代，這也是仔細研究和規劃的結果。 今年 75 月將年滿 2011 歲的 Lo 早在 40 年就談到要尋找繼任者。他暗示他的女兒 Stephanie Lo，XNUMX 歲， 是法定繼承人 2018 年，她被任命為瑞安房地產執行董事（她於 2012 年開始在瑞安工作）。 她目前是瑞安房地產的執行董事，以及監管新天地的瑞安分公司瑞安新天地的副董事長兼執行董事。

34 歲的弟弟 Adrian Lo 和她一起在瑞安工作，他在瑞安香港的建築部門 Socam 擔任企業發展總監。 在香港經營自己的餐廳和餐飲業務五年後，他於 2018 年加入公司。 截至2022年年中，羅氏及其子女持有瑞安房地產和瑞安建業的大部分股份，兩兄妹的工作關係似乎穩固。

“繼承絕非易事，”羅說。 這個過程的關鍵是與他的孩子和管理層進行磋商。 斯蒂芬妮說，會談持續了十年的大部分時間。 “我們一起坐下來討論責任、對我們的期望，以及如何更好地傳承他的遺產，”她說。 他們一起制定了家庭憲法，斯蒂芬妮將其描述為公司的指南以及家族希望為子孫後代創造的文化。 “我們對未來進行了長時間的討論，”阿德里安說。 “重要的是要確保我們的價值觀一致。”

羅有動力確保瑞安的連續性。 他的父親羅英石在 60 年前創立了鷹君集團的房地產和酒店公司。 他於 2006 年去世，身後留下 103 個孩子，他們仍深陷輕蔑的繼承權爭端。 羅的母親，XNUMX 歲，和他的兩個兄弟和一個姐姐，正與鷹君的另一位兄弟羅家瑞爭吵不休。 鷹君的非執行董事文森特說，他的父親明確指定嘉瑞來經營公司。 他感嘆說，在一系列訴訟中，他已經多年沒有去看望他的母親了。 “這很悲慘，”他說，決心不會在瑞安發生這種事。

Stephanie 表示，公司的重心仍將放在大陸和香港，那裡的“品牌和我們的管理，以及我們的執行能力要強得多”。 她強調了上海作為一項投資的重要性，稱其“正朝著成為國際化城市的方向發展”。 Stephanie 表示，最近收購的位於楊浦區平涼路的一塊 17,000 平方米的地塊將開發為混合用途物業，其中包括保護文物建築，但不會像新天地那樣高端，在父親的指導下領導中國戰略。 分析師普遍對此次收購表示讚賞，這有助於瑞安在上海建立強大的影響力。

住在上海的伍德說：“對瑞安來說，最大的挑戰不是由誰來經營公司，而是他們將如何在當今截然不同的中國生存。” 他解釋說，競爭更加激烈，像新天地這樣的優質項目價格昂貴。 他說斯蒂芬妮的背景——馬薩諸塞州韋爾斯利學院的建築學學士學位，以及在紐約建築和設計公司工作的經驗——是一項資產。 “她懂建築。 她是一個很好的傾聽者，就像她父親一樣。 她提出問題，並聽取房間裡每個人的意見，”他說。

堅實的基礎

瑞安房地產繼續專注於香港和內地主要城市，將其物業權益擴展至寫字樓、住宅、零售、酒店和服務式公寓。 有 13 個項目在建，其可出租和可出售資產在未來幾年可能會擴大。

斯蒂芬妮表示，她開展業務的一個關鍵重點是讓瑞安房地產的運營更具可持續性。 綠色顧問指出，建築業的碳排放量巨大，要使鋼鐵和混凝土生產更加環保，幾乎沒有什麼辦法。 然而，斯蒂芬妮承諾到 65 年將公司的碳足跡減少 2030%。新加坡 ESG 諮詢公司 Greenview 的創始人兼首席執行官 Eric Ricaurte 表示，許多公司都在談論碳減排，但“瑞安確實在努力通過致力於實現這些雄心勃勃的目標並將其公之於眾。” 他補充道：“這真的很少見，尤其是在中國。”

