FHFA 的新收費政策將給房價帶來更大的上行壓力

XNUMX 月，聯邦住房金融局 (FHFA) 宣布將增加前期費用 那個房利美聯邦金融管理局
和房地美對第二套住房的抵押貸款收費。 在十月， 該機構宣布將實施 “有針對性地增加大多數套現再融資貸款的前期費用。”

這兩項舉措都有利於聯邦住房金融政策。 聯邦政府不應該致力於降低人們的購買成本 第二 房屋和聯邦貸款補貼不應該通過更容易的股權套現來進一步獎勵。

儘管如此，住房遊說者——當然，他們 反對 這些變化——可以高枕無憂了。 拜登政府並未處於關閉聯邦水龍頭的邊緣。

事實上，作為其對房利美和房地美擔保費框架（他們的 g-費用), FHFA 也是 消除 幾個單戶住宅項目的預付費用. 這些變化都是糟糕的住房金融政策。 以下是 FHFA 將取消的費用的簡要說明。

• 美國大部分地區的首次購房者處於或低於地區收入中位數 (AMI)（在高成本地區低於 AMI 的 120%）。
• HomeReady 和 Home Possible 貸款（房利美和房地美的旗艦負擔得起的抵押貸款計劃）。
• HFA Advantage 和 HFA Preferred 貸款（房利美和房地美 符合條件的住房金融機構可獲得低首付貸款).
• 支持服務義務計劃的單戶貸款。

根據 FHFA， 該機構正在取消這些費用，以 “促進可持續和公平地獲得負擔得起的住房。” 不過，考慮到政府對抗擊通貨膨脹的承諾，這個時機很奇怪。

取消這些費用不會使住房更便宜。 他們可能會 抵押貸款 更容易獲得，但它們會給房價帶來上漲壓力，尤其是那些處於低端市場的房價。

這些變化也表明美國住房金融體係與自由市場的相似之處。

從角度來看，房利美和房地美結合 曾經 不下 自 50 年以來超過 2007% 的抵押貸款發放. 還有他們的份額 目前站立 62%。 他們的份額 整個抵押貸款支持證券 (MBS) 市場，根據證券業和金融市場協會（西馬)，從 70 年到 2009 年平均為 2020%。（附帶說明，如果我們包括 吉利美證券– 那些被支持的 聯邦住房管理局抵押貸款-這 聯邦 MBS 市場的份額平均每年為 92%。）

因此，政府機構 FHFA 可以單方面更改借款人在大多數抵押貸款市場中支付的費用（總價格的一個組成部分）。 美國人不高興時應該考慮一下這種情況 房價正在 那麼高。 基於自由企業的住房金融體係與美國體系完全不同。

無論如何，細節表明這些最新的費用取消將對美國所謂的經濟適用房政策產生多麼適得其反的效果。

首先，這些變化將取消首次購房者的前期費用 平均 在他們的地理區域的收入。 除了完全消除任何假裝這些變化正在幫助低收入購房者之外，“首次購房者”一詞 不是真的意思 第一-時間購房者. 這種費用取消提供了巨大的購買動機。

另外， Fannie 的 HomeReady 計劃 “迎合沒有存下大筆首付款的低收入購房者。” 要獲得資格，“首次”借款人如果收入不超過 AMI 的 80%，信用評分至少為 620，並且首付為 3%，則符合資格。 （當然，買家可以從贈款或任何數量的 首付援助計劃). 房地美 家可能的貸款有類似的要求，儘管沒有信用評分的人也可以使用它們。

如果這還不夠，房利美和房地美也有他們的 HFA Advantage 和 HFA Preferred 貸款 程式。 這些是僅適用於符合條件的住房金融機構 (HFA) 的特殊低首付貸款計劃。 當然，這些 HFA 是州政府機構，是已構建的州-聯邦系統的一部分 為購房者提供從建議到贈款的一切幫助. （根據國家住房機構全國委員會發布的 2021 年國家 HFA 數字歷史書標有 “半個世紀的國家 HFA 合作、創新和影響。” 不要擔心持續的負擔能力問題，HFA 具有悠久的創新和影響歷史.)

最後，房利美和房地美在其“服務義務”計劃下都有單獨的單戶貸款計劃。 這些計劃主要針對低收入買家 在所謂的服務不足的市場，包括農村地區和製造房屋.

因此，總的來說，最新一輪的費用變化並不代表任何重大的政策轉變。 美國仍然有一個政府主導的住房金融體系，該體系主要是為了讓人們更容易以盡可能少的首付款獲得貸款。

這種做法不僅 對貸方來說是一個冒險的提議 和 買家，但它也推高了價格。 令人難過的是，政府官員很可能還需要至少 50 年的時間才能吸取這些教訓。

正如我多次指出的，所有 典型的美國人必須證明現有的住房金融體系 是過度的債務，高昂的住房成本， 波動的房價、過度監管和一系列聯邦救助計劃。 房屋自有率幾乎 正是在擴大對房利美和房地美的依賴之前的情況; 房價升值有 持續超過收入 增長，納稅人被迫掏錢 數千億美元的救助.

政府可以假裝它正在做一些事情來讓人們買得起住房，但實現這個目標意味著 遠離當前系統.