私人活動債券和 4% 的低收入住房稅收抵免

聯邦住房計劃通常分為兩類之一，一類是為人們支付住房費用提供直接補貼，另一類是使用金融工具促進住房建設。 在金融工具中，最重要的是低收入住房稅收抵免 (LIHTC)。 稅法的這種生物將投資經濟適用房的稅收減免貨幣化。 但在前國會議員保羅·瑞安 (Paul Ryan) 審查的扶貧計劃中，還存在一個有趣但複雜的工具——私人活動債券 (Private Activity Bond，簡稱 PAB)。 PAB 允許地方政府代表建設造福公眾的項目（包括住房）的實體出售免稅債券。 當與稅收抵免相結合時，PAB 可以成為尋求為住房項目籌集資金的建築商的有力工具。 但複雜性和成本很高。 （如果你想了解 LIHTC 這是一篇關於它們如何工作的帖子).

國會研究處 出版了一本關於私人活動債券的優秀入門書。 與稅收抵免一樣，PABs 嵌入在稅法中，包括兩種類型的債券。 一個用於為政府目的服務的項目； 另一個是為私人目的服務的，只要它們有益於公眾。 如果私人活動債券用於住房等“合格私人活動”，則債券購買者無需為其賺取的利息繳稅。 國會限制可以為私人活動發行的債務數額； 150 年為 50 億美元和人均 1986 美元，到 335 年為 110 億美元或人均 2022 美元。為了影響投資，項目類型也有限制。 國會還打算限制稅收支出（免稅意味著稅收收入減少）。

這些債券如何與 LIHTC 相結合，特別是 4% 的稅收抵免，在支持性住房公司 (CSH) 的一篇論文中得到了很好的處理， 用免稅債券和 4% 的低收入住房稅收抵免為支持性住房融資. 以下是使用具有稅收抵免的免稅債券的要求摘要。

只有州和地方政府以及準政府機構才能發行債券。 通常，這是住房金融局 (HFA)，這是接收稅收抵免分配的州機構。 但由於可發行的免稅債券數量受數量上限（上述限制）的限制，所有這些政府實體都在積極競爭以適應上限。 此外，在項目獲得州 HFA 批准之前，項目無法獲得債券收益，並且這些收益僅限於住宅成本，不能用於商業空間等。

關於合併稅收抵免和免稅債券，有一個重要的限制值得注意。 要獲得稅收抵免分配，項目經理必須用債券收益支付至少 50% 的建設成本（“50% 規則”）； 當然，任何使用這些債券和稅收抵免建造的住房都必須提供給收入低於地區中等收入 (AMI) 60% 的人。 通常，AMI 20% 或以下的人必須負擔得起 50% 的單元，或者 AMI 40% 的人必須負擔得起 60% 的單元。

如果還不明顯，那麼這類項目很複雜。 除此之外，這些類型的“交易”通常包括額外的資助者。 例如，我作為開發商參與的一個住房項目是一個使用免稅債券的 4% 項目。 但我們也有來自州住房信託基金的資金以及建築貸款。 老實說，我不得不絞盡腦汁仔細研究舊電子郵件，以準確回憶起這個項目是如何走到一起的。 CSH 論文通過七個不同的案例研究很好地展示了這種融資可以結合在一起的一些獨特方式。 例如，最簡單的案例研究之一來自密歇根州。 這是一個顯示項目資金的圖表。

MSHDA 是密歇根州住房發展局，即該州的住房金融機構。 MSHDA 出售了債券，債務通過租戶的微薄收入來償還，其中部分收入來自第 8 節的優惠券。 項目中的每個資助者都有不同的要求，在這類項目中，滿足一個要求可能會打亂另一個資助者的要求。

在某些情況下，稅收抵免權益可用於償還債務。 CSH 論文使用了一個案例研究，該案例研究使用了債券，然後“完全取出債券，與其他公共貸款、贈款和稅收抵免股權進行永久對話。” 這看起來像是使用稅收抵免股權來償還債券債務。 這是令人信服的：雖然 4% 的稅收抵免在負擔得起的項目的合格基礎中所佔比例較小，但能夠使用該抵免來償還債券是一個好主意。 結合各種資金來源也是如此。

Ryan 沒有在 PAB 上花太多時間，只是建議“很少研究私人活動債券的有效性。” . . 因為它與提高租戶的向上流動性有關。” 這是事實，他對該計劃的支出的看法表明，這些債券的使用頻率不如低收入住房稅收抵免。

自從他的分析以來的十年裡並沒有太大變化（來自美國財政部的圖表數據).

我的觀點是，PAB 的使用方式應與所有債務的使用方式相同：價值捕獲。 在住房的情況下，我建議 無家可歸者住房的價值捕獲計劃 例如，營地的成本被量化，出售債券以實施干預措施以結束營地，然後在實現節餘後，將這些節餘用作還本付息。 組裝在非營利組織中被稱為“資本堆棧”的問題在於復雜程度，這是有問題的，原因如下：

● Time – 這類融資安排需要時間，而時間就是金錢。 等待籌資和調整資金的持有成本是總開發成本的真正累加因素；

● 交易 – 更多的資助者意味著更多的交易成本，而這些成本也增加了總開發成本；

● 律師和顧問 – 在每一步，為了避免可能導致項目失敗的災難，必須聘請律師和顧問； 和

● 這不是很有效 – 考慮到所有移動部件和額外成本，這是為現在需要的人提供住房的最有效方式嗎？

最後，我回到基本的經驗法則，任何住房融資提案都應盡可能簡單，即為今天需要的人提供所需的資金或單位。 雖然我很感興趣並喜歡解決融資難題的挑戰，但玩這些遊戲並不能讓人們支付房租； 我們需要找到重新定位 PAB 的方法，以實現比用於建造補貼住房的複雜融資交易更好的目的。