另一個可能需要額外工作的領域是該公司試圖在大連、杭州和武漢等二線內地城市復制新天地。 這些項目的結果喜憂參半。 “瑞安希望通過這些非常複雜的項目來挑戰極限，”第一太平戴維斯中國研究部負責人詹姆斯·麥克唐納 (James Macdonald) 說。 但他說，他們可能過早進入這些城市，而且開發成本太高。 同時在上海，Lo得以加入新天地，創造 太平橋，一個更大的社區，佔地 52 公頃（大約 80 個美國城市街區），擁有該市一些最昂貴的住宅和辦公空間，以及一個公園和一個人工湖。

S在經歷了 Covid-19 時期的動蕩之後，惠安需要重新啟動。 在大流行期間，瑞安的命運隨著中國經濟的下滑而下滑，在政府打擊開發商借貸後，受到封鎖和內地房地產市場井噴的打擊。 根據國家統計局的數據，5.1 年房地產行業的估計價值下降了 2022%，而該行業的投資下降了 10%，這是自 1999 年有記錄以來的首次下降。

瑞安房地產的股價和收益同步暴跌，促使其在 2022 年 450 月推遲了其新天地資產在香港的 IPO 計劃，Lo 表示，如果市場狀況好轉，可能會重新考慮。 上半年股東應佔溢利減半至XNUMX億元，而 收入暴跌 63% 4.4億元。 雖然合同銷售額在此期間飆升 55% 至 18.7 億元，但全年下降 10% 至 27.2 億元（該公司尚未公佈其 2022 年的全部業績）。

該公司在香港上市的股票在 43 月底觸底反彈，使 Lo 排在第 XNUMX 位 香港50位富豪 名單上估計有 1.7 億美元的淨資產。 “我們的處境非常穩固，”羅說。 “我對這些機會感到興奮。” 中國在 15 月推出了支持房地產市場的措施，但 Lo 和業內其他人士認為，隨著中國恆大集團和世茂集團等大型內地企業面臨違約，洗牌仍不可避免。 “然後，就會出現拋售，”他補充道，並指出瑞安房地產有30億元現金，準備購買不良資產。 凱龍瑞的程說，主要城市的價格已經下跌了 2018% 左右，一些建築的售價是 XNUMX 年的價格。

瑞安站穩腳跟。 截至2022年年中，瑞安房地產的土地儲備為9.4萬平方米，其中6.9萬平方米可出售或可出租。 在全國主要城市有13個在建項目。 該集團還在香港持有股份，Lo 於 1972 年在其父親那裡借了 100,000 美元的貸款創立了這家公司。 除了出售和租賃物業外，該公司還從租賃和零售業務中賺取收入，其中包括 600 多家餐飲店。

正在建設中

2022 年上半年，由於上海與大流行相關的封鎖、施工延誤和人民幣貶值，收益受到影響，但合同銷售預示著好時光。

Lo 也對香港重新煥發的機遇感感到振奮。 自 2019 年開始的親民主抗議活動和大流行性封鎖已將金融中心自 2020 年以來兩次推入衰退，但分析師預計今年會復蘇。 羅說這座城市“已經恢復了穩定感。” 一個亮點是大灣區計劃，該計劃旨在將華南九個城市與香港和澳門兩個經濟特區整合在一起。 據香港政府稱，該地區擁有 86 萬人口，國內生產總值接近 1.7 萬億美元。 羅說，作為一個獨立的經濟體，它將在世界上排名第八。

“北京希望香港成為創新和科技中心，”羅說。 該市將憑藉完善的銀行和法律體系成為大灣區的國際金融中心。 “所以，它是矽谷加上紐約，”他說。 “我認為這對香港來說是一個非常、非常光明的前景。” 他指出，瑞安房地產處於有利位置，可以從中受益。 除了紮根於香港之外，它還在大灣區城市之一的佛山擁有綜合項目，這將有助於它在該地區建立強大的影響力和身份。

隨著中國大陸在 Covid-19 長期封鎖期間停滯不前後恢復業務，機會再次開放，Lo 發現很難放慢腳步，即使他正在為 Stephanie 的繼任做準備並賦予 Adrian 更多責任。 “他有沒有告訴你他正在休假？” 斯蒂芬妮笑著問道。 “我希望有一個半退休狀態，”Lo 說，但他承認這是一項正在進行的工作。 “我認為這是在他真正熱愛這份工作的背景下，”他的女兒說。 “所以，如果你問他是否抽出時間去做他喜歡做的事情，他熱愛他的工作。”

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