如果你要去海外，你應該出租還是出售你的房子？

早在 2018 年，當我們決定從弗吉尼亞搬到墨西哥時，我的妻子麗貝卡和我就面臨著這種租金與銷售的困境。

作為美國國稅局 (IRS) 的前稅務律師，我了解許多相關法律，但在此過程中我仍然學到了一些重要且令人驚訝的教訓。 在這裡，我想與您分享我們如何解決租金或出售困境的故事，以便您在考慮搬遷到海外時幫助您做出決定。

對我們金融未來的投資

房地產是均衡投資組合的關鍵要素。 但 20 年前，當 Rebecca 和我打算購買我們的第一套房子時，我們更關心的是我們是否能夠買得起房子，而不是它與我們持有的股票相比如何。

當時，我們在華盛頓特區工作的波托馬克河對岸的時尚弗吉尼亞社區的住房需求如此之大，以至於準買家經常被迫出價高於要價，並放棄房屋和安全檢查。 這讓我們很緊張。 此外，銀行想藉給我們的錢（在全球金融危機前的那些瘋狂的日子裡）比我們任何一個人都無法想像的還多。

因為我們不願意成為窮人——也就是說，我們不想把大部分收入花在抵押貸款上——麗貝卡和我憑直覺決定選擇一個更便宜的選擇。

我們在眾所周知的“鐵軌的錯誤一側”購買了一座 1940 年建造的聯排別墅，價格僅為我們在一個更受歡迎的社區購買稍大的獨戶住宅的一半。 但是我們在新房子裡感覺很安全，併計劃用我們沒有付給銀行的錢來進行我們都喜歡做的旅行。

事實證明，運氣與我們同在。 正如我們的房地產經紀人所預測的那樣，我們是我們新社區高檔化的先鋒。 現代住宅開發區建在我們的兩側，更多的商店和餐館搬進來，我們的地區被稱為古樸的殖民地社區。 然後整個城市的房價開始上漲。

當我們在 2000 年購買房屋時，市政府評估我們的土地和房屋為 127,900 美元。 十年後，評估為 378,420 美元。 到 2018 年 516,168 月麗貝卡和我決定把我們的家人搬到墨西哥時，它已經是 XNUMX 美元。

在兩個有吸引力的選項之間進行選擇

麗貝卡和我在決定搬到海外後，對房子做出了艱難的選擇。 我們是否應該將其出租並使用每月的租金收入來幫助支付我們在墨西哥的費用，或者我們是否應該兌現並利用聯邦法律對我們通過出售獲得的可觀收益徵稅？

租房有優勢。 每月租金將提供穩定的收入來源，以部分替代我們留下的工資，從而減少我們需要從儲蓄中提取的金額來滿足我們的日常生活開支。 收入可以支付我們在墨西哥的房租，我們孩子學校的學費，而且，正如我喜歡開玩笑的那樣，還剩下幾美元買炸玉米餅。 作為財政保守派（至少在花費我們自己的錢時），麗貝卡和我喜歡租金收入可以提供財務緩衝，直到我們能夠開發出我們想要追求的幾個商業理念。

移居海外時要考慮的另一點是，租金收入可以幫助您在新國家獲得居留簽證。 雖然這與我們的情況無關，但一些國家（例如烏拉圭）需要可證明的收入流才能獲得永久居留權。 租金收入可以幫助您滿足這一要求。

然而，正如我們在研究我們的選擇時了解到的那樣，租房也有不利之處。 首先，管理公司宣傳和監督物業的成本會侵蝕我們的利潤。 這些公司通常會收取相當於一個月租金的費用來尋找租戶，然後收取每月租金的 8% 至 10% 來維護房產並回應租戶提出的問題。 雖然 Craigslist 等在線網站作為免費平台存在，可以幫助連接房東和租戶，但這些工具無法管理房產。

其次，我們必須將租金收入報告為應稅收入，從而進一步減少我們的收入。

麗貝卡和我也發現銷售是一個令人興奮的選擇。 根據我們與幾位當地房地產經紀人的對話，以及我們使用在線工具 Zillow 進行的獨立研究，該工具使用可比較的房產來估計房屋的市場價值，我們預計我們可以以大約 600,000 美元的價格出售房屋。

在這種情況下，減去我們的初始購買價格和我們所做的資本改進成本（總計 400,000 美元）後，我們將獲得 200,000 美元的利潤。 我們可以將 400,000 美元的利潤投資，然後用收益來支付在墨西哥的開支。

此外，根據《國內稅收法》第 121 條（住房除外），這 400,000 美元的利潤均無需納稅。 住房排斥允許已婚夫婦從收入中扣除高達 500,000 美元的房屋銷售收益。 一個人最多可以排除 250,000 美元。

