零售以人為本——進入“影子”中央商務區和郊區“即時市中心”

有明確的證據表明，美國主要城市的中央商務區 (CBD) 的大流行後零售復甦滯後。 原因包括白天上班的人數減少，因為人們選擇在家工作，至少是兼職。 此外，即使在大流行之前，市中心犯罪率的上升也被視為導致 CBD 客流量下降的原因。 但還有其他“遷移力量”在起作用，這也是影響因素。

居住在城市的千禧一代現在開始組建家庭。 就像他們的 Boomer 父母（或祖父母）在 XNUMX 世紀中葉逃離郊區時一樣，這些 Y 世代正在將城市生活換成郊區甚至遠郊的生活。 他們對後院和更好的學校的渴望，以及以通勤換取“變焦”的願望在他們的搬遷中發揮了作用。

專家解讀

我聯繫了穆迪分析公司的經濟研究總監 托馬斯·拉薩爾維亞， 看看他們的數據是否支持我的假設； 顯然是這樣。 “這正是來自紐約、舊金山和芝加哥的零售房地產經紀人的情緒。” 拉薩爾維亞繼續說道。 “零售跟隨人而行，人的模式正在改變。 事實上，主要的寫字樓雇主沒有讓員工全職工作，這導致客流量下降，這影響了街頭零售商。”

根據穆迪的分析，職位空缺統計數據證實了這一點。 從 2020 年第一季度到 2022 年第三季度，芝加哥市中心的零售空置率從 15.6% 增長到 18.2%，而芝加哥地鐵的空置率僅從 12.2% 增長到 12.4%。 同期舊金山市中心的零售空置率從 4.5% 上升到 8.2%，而大舊金山地鐵的空置率僅從 4.5% 上升到 4.9%。

在我的家鄉明尼阿波利斯，CBD 零售業的客流量流失更為明顯。 甚至在大流行之前，市中心的零售空置率就在 10% 到 20% 之間。 根據 高緯與韋克菲爾德CWK
2022 年上半年，明尼阿波利斯市中心的零售空置率已上升至 35%，而鄰里零售空置率為 7%。

Nicollet 購物中心曾經是市中心的重要步行街，以深受喜愛和失去親人的代頓百貨公司為中心，如今已成為昔日的影子。 Neiman Marcus、Saks Fifth Avenue 和其他全國性專業零售商已經關門。 在該市於 2018 年啟動耗資 75 萬美元的街景升級之前很久，大多數人就已經撤資了。

現在一個 專案組 在明尼阿波利斯市市長雅各布·弗雷 (Jacob Frey) 的領導下，市議會成員、建築經理、經紀人和市中心的權威人士正在努力製定一項“零售振興”計劃，以應對購物中心大量關閉的商店。

“影子”中央商務區

然而，明尼阿波利斯市中心的零售業並非一無是處。 與中央商務區中心的空置店面形成鮮明對比的是，北面僅一箭之遙的地方卻熱鬧非凡。

明尼阿波利斯與芝加哥、密爾沃基、舊金山、波特蘭和其他主要大都市一樣，都有一個“影子”中央商務區。 這些城市口袋已成為 NexGen 專業人士和空巢老人的磁石。 它們以時髦的閣樓、美食聚集地和時尚的專賣店為特色。

在明尼阿波利斯，“涼爽走廊”是北環倉庫區，北接密西西比河，南接商業和體育設施。 這是我們版本的芝加哥西河、舊金山北灘和密爾沃基第三區社區。 他們都有一個相似的 DNA，一個位於這些城市地鐵邊緣的簡陋低層磚房的基因庫。

