住房、購物中心、工作空間和其他房地產的前景

作為美國最大的房地產投資管理公司之一的 Nuveen Real Estate 的全球首席投資官和投資主管，Tripp 管理著 144 億美元的資產，該公司去年在美國的房地產投資超過 10 億美元。 儘管隨著大流行的襲來，許多其他投資者都看空零售物業，但特里普正確地發現了零售商中的機會，這些零售商正確地預測了購物者在大流行中可能希望如何購買。 特里普與 “巴倫周刊” 來自北卡羅來納州戴維森的關於她最新的一些逆向想法，包括為什麼租房可能比擁有房屋更受歡迎，為什麼辦公空間沒有死，以及最好的購物中心類型、高級住宅和工業。 我們談話的編輯版本如下。

“巴倫周刊”: 樓市狀況如何？

卡莉特里普： 美國仍有 16 到 XNUMX 萬個單位短缺 住房危機留下了很多傷痕； 投資者不敢投資，房屋建築商建設緩慢。 我們經歷了整整十年的建設不足，現在正在迎頭趕上。 多戶住宅的開工率創歷史新高。 交貨延遲已從平均 XNUMX 個月延長到 XNUMX 個月以上。 這是加強整體房地產市場的完美秘訣。

房價飆升。 這是泡沫嗎？

大流行後升值幅度很大，但人們並沒有考慮到抵押貸款利率已經下降了這麼多。 如果您查看 2006 年至 2021 年之間的房價中值，並將其與基於當今利率的抵押貸款成本相提並論，那麼 250,000 年 2006 美元的房屋現在是 400,000 美元的房屋。 即使在前 20 大綜合市場中，按通貨膨脹調整後的價格，我們也只是回到了 2007 年的水平。 我不認為有泡沫。

你擔心負擔能力嗎？

是的，主要是因為經濟適用房供應不足。 [售價] 200,000 美元或以下的新建住宅的百分比不到 [可用] 庫存的 2%。 人們只是沒有建造更小、更實惠的入門房。 如果建築商可以最大化利潤並以更高的價格建造，那就是他們所做的。 2022 年，我喜歡的領域之一是經濟適用房，它供應不足且服務不足。 我們在那裡看到了更多的公私合作夥伴關係，如果“重建得更好”完成，會有很大一部分 [資金] 致力於開發經濟適用房。

還有越來越多的人想要租房而不是擁有——這是我們喜歡新興的單戶住宅租賃領域的一個原因。 當我的父母開始組建家庭時，財富的創造來自於擁有一個家。 今天，很多人有其他方式來創造財富。 現在，你可以將首付投資於市場、比特幣或 Robinhood。 消費者在如何投資他們的美元方面受到了更多的教育——他們可以選擇如何使用他們的錢。

您在國內哪裡找到最多的機會？

遷移模式令人震驚。 這種從沿海城市流向陽光地帶——穿越卡羅來納州、喬治亞州和得克薩斯州——的人數是巨大的。 在氣候溫暖的戶外生活，靠近海灘和山脈是人們今天想要的生活方式，而企業的稅收優惠也是首要考慮因素。 技術在美國創造了這些以前不存在的微型城市區域。 在很多地方，人們可以獲得有報酬的工作並為家人提供教育機會。 沿海城市不會消失，但人口分散程度更高。

我也喜歡 55 歲以上的住房，那裡有志同道合的人即將退休，或空巢老人的感覺，他們可以使用網球、泡菜球和身體設施，[近]家庭成員。 像記憶護理這樣的事情存在更多的中斷風險​​，如果技術發生變化，這種風險可能會發生變化。

這種遷移如何影響辦公空間的前景？

公司認識到將人員集中在一個地方的好處以及將人員吸引回辦公室的必要性。 因此，您會看到 [諸如] 食品和健身房之類的便利設施。 許多大型機構和私募股權投資者將再次押注沿海市場的獎杯辦公室。 這將在 2022 年重新開放。

預計有多少勞動力將重返辦公室？

從長遠來看，[辦公空間]需求的中斷和減少可能是 10%。 它會因位置和類型而異。 我們仍然非常看好專業用途的物業，如工作室、醫學生命科學，以及陽光地帶的高度設施化的小型辦公樓。 在許多人們搬遷的市場中，辦公室供不應求。 仍然有很多積極的勢頭。 選擇是關鍵，從重碳使用過渡到淨零使用存在一些風險。 這種[能源]轉型的風險沒有比辦公空間更大的了。