要符合此排除條件（這對於了解您是否正在考慮出售房屋至關重要），已婚夫婦和單身人士必須滿足所有權測試和使用測試。

如果您在出售前五年中至少兩年內擁有並使用該房產作為您的主要住宅，您就有資格獲得豁免。 您可以在不同的兩年期間滿足所有權和使用測試，但您必須在銷售日期結束的五年期間滿足這兩項測試。

如果我們賣掉我們的房子，我們將同時滿足所有權和使用測試，並且能夠排除我們所有的利潤，從而實現零稅。

如果沒有住房排斥的好處，10% 的資本利得稅意味著我們將為 40,000 美元的利潤繳納 400,000 美元的稅。 四萬美元比我們預期的要多，我們一家四口要在墨西哥生活一年。 那是一大筆錢要交稅。

我們租房的原因

有幾個因素促使我們決定出租我們的房子。 首先，我們立即找到了一個可靠的租房者，我們可以信任他來照顧房子和院子。 我們向她提供了我們以前使用的當地維修人員的聯繫信息，從而消除了對管理公司的需要。

我們收取的租金按普通收入徵稅（麗貝卡和我按 12% 的稅級支付，但稅率根據收入和申報狀態從 10% 到 37% 不等）。 儘管如此，不承擔第三方管理公司的成本意味著我們口袋裡有更多的錢。

其次，鑑於華盛頓特區都會區的性質——高度瞬息萬變，像我們這樣的封閉式住房需求量很大——我們預計房屋的價值將繼續上升。 此外，由於住房排除使用測試提供了五年窗口期中的兩次，我們不必立即出售以獲得稅收優惠。

在最簡單的應用測試中，我們有長達三年的時間搬出去賣。 如果我們的銷售日期是 2021 年 2016 月，那麼 2021 年的回溯期將從 2016 年 2018 月到 XNUMX 年 XNUMX 月，我們將在 XNUMX 年 XNUMX 月到 XNUMX 年 XNUMX 月期間作為我們的主要住所住在這所房子裡，並且能夠排除獲得。

我們決定最初出租而不是出售的最後一個原因是，我們想要一個可以回來的地方，以防墨西哥的事情不順利。

再次決定時間

2020 年 XNUMX 月，我們的租戶通知我們她將於 XNUMX 月搬出。 到那時，我們已經進行了兩年半的墨西哥實驗，並致力於我們在那裡的生活，沒有搬回美國的計劃。我們準備重新探索我們在房子方面的選擇。

我的第一反應是賣。 我們仍處於五年窗口期中的兩年之內，以滿足使用測試並排除我們的稅收收益。 我們採訪過的房地產經紀人（以及在線平台 Zillow）預測，我們現在可以比兩年前以 100,000 美元的價格出售這所房子，這意味著我們將節省約 50,000 美元的稅款，並將全部 500,000 美元的利潤用於投資。

麗貝卡想繼續租房。 我們開始的康普茶生意和她在墨西哥開設的西班牙語課程間歇性地盈利，但她喜歡穩定的租金收入。

Rebecca 想要留在這所房子的另一個原因是，在亞馬遜宣布將在該地區建立第二個總部後，幾位當地房地產經紀人預測的額外讚賞。

當我們還在爭論該怎麼做時，命運介入了。 我正在與一位具有投資專業知識的朋友討論我們的困境，他提供了一些麗貝卡和我還沒有完全理解的東西。 他解釋說，我們從租房中獲得的回報率比我們賣掉房子並投資收益時可能獲得的回報率要高。

那時，在支付財產稅、房主保險和維護費用後，我們每年的租金收入約為 25,000 美元。 （我們在搬家之前已經還清了剩餘的抵押貸款。）

如果我們要賣掉房子並投資 500,000 美元的收益，我們將不得不找到一項能夠帶來 5% 回報的投資，以實現與我們獲得的租金收入一樣多的投資。 雖然我們可能能夠在公司債券或公開交易的股票中找到該回報率，但這些資產類型通常是比房地產風險更高的投資。

大約在我和我的朋友麗貝卡談話的同時，我和我通過口耳相傳發現了一個事業有成的家庭，他們每月支付的租金比我們以前收到的要高一些。 這使得再次租房的決定變得容易。

另外，我知道住房排斥並沒有完全排除在外。 根據法律，如果我們決定搬回這所房子作為我們的主要住所並在那里呆兩年或更長時間，我們可以重新設置對使用測試至關重要的五年期限。 雖然現在我們還沒有想過要搬回去，但也不是沒有可能。 那麼為何不？ 房子對我們很好。

歸根結底，出售或出租房屋的決定是個人決定。 沒有一種萬能的解決方案。 然而，正如我們的故事所示，每個房主都應該牢記的一個關鍵財務考慮是住房排斥。 如果您最終在五年窗口之外的兩個窗口之外出售您的房屋，您可能不得不將大部分銷售價格交給山姆大叔。

因此，如果您決定在移居海外後將自己的房屋保留幾年，請注意這項稅收可能會如何影響您未來的財務狀況。

這個故事最初在國際生活中運行。