這些工廠和商業倉庫建於 20 世紀初^th 世紀，在二十世紀中葉大規模的市中心城市更新項目中被忽視了，這些項目剝奪了我們城市豐富的建築遺產。

免疫清算球

具有諷刺意味的是，這些簡陋的倉庫建築和它們所在的土地“不值得拆除”，因為它們靠近 CBD 核心。 因此，在上個世紀的後半葉，它們仍然是低使用率的商業倉庫。

開始購買這些房產的有洞察力的開發商知道，他們高聳的天花板、裸露的磚塊和重型木材結構可以重新用於高需求的挖掘。 額外的好處是他們的街道商業空間將變成咖啡店、餐館、酒吧和當地商人的商店。

經紀人表示，在 North Loop 社區，現在的空置商業空間比大流行之前要少。 在全國范圍內，類似的趨勢正在上演。 德布卡爾森， Cushman & Wakefield 零售團隊的高級主管將零售房地產的實力歸因於消費者對小型獨立零售商的興趣復甦。

郊區的新“即時市區”

千禧一代的搬遷趨勢正發生在郊區零售業的一個獨特十字路口。 許多購物中心主播、專業零售商的流失以及客流量的急劇下降，正在削弱美國 B 級和 C 級購物中心物業的生存能力。 這種“商場倒塌”可能會導致許多人最終屈服於推土機。

與此同時，最好的 A 級購物中心業主和開發商一直處於分流模式，因為許多物業正在進行租戶重組和重建。 然而，一群更有遠見的業主和開發商了解統一商業和“新零售”的巨大影響，正在完全改寫購物中心的劇本。

交易到體驗

曾經專注於交易的零售商和品牌現在必須將他們的舞台藝術提升到零售劇院，讓商店成為體驗中心。 為了滿足這些新需求，必須重新規劃總體規劃和建築設計，以支持動態的人類參與。 這是一個截然不同的遊戲計劃。

許多主題物業在 1950 年代到 1970 年代誕生為露天購物中心，隨後在 1980 年代轉變為封閉式購物中心。 現在很多人會變成 混合使用 中心，類固醇。

創新中心開發商正在將他們的購物中心和中心重新構想為“即時市中心”。 這種方法與操縱可出租零售空間關係不大，而更多地與創建全新社區有關。

方程式勝利

新的模式包括多戶住宅、露天零售、範圍廣泛的食品和娛樂、聯合辦公空間、醫療保健、健康、健身設施、再商業，甚至農貿市場。 它們旨在吸引在家工作的千禧一代和空巢老人。

曾經主導商場走廊的民族品牌將通過區域和本地零售商以及短期孵化器空間和“彈出窗口”來增強，保持事物的活力和相關性。 甚至廚師開辦的餐廳和美食廣場也將取代典型的連鎖店，以模仿新郊區居民留下的城市社區。

停車場到公園

隨著對這些新社區內部和周圍的步行性和“停留時間”的新重視，開發商了解了鬱鬱蔥蔥的綠色空間和戶外活動中心的好處，以喚起“地方感”。 總部位於達拉斯 百年地產 位於芝加哥郊區弗農山的 Hawthorn 購物中心的重建項目正進入第二階段，其中將包括一個佔地三英畝的戶外公園和廣場。

Hawthorn Mall 重建項目最初建於 1973 年，於 2019 年首次宣布，包括新的零售和餐飲場所、豪華多戶住宅和室內/室外聚會空間。 擴大後的 Hawthorn 2.0 計劃包括 162 套老年人住房、一家 25,000 平方英尺的雜貨店和 109,000 平方英尺的露天零售店。 該中心的總經理 Jeff Rutzen 表示，其目標是“創建一個現代的、日夜互聯的社區”。

帶走

只有以“白手起家”的心態和雄厚的財力接觸這些房產的開發商才有可能創建可持續發展的社區。 試金石測試購物中心“再開發者”將是由此產生的項目是否會被視為美化的購物中心或完全不同的東西。

可以說，電子商務的增長、大流行的後果以及 72 萬多千禧一代的下一個生命階段的融合促成了充滿活力的新人模式。 未來幾十年，我們的城市和郊區將感受到這種構造變化的連鎖反應。