放鬆 LIHTC，為建築商和家庭創造稅收優惠

毫無疑問，在其 36 年的生命週期中，低收入住房稅收抵免 (LIHTC) 為許多人提供了住房。 但是有多少？ 正如我上一篇文章所展示的那樣，關於 LIHTC 這些年來的運作方式和運作情況，有許多已知的未知數。 例如，一個常用數字作為問題的答案，“LIHTC 在其 36 年中創造了多少單位？” 答案通常是 29 萬左右。 這個數字從何而來？ 第五列 LIHTC“數據庫”， Excel 電子表格中的一列有 3,000 個空白和 1,500 個以“0”作為答案的單元格。 當由於缺乏良好數據而無法進行深入評估時，改革聯邦支出是一項挑戰。 然而，我想用一些改革的想法來結束回顧 Paul Ryan 的批評的 LIHTC 部分。

我得出的結論是，低收入住房稅收抵免計劃根本不是一個真正的計劃。 這是 河馬 複雜的複雜 它為發展項目提供了數十億美元的資金，這些項目為“經濟適用房”經濟提供了動力，但既沒有解決通貨膨脹的核心問題——太多的錢追逐太少的住房——也沒有讓國家更接近解決方案或結束持續的住房“危機”。 LIHTC 建立在數十億美元的遞延稅款之上，但沒有一個人或部門負責分配所有這些錢，確保它得到有效使用，或評估它是否實現了既定目標，即生產和保存負擔得起的租金住房 因此，如何才能從當前系統中挽救這個概念，即創造一種激勵措施，以建造為花更少錢的人提供服務的住房。

使用現有的報稅系統

低租金低稅

想像一下，如果 LIHTC 不存在，而在一屋子試圖解決住房通脹問題的人中，有人興奮地舉手說：“哦，哦，哦，我明白了！” 每個人都停下來看了看，有人說，“好吧，梅爾文，你有什麼想法。” 梅爾文站起來自豪地說：“讓我們用稅法來解決吧！” 人們要么笑到尿褲子，要么承認梅爾文是個邪惡的天才。 美國的稅法可能是自埃及金字塔以來人類歷史上最複雜的創造之一，但遠沒有那麼具有啟發性。

但幾乎​​所有在美國納稅的人都對“免稅”（一種減少應稅收入的索賠）、“扣除”（一種減少收入的費用索賠）和“抵免”（一種通常適用於減少總納稅義務。 美國人熟悉這樣一個概念，即政府鼓勵和阻止使用稅收的行為，或者稅法具有這種效果。 鼓勵投資建造住房，尤其是出租房屋的最簡單方法是，為同意在新建築物中保持低租金的開發商和在現有建築物中降低或保持低租金的住房供應商減少稅收。

這很簡單。 如果開發商正在建造 100 套公寓，並且她承諾為收入低於地區中等收入 (AMI) 25% 的家庭保留其中的 60 套，她可以在她的稅務申報中將損失的租金作為一項費用扣除。 政府可以為美元對美元的豁免增加額外的獎勵，以鼓勵人們使用扣除額。 如果銀行介入，開發商可以在關閉大樓融資時藉入 15 年的損失，政府也可以允許該貸款的利息支付作為扣除，使開發商能夠立即獲得資金。

這個概念也可以很容易地應用於現有建築物，允許降低建築物租金或保持已經降低的租金不變的住房提供者進行相同的扣除。 如果貸款包括無法通過更高的租金收回的建築物的改進，那麼如果借入未來的租金損失，這裡的甜味劑還可以彌補利息。 這可能會激勵改進，而不是使用延期維護來補貼更具競爭力的租金，當大量維護費用或銷售導致需要提高租金時，這種做法最終會趕上業主。

這種解決方案的問題在於收入中位數會發生變化，房地產市場也會發生變化。 每年，這些更改都必須應用於該計劃的所有參與者。 如果收入增加，則可以提高所包含單元的租金，無論這些家庭的收入是否增加，除非該計劃設想要求特定單元出現損失而不是廣泛應用 AMI。 儘管目前的 LIHTC 在跟踪分配給各州的數十億美元方面做得很糟糕，但跟踪數百萬個單位以及納稅人是否準確報告將是國稅局必須跟踪的另一件事。

