美國稅法第 1031 條允許從房地產銷售中獲得資本收益的人推遲對這些利潤徵稅。 為此，他們必須在最初出售後的 180 天內用這些利潤購買類似的房產，而且他們自己永遠不能動用這筆錢。 這個過程被稱為 1031稱號交換. 出於顯而易見的原因，它們受到房地產投資者的歡迎。
法律的存在是為了鼓勵投資者將他們的錢重新投入流通，而不是僅僅將他們的利潤存入只有投資者才能受益的銀行。 這就是為什麼您可以隨意進行 1031 次交換。 但是，關鍵因素是您無法實際觸及任何利潤。 如果您將它們存入銀行甚至一天，則利潤要納稅。
投資者通過將利潤轉交給所謂的合格中介來克服這一障礙。” 合格的中介是一家公司，它持有您的利潤，然後在您找到新財產時按照您的命令將其釋放。 這聽起來很簡單，但過程中存在巨大的監管漏洞意味著您必須謹慎選擇合格的中介。
尋找提高回報的方法？ 查看 Benzinga 對另類房地產投資的報導：
或根據您的標準瀏覽當前的投資選擇 Benzinga 的產品篩選器.
合格的中介機構受到非常寬鬆的監管
當您將資金交給房地產經紀人或律師時，強有力的監管決定了他們如何處理客戶資金。 這些規定旨在使他們難以採取不當行為或竊取您的資金。
他們必須將客戶的資金存放在與其律師事務所或房地產經紀公司的運營賬戶分開的信託賬戶中。 法律禁止他們將資金混合或將客戶資金用於除承諾的交易或法律服務之外的任何目的。 他們還需要每月核對所有的信託賬戶。
這些實體必須編制分類賬，記錄從其信託賬戶存款和取款的日期和原因。 他們必須將此分類賬與每月銀行對賬單進行平衡，並保留其對賬記錄以供州代表在正常工作時間內隨時查閱。 不這樣做可能會導致失去他們的執照，即使沒有拿錢。
問題在於 房地產投資者 是聯邦一級沒有同等的監管機構負責監督合格的中介機構。 這 國稅局 甚至在其網站上對這些實體發出警告。 在州一級，只有八個州監管或監督合格中介的行為。 他們是：
新罕布什爾
弗吉尼亞州
華盛頓
緬因州
加利福尼亞州
愛達荷州
科羅拉多州
內華達
這意味著其他 42 個不受監管的州的合格中介理論上可以瘋狂地使用您的 1031 兌換貨幣，只要他們在您完成兌換時根據您的要求釋放它，您就不會更明智。 這是一個可怕的想法，也是機器中幽靈的定義。
如果您的合格中介用您的錢跑掉了怎麼辦？
儘管缺乏對合格中介公司的聯邦和州監管，但他們挪用您的錢仍然是犯罪行為。 如果他們偷走了你的錢，並且在你要求時不付錢，他們可能會受到起訴和監禁。 但是，這並不能解決您作為投資者的問題。
請記住，您只有 180 天的時間進行兌換。 那個時鐘在任何情況下都不會停止滴答作響。 因此，如果您的合格中介在您需要進行兌換時沒有您的資金，並且您無法在 180 天內完成兌換，那麼您需要對您的贓款繳納資本利得稅。
一個合格的中介會用你的錢跑掉，並在這個過程中給你一張稅單？ 哎喲。 在某些情況下，合格中介的保險公司會償還一部分錢，但這不太可能在足夠的時間內讓您完成交換。 因此，選擇錯誤的合格中介可能會導致一場財務噩夢，需要數年時間才能醒來。
合格的中間人盜竊是否經常發生？
謝天謝地，沒有。 但是，當您考慮到合格中介可以同時從數十甚至數百個房地產銷售中獲利這一事實時，僅一個合格的中介做錯事就可能造成價值數百萬美元的破壞。
以此為例 愛德華·奧肯，曾任1031稅務組組長。 他通過使用客戶資金來資助一種奢侈的生活方式，包括在多個州的豪宅、幾艘船和大量珠寶，他將自己的合格中介公司經營到了地下，這些珠寶是他對他的比基尼模特妻子大肆揮霍的。
當他最終沒錢付錢給客戶時，他們不知道更大的震驚是什麼：發現他們的錢被偷了，或者發現沒有監管框架或監督來防止奧肯偷竊它。 在他被捕時，奧肯正在敲定一筆交易，以近 900 億美元的押金收購另一家合格的中介公司。
他被判入獄 100 年，並被迫沒收近 40 萬美元的財產。 最終，他被拋棄的客戶最終得到了大約 70% 的資金。 然而，這 70% 的人沒有及時支付他們必須自掏腰包支付的稅單，而且他們在追究他的損失時仍然需要支付法律費用。
您如何保護自己免受不正當的合格中介的侵害？
Edward Okun 並不是唯一一個使用合格的中介公司進行財務不當行為的人。 有 眾多案例 有資質的中間人被抓，這些案件的損失高達數億美元。 儘管如此，該行業仍然沒有聯邦監督。 那麼，您如何保護自己免受可疑的合格中介的侵害？
如果您不住在監管合格中介的州（而且您可能沒有，因為只有八家中介），您最好的選擇可能是選擇一個合格的中介，同時也是州律師認證的律師。 至少，他們將被要求每月進行賬戶對賬。
這不能保證，但知道您選擇的合格中介有州律師協會在他們的肩膀上監督，這會讓您高枕無憂。 其次，做你的研究。 檢查中介的在線評論。 他們是否以積極主動地與客戶溝通而享有盛譽？ 他們的BBB評級高嗎？ 面試合格的中介時要問一些棘手的問題。 獲得您想要的答案或繼續下一個答案。
1031交易所一定要保護好自己的利益
在拳擊比賽前，裁判將兩名拳手叫到拳擊台上，並告訴他們“舉起雙手，保護好自己”。 這個可靠的建議適用於通過 1031 產權交易所工作的投資者。 您有責任謹慎並極其謹慎地選擇您的合格中介。 您努力工作以從您的投資中獲取利潤。 由你來保護它。
Photo by Prostock工作室 在Shutterstock上
從Benzinga看更多
不要錯過股票的實時警報——加入 本辛加專業版 免費！ 試用可幫助您更智能、更快、更好地進行投資的工具.
©2022 Benzinga.com。 Benzinga不提供投資建議。 版權所有。
來源：https://finance.yahoo.com/news/ghost-machine-1031-title-exchanges-153416295.html