美聯儲加息正在為房地產市場降溫，但仍需進行土地使用改革

自 2022 年春季以來，美聯儲的聯邦基金利率目標——即銀行相互收取的隔夜貸款利率——已經提高 至 2.5%， 高於 0.25 月份的 XNUMX%。 美聯儲的行動提高了從信用卡到抵押貸款的一切利率。 較高的抵押貸款利率開始壓低價格，但較低的價格將是暫時的，不會增加供應以使住房更加負擔得起。

30 年和 15 年的平均抵押貸款利率處於 2009 年以來的最高水平，如下圖所示來自美國行動論壇的最新 住房圖冊 托馬斯韋德。 30 年的利率幾乎是 2021 年的兩倍，而 15 年的利率已經增加了一倍多。

儘管有這些增長，但這兩個比率仍接近歷史低點，低於 6 年至 7 年的 2001% 至 2009% 的正常比率。

雖然按照歷史標準，利率可能並不高，但最近的上漲仍然導致價格下跌。 Case-Shiller 和 FHFA 房價指數均已開始趨於平穩，如下兩圖所示。

Case-Shiller 15 城市綜合指數和 FHFA 指數的同比價格變化也分別下降至 20% 和 16%。 19 年兩者均為 2021%。

由於價格下跌和價格增長放緩，建築商情緒正在下降。 NAHB/富國銀行WFC
住房市場指數——根據對評估住房銷售和預期的建築商的調查得出——已跌至疫情爆發前以來的最低水平，如下所示。

需求疲軟和建築商情緒正在新屋開工中顯現。 下圖顯示，該國所有四個地區的開工率都在放緩。

新屋開工減少將抑制新房供應，並可能減緩房價下跌，因為供應調整以滿足利率上升導致的需求下降。 雖然這可能對短期內將經歷較小淨資產下降的當前房主有利，但對長期住房負擔能力不利。 該國具有顯著 住房短缺——在 6 萬到 10 萬套之間——新屋開工率的下降只會加劇。 房屋和出租空置率顯示出緊張的住房市場，處於過去 10 年的最低水平。

從長遠來看，我們在美國需要更多各種類型的住房，以使住房更加負擔得起。 由於需求疲軟和價格下跌，新屋開工率正在下降，這令人失望，但並不奇怪。

不過，將房地產市場問題歸咎於美聯儲是錯誤的。 美聯儲正在採取必要措施遏制 通貨膨脹失控 由於政府支出過多和 它自己的過度貨幣創造 疫情期間。 其加息對經濟的任何其他影響都是次要的。

房地產市場供需失衡的罪魁禍首是政府監管過多。 長期以來，聯邦政府一直致力於通過 準政府機構 房利美聯邦金融管理局
和房地美等 政府計劃.

房利美和房地美都從貸方購買抵押貸款並擁有 隱含的政府支持. 由於貸方知道他們可以輕鬆地將抵押貸款轉移給房利美和房地美，因此他們不太擔心長期違約風險，因此可以人為地將藉貸成本保持在較低水平。

人為刺激需求本身就已經夠糟糕了——記住 住房危機? ——但在房地產市場的背景下，更糟糕的是地方政府同時抑制了供應 通過土地使用條例. 在全國范圍內，最小地塊面積、停車要求、複雜的許可程序、密度要求和其他地方法規限制了可建造的住房數量。 當供應限制與需求補貼相結合時，結果是價格上漲，使許多中低收入家庭無法獲得足夠的住房。

美聯儲加息正在給房地產市場降溫 即將遠足 我們應該期望這種情況在不久的將來會繼續下去。 然而，與當前聯邦和地方政府刺激需求和限制供應的住房政策的不利影響相比，美聯儲的影響微乎其微。 美聯儲的行動不應分散我們的注意力，使我們無法進行使房地產市場達到平衡所需的長期改變——地方一級的供應增加，聯邦一級的補貼減少。