成本負擔稅收抵免

我之前發過關於幾乎 可恥地使用“成本負擔” 司法管轄區和政府討論經濟適用房的“需求”。 簡而言之，成本負擔成立 使用調查數據 來自自我報告的、對他們的收入和租金有反應的家庭。 這項調查正在進行中，尚不清楚它的可靠性。 可以肯定的是，一旦將結果製成表格，結果就不准確； 人們搬家，收入和租金發生變化，整體經濟狀況不斷變化。 成本負擔數據充其量只是一些人在某個地方的住房成本發生的情況的草圖。 它不是大規模資本投資的基礎。

但是，讓我們稱成本負擔虛張聲勢，並允許任何收入為 AMI 的 60% 或以下的人申請扣除其成本負擔。 如果租房者的收入是 AMI 的 50%，比如每年 36,000 美元，她應該每月支付 1000 美元的租金，即她每月總收入的 30%。 如果她支付更多，比如 1,200 美元，她可以將這 200 美元作為費用申報，然後扣除她在下一年提交的稅款中的累計費用。 更好的方法可能是負預扣稅。 讓負擔沉重的房客提出 XNUMX 月份租金的索賠，然後在下個月的工資支票中領取現金。 瞧！ 美國的成本負擔實際上已經結束。

這種方法的美妙之處在於，它最終運行了所有運行當前 LITHC 系統的律師、會計師和官僚，並且避免了開發商和住房供應商。 它會嚴肅對待家庭支付過多租金的想法，並把政府的錢放在政治家的嘴上，大談解決住房問題或危機，但制定更多規則來抑制供應、提高價格，然後創造更多對現金的政治需求從經濟中榨取以補貼監管通貨膨脹。

然而，這種方法存在問題。 人們做出選擇，包括支付超過 30% 的收入來支付房租。 正如我十多年來一直在說的, 30% 的規範標準是一種試圖定量衡量定性問題（人與價格的關係）的可怕方法。 有的人付出多了，還好，有的人付出少了，還在苦苦掙扎。 這種計劃肯定會導致通貨膨脹，消除購買交易的動力，因為低於一定收入水平的每個人無論住在哪裡都將得到補貼。 對補貼和租金施加限制可能會有所幫助，但必須建立官僚機構才能做到這一點，而且越來越多的規則（見第 8 節的問題） 會跟隨。

將稅收抵免與放鬆管制的地方績效聯繫起來

是的，我說過：放鬆管制。 在涉及聯邦層面的住房計劃時，裡根時代的術語對左翼人士來說是一種詛咒，並且被大多數共和黨人所遺忘。 我發布了關於 蒙大拿州的初步住房計劃 基於這樣一種認識，即向地方政府提供越來越多的住房補貼，不僅可以保持抑制供應的規則和法規，而且可以鼓勵更多。 這裡的答案是對州和地方政府施加紀律； 如果你增加住房和土地使用法規的規模和影響，你將獲得更少的補貼。

這種方法的挑戰在於，所有 535 名國會議員的政治生涯都依賴聯邦資金來滿足他們所在州的需要。 這本身並沒有錯，但是回到你所在州的官員和選民那裡威脅現有項目的資金損失並不是一個好的政治策略。 制定更多限制住房開發然後補貼通貨膨脹的規則的成癮性如此強烈，以至於稅收抵免系統的資金減少可能會讓成癮者尋求其他地方資源，如對新開發項目徵收更高的稅收、費用和罰款。

專注於基礎知識

最後，房價通脹問題是最容易解決的住房問題。 當住房需求因新的就業機會和經濟增長而上升時，地方政府應該讓路，通過減少監管壁壘和激勵生產來允許盡可能多的生產。 更多的生產意味著更多的競爭，這是一個有利於消費者的條件。 補貼應該以現金形式支付給仍然難以支付租金的家庭，新建築應該僅限於那些賺不到足夠的錢來支付全額租金的人，以及那些有其他問題可以從住房和其他服務中受益的人。 或許簡化新住房和現有住房租金減免的稅收激勵措施是讓我們找到更基本、更有效的解決方案的橋樑。