你不需要博士學位。 芝加哥大學經濟學博士 7%的抵押貸款利率對美國房地產市場構成威脅.
我們已經看到了。 週二，我們了解到上週抵押貸款購買申請下降了 13%。 這比我們在前一周看到的 1.1% 的跌幅要大得多。 區別？ 上週抵押貸款購買申請下降 13% 恰逢 自 7 年以來首次每週 2002% 的抵押貸款利率讀數.
當然，從歷史上看，6% 或 7% 的抵押貸款利率並沒有什麼異常。 但數值率忽略了 持續的抵押貸款利率衝擊：這些利率，加上泡沫房價，將新的每月付款置於歷史的上限。 考慮到收入，現在購買的價格比 00 年代房地產泡沫高峰時要貴。
這個 負擔能力緊縮加劇 經濟學家和房地產分析師已經下調了他們對美國房價的預期。 再看不過 穆迪 Analytics（分析）。
在八月， 穆迪分析預計美國房價將下跌 0% 至 5%。 在九月， 穆迪分析將其前景下調至全國下降 5% 至 10%. 但在周三，它再次下調了這一預測。 展望未來，穆迪分析現在預計美國房價從峰值到谷底將下降 10%。
穆迪分析公司首席經濟學家馬克贊迪表示：“負擔能力已經消失，住房需求也隨之消失。” 運氣. “[現在]價格的粘性比歷史上要低得多。 這可以追溯到他們（在大流行期間）跑得如此之快的事實，賣家願意在這裡迅速降價以試圖達成交易。”
事情是這樣的：穆迪分析的基線預測假設沒有衰退。 如果經濟衰退確實出現，穆迪分析現在預計美國房價從峰值到谷底將下降 15% 至 20%。 這離我們不遠了 27 年至 2006 年間美國房價下跌 2012%.
當像穆迪分析這樣的團體說“美國房地產市場”或“美國房價”時，他們談論的是對該國的總體看法。 從地區來看，結果總是不同的。 在穆迪分析看來，這在未來尤其如此。
In “被嚴重高估”的房地產市場，穆迪分析現在預測房價將下跌 15% 至 20%。 如果經濟衰退來襲，穆迪分析預計，在“被嚴重高估”的房地產市場中，美國房價跌幅將擴大至 25% 至 30% 之間。
這些所謂的“被嚴重高估”的市場並不僅僅局限於該國的少數地區——它們遍布各地。
每個季度，穆迪分析都會評估當地基本面（包括當地收入水平）是否能夠支撐當地房價。*如果一個區域房地產市場“被高估”超過 25%，穆迪分析認為它“被嚴重高估”。 通過今年第二季度，包括博伊西（“被高估”210%）和拉斯維加斯（“被高估”77%）在內的60個房地產市場落入了那個“被嚴重高估”的陣營。
當 房地產市場進入低迷期——房屋銷售和房屋建設水平下降的時期——通常是 泡沫或泡沫的房地產市場 房價下跌的風險最高。
這就解釋了為什麼這種持續的房地產低迷如此迅速地引發了 房價調整: 事情變得非常泡沫 大流行的住房熱潮. 證據？ 早在 2019 年第二季度，穆迪分析僅認為三個區域房地產市場“被嚴重高估”。
穆迪分析等公司並沒有因為抵押貸款利率觸及 7% 而變得更加悲觀。 相反，他們正在修改他們的前景，因為金融市場表明 6% 或 7% 的抵押貸款利率可能比預期的要長。 只要抵押貸款利率保持如此之高，贊迪表示，它將對這些泡沫狀的房價施加巨大的下行壓力。
在接下來的六個月中，贊迪預計抵押貸款利率將在 6.5% 左右。 這高於他之前預期的 5.5%。
抵押貸款市場發生了什麼？ 嗯，很多。
雖然美聯儲不像抵押貸款利率那樣直接設定長期利率，但對美聯儲可能設定未來短期利率（即聯邦基金利率）的預期確實會影響金融市場如何定價抵押貸款利率。 近幾個月來，金融市場已經得出結論，美聯儲不太可能在短期內放棄其通脹鬥爭。 當然，這意味著更高的短期利率和更長的時間。 提示長期利率（如抵押貸款利率）的上行壓力。
但這只能解釋抵押貸款利率的部分上漲。 還有更多可玩的。
最近幾個月，我們看到了 Zandi 所說的“抵押貸款利率和國債利率之間的巨大差異”。 從歷史上看，10 年期國債收益率和抵押貸款利率同步變動。 現在這種情況被打破了——抵押貸款利率比美國國債收益率歷史上所暗示的高出四個標準差。 Zandi 表示，這歸結為預付款風險。 投資者認為，2022 年抵押貸款借款人將在未來進行再融資以降低利率。 為了調整所謂的提前還款風險，金融市場對抵押貸款利率施加了上行壓力。
讓我們說清楚： 房價調整始於幾個月前. 在全國部分地區， 修正已經相當陡峭.
哪些房地產市場變化最快？ 我們看到了最大的修正 泡沫市場 像奧斯汀（7.4 月至 XNUMX 月房價下跌 XNUMX%)、博伊西 (下跌 5.3%) 和鳳凰城 (下跌 4.4%)。 在大流行期間，這些市場都出現了大量的投資者活動和 WFH 買家。 這些地方的房價也遠遠超出 歷史上當地收入將支持什麼.
*”穆迪分析的房屋估值衡量標準是實際房價與歷史上與人均工資和薪金以及建築成本一致的房價之間的百分比差異。 房子的價格最終取決於它所居住的土地的價值，這與土地的機會成本（以工資和薪水衡量）以及建造房屋的成本有關。 在全國范圍內，大約一半的房屋價值是土地，另一半是建築物，但全國各地的情況差異很大。 例如，在舊金山，土地無疑是房屋價值的最大部分，而在愛荷華州的得梅因，情況恰恰相反。 我們的住房估值衡量標準解釋了這些差異，”穆迪分析首席經濟學家 Mark Zandi 寫道。
這個故事最初出現在 Fortune.com
資料來源：https://finance.yahoo.com/news/210-bubbly-housing-markets-could-140222165.html