股市處於熊市，房市崩盤會緊隨其後嗎？

關鍵要點

• 全國房地產經紀人協會的數據顯示，自 37 年 2020 月以來，房價上漲了 XNUMX%
• 同時，8.6 月房屋銷售總額年減 3.4%，季減 XNUMX%
• 穆迪分析數據顯示，平均房價高估了 24.7%，價格上漲速度是營收上漲速度的四倍
• 由於購屋者不斷因價格過高而被擠出市場，許多投資者和房主擔心房地產崩盤可能即將來臨

週一， 標普500指數 今年以來收盤下跌 18.7%，徘徊在上週熊市區域附近。 同時，那斯達克指數全年仍下跌約 27%，而道瓊指數則下跌 14%。 換句話說，大部分市場都處於或接近熊市，股價較一月高點大幅下跌的股票看不到任何喘息的跡象。

現在，投資者和房主擔心房地產市場也會跟進。

從數據 全國房地產經紀人協會 (NAR) 顯示，2021年2022月至15年2020月期間，現房價格飆漲近XNUMX%。 自XNUMX年XNUMX月以來， 他們上漲了 37%。 同時，房價中位數首次突破 400,000 萬美元。

雖然高價對投資者和賣家有利，但他們不斷將中低收入買家趕出市場。 現在，有些人擔心，令賣家歡欣鼓舞的這些價格可能會引發房地產市場崩盤。

泡棉崩盤

當需求、投機和市場繁榮導致價格超出其基本面時，就會出現資產泡沫。 最終結果？ 只要買家仍然感興趣，定價過高的資產就仍然有需求。

根據本 達拉斯聯邦儲備銀行由於其廣泛的經濟影響，房地產泡沫尤其棘手。 房地產泡沫通常會導致一系列意想不到的後果，例如：

• 扭曲的投資和購買模式
• 經濟資源配置不當
• 影響經濟成長和就業的漣漪

那麼，當 投資者恐慌，或破產和喪失抵押品贖回權衝擊市場，泡沫就會「破裂」。 房地產價格暴跌，投資者難以保持盈利，房主可能會發現自己陷入困境 很 昂貴的貸款。

也就是說，並非每個泡沫都必然以全面崩潰告終。

相反，一些市場可能會經歷調整，房價逐漸下跌，然後停滯數月或數年。

相較之下，崩盤涉及價格快速下跌（通常伴隨著取消抵押品贖回權的浪潮），從而將市場從地下拉走。

然後現在

全面的房地產市場崩潰並不像您想像的那麼常見。 儘管如此，許多人對大衰退記憶猶新，房主和投資者仍然保持警惕。

大衰退

2007 年至 2008 年的房地產市場崩盤是獨特事件，源自於政府、貸款機構和投資者的多重疏忽行為。

首先，低廉的利率和最低限度的抵押貸款監管允許銀行向不合格的借款人提供次級貸款。 許多此類貸款甚至在沒有適當文件證明借款人還款能力的情況下發放。

同時，投資者搶購「抵押貸款支持證券」（MBS），它將抵押貸款捆綁為可投資資產。 隨著次級貸款利率的上升，次級貸款在這些證券中所佔的比例越來越大。

不幸的是，許多房主無法付款，銀行開始取消違約借款人的贖回權，引發了一場危機。 在許多情況下，銀行因試圖擺脫價值不斷下降的房產而蒙受損失。 很快，房主紛紛逃離水下抵押貸款，銀行持有的房產價值低於抵押貸款的價值。

同時，MBS 投資者也經歷了自己的危機，因為借款人違約，利潤流失。

最終，這些事件的結合引發了全球經濟衰退（以及大量新的抵押貸款法規）。

快進到2022年

然後我們看到了當前的房地產繁榮，正如您將看到的那樣，它有一系列非常不同的原因。 即：Covid-19 大流行。

疫情剛來時， 美聯儲 大幅削減利率以避免 不景氣 並鼓勵消費。 同時，在政府強制封鎖和員工哄騙之間，許多公司製定了新的在家工作政策。 同時，許多家庭將刺激資金投入儲蓄或償還債務。

