房地產趨勢：待完成房屋銷售已連續六個月下降

關鍵要點

• 與 2022 月相比，4 年 38 月的待完成房屋銷售下降了 XNUMX%，與去年同期相比下降了 XNUMX%。
• 許多因素導致經濟放緩，包括高利率、對經濟衰退的擔憂以及過去幾年前所未有的房屋銷售。
• 雖然一些專家預測房價會小幅下跌，但許多人預計房地產市場將在 2024 年反彈。

過去六個月，待完成的房屋銷售量一直在下降，因為買家停止大筆購買。 但其他問題也在起作用，包括將今天的數字與大流行期間前所未有的需求進行比較。 這是有關未完成房屋銷售的最新數據及其可能預示的未來發展。

什麼是待售房屋？

當買賣雙方達成房屋購買協議時，房屋處於待售狀態。 這也被稱為根據合同，因為雙方已經通過合同同意銷售的條款和條件，包括價格、檢查、意外事件等。一旦貸款銀行審查所有內容，房屋的銷售將關閉或完成買方的文件，批准貸款，買方和賣方會面簽署文書工作。 這個過程通常需要大約 30-45 天。

指定為未決銷售的房屋已達到賣方與買方結算的程度。 此時沒有其他買家可以對房子提出報價，並且賣家有合同義務將房屋出售給接受的買家。 如果賣方決定違約向另一買方出售，原買方可以起訴賣方違約。

待售房屋數量是房地產市場增長和整體經濟的領先經濟指標。 購房者，無論是購買他們的第一套房子還是從一所房子搬到另一所房子，都可以通過購買新房來推動經濟發展。 這種大型物品，如更換電器，以新床單為床上用品。

回顧過去六個月的房屋銷售

全國房地產經紀人協會 (NAR) 跟踪來自全國 100 多家上市服務機構和 60 家大型經紀人的未決房屋銷售數據。 它將國家劃分為四個像限，從中收集數據以創建待售房屋銷售指數 (PHSI)。 NAR 更喜歡使用此數據而不是其他指數，例如房屋開工或新屋銷售，因為它認為已關閉的銷售是實際房屋銷售的最佳指標。 它確實承認並非所有未完成的房屋銷售都會關閉，但所有未完成房屋銷售中的 80% 確實會關閉，這為 PHSI 提供了最準確的數據。

NAR 使用指數 100 作為基線。 低於 100 的數字表示銷售放緩，高於 100 的數字表示銷售增加。 2022 月份的銷售額將在次年 XNUMX 月底公佈。 以下列表適用於 XNUMX 年 XNUMX 月至 XNUMX 年 XNUMX 月，代表了整個美國的房屋銷售數據：

• 六月：90.7
• 七月：90.2
• 八月：88.5
• 九月：80.8
• 十月：77.0
• 十一月：73.9

深入挖掘數字

在過去六個月的可用數據中，這些數字顯示出穩定且相對急劇的下降。 在美聯儲於 2022 年 2022 月開始上調聯邦基金利率後，房屋銷售的逆轉始於 0.25 年 4 月。最初的加息幅度為 0.75%，足以導致待完成房屋銷售最初減少 9%。 然後在 20 月，美聯儲將利率提高了 38%。 這與早些時候的加息一起導致待完成房屋銷售與上個月相比下降 XNUMX%，同比下降 XNUMX%。 由於 XNUMX 月份的待完成銷售額與去年同期相比下降了 XNUMX%，因此下降趨勢仍在繼續。

過去幾年，美聯儲長期將聯邦基金利率維持在 0.25%，因為經濟幾乎沒有受到通脹的影響，而且房地產市場價格相對穩定。 在大流行期間，寬鬆的政府貸款標準向經濟釋放了數十億美元，這破壞了房價並造成了泡沫。 貸款機構和投資者利用貸款的寬鬆性，投資者開始購買房屋進行轉手，而銀行則向幾乎所有人放貸。 這些因素，加上已經緊張的房地產市場和供應鏈問題，導致房價飆升。

大多數人買房子是基於他們每月支付的能力。 競價戰和人們支付超過要價的費用使普通買家更難購買房屋。 正常的市場活動受到很大比例的人搬出城市的影響，因為大流行導致企業製定了在家工作的選擇。 這使人們無需住在離工作地點很近的地方。 此外，一些買家是希望出租他們購買的房屋以獲取被動收入的投資者。

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一旦美聯儲提高聯邦基金利率，借錢變得更加昂貴，快速的通貨膨脹奪走了普通美國人的購買力。 抵押貸款利率的上升讓許多潛在的投資者望而卻步。 此外，許多計劃在大流行期間搬家的人已經這樣做了。 將這些因素與更高的利率結合起來，您的待售房屋就會減少。

2023年房價會下跌嗎？

房價很可能會在 2023 年下跌，但這是 很難預測多少. 住房因市場而異，賣家不喜歡在銷售中賠錢，即使他們的售價高於最初的支出。 他們經常堅持他們認為的最大價值，這可以使房屋在市場上停留更長的時間，直到他們最終降低價格以出售房屋。

另一個會給房價帶來下行壓力的問題是，借錢抵押貸款的成本要高得多。 在撰寫本文時，對於信用良好的借款人來說，30 年期傳統抵押貸款的利率約為 6.5%。 假設首付款為 1,516 美元，則每月支付 240,000 美元，抵押貸款為 60,000 美元。 通常情況下，買家很難拿出 20% 的首付款，並傾向於借更多的錢來支付抵押貸款，從而增加他們的每月還款額。

最後但同樣重要的是，貸款人已收緊貸款標準以應對利率上升和潛在的經濟衰退環境。 借款人更難獲得抵押貸款，合格買家的減少意味著房屋在市場上停留的時間更長，庫存增加。 這也有推低房價的作用。

許多專家認為，房價下跌更多是區域性的，而不是全國性的，一些地區的房價下跌幅度大於其他地區。 即使價格下跌，大多數經濟學家仍認為 到2024年房價反彈.

底線

在大流行期間房屋銷售繁榮之後，市場放緩是很自然的。 加上更高的利率和對經濟衰退的擔憂，更多的潛在購房者正在觀望，等待更多的明朗。 待完成房屋銷售進一步下降也就不足為奇了。 然而，降幅大於預期可能表明消費者正在為比最初預期更糟糕的衰退做準備。

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