談到能源轉型，房地產投資者應該如何思考氣候變化和脫碳？

Nuveen Real Estate 承諾到 2040 年實現淨零 [排放]。我們專注於評估我們擁有的每一項資產，我們購買的任何東西的 [分析] 都包括過渡成本。 坦率地說，我們需要在美國建立一個更好的可再生電網 我們的每一項資產都經過一個模型，該模型可以在跨街道的詳細程度評估風暴、火災和洪水風險以及當地監管風險。 例如，它包括地形：紐約可以建造海堤，但邁阿密不能，因為地面是海綿。 我們從風險價值的基礎上評估所有這些。 如果超過 20 年的時間太高，我們就不會投資。

利率上升將如何影響機會？

在通貨膨脹時期，房地產往往比其他[領域]做得更好。 您嵌入了年增長率往往超過通貨膨脹的租賃結構，以及將任何費用增加轉嫁給租戶的結構。 但通貨膨脹對我們的經濟來說是一個巨大的風險，而通貨膨脹的驅動因素和促進因素是一個更大的風險。

我怎麼知道？

看勞動力短缺； 那從來都不好。 供應短缺將需要很長時間才能通過該系統，並且取決於國際地區圍繞 Covid 採取的策略。 我們也在處理通貨膨脹的壓力鍋。 美聯儲正在採取更加強硬的立場，但只能控制短期利率。 投資者控制長期利率，因此密切關注收益率曲線。 這將是最大的領先指標[麻煩]。 如果收益率曲線開始變得平坦，並且如果 [美聯儲] 繼續在短期利率上加息，而對長期利率的需求使利率保持在相對較低的水平，那我會擔心。 注意[收益率曲線]是否變平，如果它正在倒掛，一定要注意。

這對您的投資組合意味著什麼？

我們將繼續投資於我們堅信的領域，即圍繞住房作為必需品。 工業仍然供不應求。 我們是美國工業產權的第七大所有者[倉庫、物流設施和作為供應鍊和交付給最終客戶之間的最後一點的最後一英里的財產]。 我們每天都在出租空間，並親眼目睹它的強大程度。 目前還沒有放緩的跡象。 從總租賃量的角度來看，需求繼續超過以往的任何記錄。 在全國范圍內，空置率低於 4%。

鑑於電子商務的增長和向“即時”庫存管理的轉變，近年來對最後一英里的需求有所增加，這也是我們關注的重點。 我們也看好存儲和醫療辦公室等替代行業——兩者都是以必需品為基礎的——以及生命科學，它們有著令人難以置信的順風。

有很多關於零售的悲觀情緒，尤其是商場。

作為一個國家，我們是否在實體零售方面供過於求？ 絕對地。 與任何其他工業化國家相比，我們的零售量是其五倍。 但過去 10 年沒有新增供應佔零售存量的百分比，預計零售存量將減少 25%，這主要與在未來五年。

雖然零售業一直非常關注位置，但我們現在知道，那些專注於全渠道的人擁有更粘稠的消費者基礎。 我總是將塔吉特的收益視為風向標。 他們擁有出色的全渠道界面和基礎設施，並銷售多種商品——食品、服裝、書籍。 您可以當天到店取貨、送貨或路邊。 該界面易於使用。 您正在看到投資者重新涉足零售業。 第四季度是新開店淨額高於淨關閉店數的第一個季度，在某些零售商的推動下，租賃業開始回暖。

隨著利率上升，你有什麼不同的做法嗎？

戰略上最大的領域是你如何為事情融資。 我們正在從浮動利率結構轉向固定利率結構，以對沖部分風險。 我們還在評估增加槓桿的機會，並鎖定固定利率的長期債務，因為利率一直處於歷史低位。

所以，商場不是死了嗎？

那些擁有良好租約且規模不大的人[更有可能生存]。 我對戶外購物中心/生活方式中心感覺非常強烈。 封閉的、更多由遊客驅動的購物中心，如夏威夷、拉斯維加斯或奧蘭多，將繼續表現良好。 大型和封閉式零售將具有挑戰性。

房地產的未來在哪裡？

我們擁有一些令人驚嘆的生命科學[財產]，就像小城市一樣。 聖地亞哥有一個有足球場、啤酒花園和你想去工作的地方。 即使在我們位於紐約的總部，也有令人驚嘆的健身房、冥想室、Thera 槍、酒吧/咖啡館和屋頂上的養蜂人，以努力促進蜜蜂種群的可持續發展。

謝謝，卡莉。

寫 Reshma Kapadia在 [電子郵件保護]