觀點：這兩個數字總結了為什麼房地產市場不會在很長一段時間內恢復正常

我給妻子看了這封信，並開玩笑說我們應該要求在當前價值的基礎上加價 20%。 這是一個很大的整數，但基本上沒有用。

為什麼呢？

我們必須找個地方住！

即使我們能夠獲得更高的售價，也對我們沒有多大幫助。

我們已經鎖定了 3% 的抵押貸款利率。我們的房屋淨值相當大。 正如我們絕望的房地產經紀人在信中提到的那樣，現在幾乎不可能找到另一棟房子可以購買。

房價上漲、當前房主鎖定的低抵押貸款利率以及供應量低，這些因素結合在一起，使得現在出售房屋並尋找另一棟房屋不再有吸引力。

邁克·西蒙森 Altos Research 的一張圖表顯示了目前住房供應形勢有多麼嚴峻：

目前全國有 271,913 套待售房屋！

我們所處的房地產市場需求創歷史新高，供應卻創歷史新低。 如果您想知道為什麼價格比一年前高出 20%，這是最簡單的解釋。

但這裡還發生了更多事情。

西蒙森最近與特雷西·阿洛韋和喬·韋森塔爾一起參加了 Odd Lot 播客，他解釋了有多少房主正在加倍進行房地產投資：

這就像加倍。 房主去買下一套房子，搬上去或者搬下來。 而且由於抵押貸款非常便宜，因此現在是保留第一個單元作為出租單元的好時機。 所以每年我都會去買下一個，並保留第一個。 這是一個很大的現象。 突然之間，我成為了一名房地產投資者。 與此同時，機構資金一直很便宜。 關於大型私募股權基金購買房屋的消息有很多，但實際上大部分都是由個人推動的。 因此，在過去十年中，我們已經將 8 萬套房屋從轉售週期中剔除，並將它們轉移到投資租賃池中。 你知道，這佔所有單戶住宅的 9%。

我知道每個人都想抱怨貝萊德購買了這個國家的所有房屋，但美國 90% 的住宅租賃單位由個人擁有。

由於房屋淨值充足、消費者資產負債表強勁以及抵押貸款利率普遍較低，這一數字還在不斷增長。

低抵押貸款利率使每月付款變得前所未有的實惠：

房價上漲導致房屋淨值飆升：

另外看看現在購房者的信用度：

如今購房的人擁有良好的信用評分。 但在上世紀初期到中期的次貸繁榮時期，情況並非如此，當時大多數買家來自信用評分較低的人。

想像一下您擁有自己的房屋五年或更長時間。 到目前為止，您肯定已經進行了至少兩到三次再融資，並且借款利率可能為 3% 或更低。 通過本金支付和價格上漲的結合，你還坐擁一些不錯的資產。

房價似乎不會很快停止上漲，租金也在上漲，所以即使在購買新東西後，人們選擇保留原來的房產也是有道理的。 他們只需收取足夠的租金來支付抵押貸款、保險和稅款，並且通過慢慢償還廉價抵押貸款並看到他們的房子升值，仍然可以取得領先。

如果我不得不猜測的話，我們還需要數年時間才能看到任何接近“正常”的房地產市場。 在上次房地產崩盤之後，我們根本沒有建造足夠的房屋來滿足千禧一代到了組建家庭的年齡的需求。

事情終於好轉了，但我們還有多年的建設不足需要彌補。 供應鏈問題、政府法規和新冠疫情並沒有讓建造房屋變得更容易、更快。

與此同時，如果抵押貸款利率足夠高，利率上升可能會稍微減緩事情的發展。 房價上漲和借貸利率上升至少會讓人們失去保留舊房並將其出租的吸引力。

然而，利率上升也可能會限制住房供應，因為很多人都鎖定了低利率。 為什麼要以更高的價格出售房屋並以更高的借貸成本購買房屋？

顯然，人們仍然會因為新工作、家庭、環境的改變或人們決定出售的任何其他原因而搬家。

但我們可能需要很長時間才能看到房地產市場供需之間達到某種平衡。

另來自本·卡爾森： 我應該賣掉股票以便用現金買房嗎？

本·卡爾森 (Ben Carlson) 是投資博客“常識財富”的作者，該博客首次發表於該博客。 經許可轉載。 在 Twitter 上關注他 @awealthofcs.