把輪子放在糟糕的政策上

在過去的十年中，與民選官員、開發商、建築商、住房提供者和倡導者一起研究住房政策問題“答案是什麼？” 或“我們應該做什麼？” 這通常是在我對未來描繪出一幅有些黑暗的圖景之後； 州和地方政府繼續過度監管住房生產，造成住房稀缺和高房價，然後尋求對經濟徵稅和勒索，以補貼高房價的受害者。 為了將答案全部放在一個地方，我將其作為一個系列發佈在這裡。

不幸的是，我給的答案通常被忽略； 想像一下，一名患者在被告知要減肥需要節食後離開醫生辦公室，徑直前往甜甜圈店。 向電視扔啤酒罐或提出法律挑戰比努力了解公眾對住房的看法然後製定資訊來改變它更容易。 但在這裡，我用五篇文章來回答這個問題：“我們如何才能理解為什麼住房政策是這樣制定的，以及我們如何改變它？”

簡介：推行不良住宅政策

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus et stupea vincula collo endunt。

因此，我們打開了城牆。 並露出城垛，所有這些都共同努力以實現這一目標，將滑輪固定在它巨大的腳上，並在它的脖子上系上繩索，作為將它拉到神殿的韁繩。

維吉爾. 《埃涅阿斯紀》，大衛‧費裡翻譯，（第二冊，349-353，第 46 頁）。 芝加哥大學出版社，2017。

即使我們從未讀過《埃涅阿斯紀》，我們也都知道特洛伊木馬的故事。 希臘人正在與特洛伊人交戰，為了欺騙他們，他們躲在一匹看似無害的木馬裡。 當特洛伊人把木馬拉進城裡時，希臘人跳了出來，剩下的就是歷史了，特洛伊被毀了。 這個故事和圖像是如此眾所周知，以至於很少有人能告訴你他們是在哪裡第一次聽到它的。 就好像我們生來就知道「永遠不要相信希臘人送禮物」（達納奧斯與費倫蒂斯時間），特洛伊祭司拉奧孔發出的警告，但最終被忽視。[1]

我在上面引用了這個故事的一個特別令人心酸的方面，這對於理解它並認識到它與製定糟糕的公共政策的相關性至關重要。 簡而言之，事後看來，我們都知道將馬帶入特洛伊是一個壞主意。 但我的猜測是，如果被問到的話，大多數人都會說，“它帶有輪子。” 也就是說，我們這些站在海灘上的人很可能會搖頭說：“不要這樣做！” 我們會看到一匹有四個完美輪子和一條繩子的馬。 特洛伊人所要做的就是把它拖進去，對吧？

但那天在特洛伊城牆外的情況顯然並非如此。 特洛伊木馬必須工作（普遍行動）來毀滅自己。 在我見過的幾乎每一個糟糕的政策案例中，尤其是在住房方面，似乎並不是從「我們有住房危機」到租金管制之類的事情，因為解決方案就像打開包裝好的禮物一樣簡單。 在每種情況下，多重警告都被忽視，然後必須付出非凡的努力來制定和實施糟糕的政策。

也許最好的例子（也是我作為當地拉奧孔人的例子）是西雅圖的強制性住房負擔能力政策。 這一切都始於 2013 年的一場“住房危機”，當時經濟衰退後的復甦為該市帶來了就業機會和住房需求的增加。 房價和租金開始上漲。 隨之而來的是一種公民恐慌。 必須要做事情。 喜歡 如果不 – 年輕的希臘特工派人帶著馬鼓勵特洛伊人將其拖入城內 – 顧問出現了 誰告訴市領導，房價上漲的原因都是新房子在建！ 這位顧問認為，創造的就業機會和住房越多，紐約市就越需要支付更多的費用來補貼那些無力支付房租的人。

