這只不受歡迎的基金抵抗通貨膨脹，收益率為 7.4%

儘管這次拋售對我們所有人來說都很困難，但它在董事會上留下了一些有吸引力的（和折扣的）股息，特別是在 高收益封閉式基金（CEF）.

我知道在這樣的市場上買東西很困難，但我們今天要討論的股息實際上 好處 隨著消費者物價指數 (CPI) 的飆升，現金流也越來越高。

這些是我們現在想要投資的公司，既可以在今天的輪胎火災中收取高額股息，又可以在市場（不可避免地）平靜且投資者最終注意到這些股票強勁的現金流時獲利。

房地產投資信託基金一直被低估——尤其是現在

我指的是房地產投資信託基金（REIT）。 這些「房東」是 到目前為止 我最喜歡的房地產投資方式——比自己買房子然後出租要好得多（除非你喜歡更換壞掉的電器和疏通廁所）。

讓我們從今天所有房東（包括房地產投資信託基金）收取的租金支票開始，因為許多趨勢看起來不會很快消退，租金支票正在上漲。 首先是利率上升，再加上仍居高不下的房價，正在推動許多美國人進入租賃市場。 這反過來又導致租金飛漲。

各種來源的數據都指向同一事實：雖然政府數據（透過住房總體成本——見上圖）表明租金上漲速度比過去更快，但私營企業卻出現了更戲劇性的轉變，Zillow 和Apartment List（下面的黃色和深藍色線）較一年前出現了兩位數的增長。

無論你如何看待，租金都在飆升，聯準會正在盡其所能阻止這一趨勢——儘管有些人會說，提高每個人的借貸成本只會讓事情變得更糟。 但無論如何，這都意味著房東的利潤急遽上升。

房地產投資信託基金讓您避開昂貴的房地產市場

對於潛在的房東來說，只有一個問題：如果他們現在沒有出租房產，他們將不得不支付更高的價格來購買房屋來出租。 因此，更好的舉措是購買已經向他人出租房屋的房地產投資信託基金。 由於市場拋售，我們可以以較低的價格購買這些公司的股票，而不是以高價購買 打折 價格代替。

例如， 邀請之家
英偉達
(INVH) 在全國擁有數千套單戶住宅，投資組合價值超過 20 億美元。 這賦予了它很大的多樣化，而個體房東通常僅限於一個或最多兩個市場的一處或少數房產，而沒有這種多樣化。 Invitation 的另一個優點是其投資組合由房地產專業團隊進行專業管理。

這種多元化和管理敏銳性大幅增加了房地產投資信託基金的營運資金（FFO，這是比每股盈餘更好的衡量房地產投資信託基金績效的指標）。

然而，該公司高額且不斷增長的現金流正受到市場恐慌情緒的影響，導致該房地產投資信託基金的股價今年下跌了近25%。

了解 Invitation 的股價跌幅如何幾乎與基準 REIT ETF（即 SPDR 道瓊斯房地產 ETF (RWR
收錄機
)？ 這並非巧合：Invitation 的拋售是各地不加區別地拋售房地產投資信託基金的結果，這意味著它並不是目前唯一的便宜貨。

為了實現多元化，購買 REITs 基金而不是 Invitation 是有意義的，因為您可以接觸到各個行業的 REITs，以及負責管理這些財產的不同管理團隊。

RWR 是一種選擇，但我們 CEF 投資者不會考慮它，主要是因為按照我們的標準，其 3.4% 的收益率相當低。

CEF 精明地利用租金上漲（如今收益率為 7.4%）

我們不是ETF，而是 許多 偏好 CEF，例如 Cohen & Steers 優質收入房地產基金 (RQI)、 當我寫這篇文章時，它的收益率高達 7.4%。 RQI 是Invitation Homes 的主要持有者（該基金是該基金十大持倉之一），此外還持有一系列其他類型的房地產投資信託基金，例如資料中心營運商和自助倉儲所有者，這些也產生了不斷成長的FFO。 這種多元化，加上 REIT 敏銳的人力資源經理（Cohen & Steers 是 CEF 領域的領先品牌，這有助於它吸引頂尖人才），幫助它在過去十年中擊敗了 RWR。

還要記住，由於 RQI 的高收益率，您在上面看到的大部分回報都是股息。

過去，RQI 的優異表現得到了相對於資產淨值（NAV，或其投資組合中 REIT 的價值）的巨大溢價（一度溢價超過 15%）。 但目前它的交易價格有 4% 的折扣，儘管幾年前它的交易價格還很高。

這意味著我們今天可以折價買進 RQI，等待市場停止恐慌時回到正常溢價，然後以潛在利潤賣出。 同時，您可以將其股息收入囊中，該股息年化收益率為 7.4%，每月支付。

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