成功終止土地租賃的業主的故事

當業主和開發商（或投資者）簽訂長期土地租賃合同時，租戶及其貸款人會堅持認為業主不能輕易終止土地租賃違約。 租戶將擁有廣泛的權利來“治愈”其違約行為。 如果租戶不治愈，則租戶的貸方擁有額外的治愈權。 無論如何，租戶及其貸方應該能夠保留租約。 因此，業主幾乎永遠不能終止土地租賃，只要他們願意這樣做。

紐約最近的一個案例標誌著這一原則的巨大變化。 它始於租戶停止支付租金。 業主向租戶及其貸方發出了各種違約通知，但仍然沒有人支付租金。

下一步，業主決定不按照租約中的租約終止程序進行，這需要通知貸方。 相反，業主根據允許此類訴訟的紐約法規對不支付租金提起訴訟。 業主沒有將此訴訟通知租戶的貸方，因為租約和法律都不需要這樣的通知。 當租戶仍未支付租金時，業主最終終止了租約，這是拖欠訴訟中的最後一個事件。

租約稱，在租約終止時，業主必須向租戶的貸方提供新的租約，以取代終止的租約。 顯然，貸方沒有接受業主的提議，因此租約通過不付款程序終止，貸方無法要求更換租約。

作為挽救其抵押品的萬歲瑪麗措施，貸方試圖依靠一項奇怪的紐約法律，該法律允許租戶及其貸方通過支付租約中到期的所有費用來恢復已終止的租約。 租戶有一年的時間來完成其租約的“贖回”。 如果租戶未在該期限內贖回其租約，則租戶的貸方有權這樣做 - 但在大多數情況下，僅在租戶的贖回截止日期到期後的第二天，並且僅在當天下午 2:00 之前。

這項紐約法律還規定租戶可以放棄其贖回權。 幾乎每個紐約的租約都包含這樣的豁免，但在這場特殊訴訟中，貸方試圖辯稱租戶的豁免不適用於貸方。 法院不同意。 貸方曾一度宣布改變主意，不想行使任何贖回權，但這並沒有阻止法院在此問題上對貸方作出裁決。 這就是貸方抵押品的終結。

任何反對土地租賃的貸款人都可以從這個案例中吸取一些重要的教訓。

首先，任何租約都應要求業主將任何未付款或尋求終止租約的其他程序通知任何貸方。 僅要求業主向貸方發出業主行使終止租約的合同權利的通知是不夠的。

其次，如果租約賦予貸方糾正租戶違約的權利，貸方應行使這些權利，而不是讓業主開始執行租約。

第三，租約（或任何其他文件）中復雜且精心起草的條款有時並未涵蓋他們應該涵蓋的所有情況。 在這裡，業主能夠找到一種方法來繞過租約中內置的合同終止流程，並以不涉及貸款人的方式實現終止。

如果貸方採取更積極的行動並給予更多關注，也許它可以保留其抵押品。

參考案例是 Wells Fargo Bank, NA 訴 Joseph E. Marx Co. Inc., 紐約州最高法院 159999/2019。