隨之而來的是強制包容性分區（MIZ）這匹馬。 MIZ 的根本論點是存在一些不公平現象； 隨著城市的發展，開發商在租金上漲的同時賺了數百萬美元。 與此同時，公眾透過州和地方政府陷入了補貼租金上漲的窮人的困境。 因此，答案是對每平方英尺的新住房徵稅，並將資金交給非營利組織，他們有一天將建造「經濟適用房」。 簡而言之，這是沒有意義的：增加費用不會讓所需的新住房變得更便宜，反而會變得更貴。 不過，真正有意義的是，不斷上升的通貨膨脹將證明非營利組織需要支付更多費用。 這是一個破壞性的循環，使建造住房變得更加困難和更昂貴，諷刺的是，這證明了建造住房變得更加困難。 我在 2016 年就解釋過了， 最近又。 我不是唯一一個 然後 or 現在.

結果如何？ 截至上次報告西雅圖的 MHA 計劃已產生 96 萬美元。 早在 2015 年提出時，就有人建議需要數萬個「經濟適用房」。 該市在 2017 年聲稱,

「MHA 是西雅圖住房負擔能力和宜居議程 (HALA) 的一部分，該議程力爭到 50,000 年建造 2025 套住房，其中包括 20,000 套經濟適用房。 發展保障性住房和市場價住房是減緩住房成本上漲、提供更廣泛住房選擇的重要策略。”

截至我連結的那份報告發佈時，市政府從 MHA 資金中申請了 712 個補助單位。 目前還沒有對該說法進行獨立審計，但即使我們接受它，該計劃也是一個令人震驚的失敗。 2022 年已過半，即使考慮到 Covid-19，生產力也很弱。 西雅圖時報最近的一篇報道 顯示了更多奇特的數字：

「考慮到西雅圖假設每個單位需要市政府約 2021 萬美元的資金，900 年（MHA）的資金可以幫助該市為 80,000 多個經濟適用房提供資金。 經濟適用房項目通常將城市資金與其他來源的融資結合起來，包括聯邦和州政府。”

每個單位需要80,000美元。 正確的。 最近剛投入使用的一個項目耗資 67 萬美元，建造 148 個單位或 每單位約 456,000 美元。 好吧，誰在乎呢？ 租金降了，對嗎？ 好吧，即使考慮到新冠疫情的下降，西雅圖的租金仍然在上漲，達到了 年增約18%.

事實是，內政部增加了成本並減緩了新住房的生產，並且在大流行之前甚至在大流行期間建造了更多住房，而沒有費用和其他規則，供應將跟上大流行後增加的需求。 五年前，MHA 計畫讓人們感覺更好，如今，它已成為疫情後房屋通膨的一個促成因素。

鑑於需求激增和租金上漲，西雅圖市是否有可能取消該計劃？ 當然不是。 這是成功的。 看看它為住房籌集的所有資金。 為什麼我們現在要停下來？ 事實上，隨著租金上漲，議員們要求增加 MHA 費用只是時間問題。 正如埃涅阿斯 (Aeneas) 對這匹馬的哀嘆，“我們已將這頭怪物供奉在城堡內 (Ferry 46)。”

幾乎每項住房政策的模式都是相同的。 租金上漲，要求加強房屋監管和收費的呼聲也隨之上漲。 供需？ 拉奧孔閉嘴！ 只有一個解決辦法，那就是找到更多的錢購買更多的「經濟適用房」。 還有很多西農這樣的活動家，他們的軼事多於真實數據，願意承諾為財富重新分配的努力提供政治支持，以確保每個人都有「住房權」。 相反，人們得到的是在等候名單上的一個位置，等待有一天可能到來的經濟適用房。

看到這麼多城市裡的人如此努力地制定不利於住房政策的政策，真是令人沮喪。 阻止這匹馬進城的第一步是什麼？ 答案是弄清楚我們相信什麼。

[1] 值得注意的是，拉丁語的細微差別允許對「什麼」有一系列同樣細緻入微的解釋。費倫蒂斯等人」 可能是上下文中的意思（參見 Murley, Clyde.“Et Dona Ferentis.”The Classical Journal，第 22 卷，第 9 期，1927 年，第 658-62 頁）。