刺激資金、廉價債務和在家工作的靈活性相結合，吸引了許多房主搬出昂貴的城市。 與此同時，供應鏈混亂和 Covid-19 限制令新房建設陷入困境，供應緊張。

結果，需求激增。 很快，買家發現自己在爭奪同樣的房產，導致價格飆升，因為心花怒放的房主接受了遠高於要價的現金報價。

我們能否排除潛在的房地產市場崩盤的可能性？

儘管我們不再處於封鎖狀態，但 Covid-19 對房地產市場的影響仍然存在。 有些人擔心這意味著房地產崩盤可能即將來臨。

首先，最近 人口普查局 數據顯示，房屋銷售量連續四個月下降。 16.6 月至 3.4 月期間，僅新建單戶住宅銷售量就下降了 8.6%。 1.16月份，房屋銷售總額較上月下降XNUMX%，較去年同期下降XNUMX%。 總而言之，XNUMX 月未售出的現房庫存已上升至 XNUMX 萬套。

但儘管銷量下降，價格卻沒有跟著下降。 事實上，450,000 月新房中位數接近 511,000 萬美元，創下了新紀錄。 同時，所有住房的平均銷售價格突破了XNUMX美元。

如果您認為這聽起來很高，那麼您並不孤單。 今年早些時候，穆迪分析報告稱，美國房價仍維持在 平均被高估24.7%。 三月份，達拉斯聯邦儲備銀行警告稱，房屋銷售價格已經超過租金價格，顯示房價「不可持續膨脹」。

問題不在於房價有多貴，而是房價上漲的速度有多快。 光是過去一年，房價就大幅上漲 比收入快四倍。 同時，按揭 利率 到 3 月底，利率從 6.4 月的 XNUMX% 攀升至 XNUMX%，借貸成本增加了一倍以上。

總而言之，這些數字顯示房地產市場前景不佳。 高通膨、飆升的利率和有限的庫存使許多購房者望而卻步。 由於房主需要進一步擴大自己的規模才能登上房產階梯，如果經濟因素導致收入下降或抵押貸款利率上升，泡沫可能會破裂

之間的關鍵區別 2008和2022

然而，經濟學家的普遍共識是，儘管房地產市場崩潰 可能， 不是 容易.

首先，市場目前的基礎仍然比 14 年前穩定得多。 更嚴格的貸款標準和強有力的購屋者保護意味著大部分現代抵押貸款都能按時支付。 2021 年下半年，購屋者申請的平均金額為 平均信用評分創歷史新高 的786。

此外，拖欠率仍維持在 3% 左右，2022 年第一季僅為 78,000 份止贖申請。 （相較之下，10 年至 2006 年間，有 2010 萬美國人失去了家園，光是 3.1 年就有 2008 萬份喪失抵押品贖回權申請。）

同樣，房主現在擁有顯著的 28兆美元的房屋淨值 與 2008 年擁有的房屋淨值經常為負值相比。 摩根大通筆記 現代房主的債務水準幾乎沒有達到 2008 年之前的水準。

同時，房屋庫存雖然在上升，但仍接近歷史低點。 去年九月，NARAR
報告了 2.4 個月的待售房屋供應量； 到了二月份，這個時間已經減少到只有兩個月。

同時，建築商以成本上升和需求放緩為由，已經縮減了生產。 （大衰退前夕的情況恰恰相反。）

最有可能出現的情況

儘管如此，強勁的房地產市場並不意味著價格沒有下跌的空間。 差別在於：大多數經濟學家認為，應該是調整，而不是崩盤。

例如，達拉斯聯邦儲備銀行報告稱，雖然實際房價超出了基本面，但他們認為“住房市場調整的影響在規模或宏觀經濟嚴重性方面不會與 2007-09 年全球金融危機相媲美。”

道格‧鄧肯 (Doug Duncan)，房利美 (Fannie Mae) 首席經濟學家聯邦金融管理局
，基本同意。 他的立場是，雖然利率大幅上漲，但“歷史上如此大規模的變動最終以房地產市場放緩而結束。”

Bankrate 的財務分析師 Greg McBride 對此表示贊同，並指出：「房地產價格可能會像現在一樣大幅波動，然後在幾年內變化相對較小。 價格趨於穩定是更有可能的結果。”

但到底什麼才算是「修正」呢？

凱投宏觀 (Capital Economics) 高級房地產經濟學家馬修‧波因頓 (Matthew Pointon) 認為， 到 5 年中期下降 2023% 是一個合理的目標。 NAR 首席經濟學家 Lawrence Yun 也認為，「價格小幅下跌」可能高達 5%，這對於「價格過高」的市場來說是健康的。

不要讓房地產市場崩潰的幽靈讓你沮喪

在目前的環境下，全國房地產市場崩盤的可能性似乎不大，但並非不可能。 這讓許多房地產投資者想知道：投資還是等待？

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