交割時交付的契約沒有免費的重做

當賣方同意將房地產出售給買方時，雙方會簽署一份合同，確定房地產，說明購買價格，並涵蓋其他一些重要事項（以及無數次要事項）。 然後雙方完成交易，作為交易的一部分，賣方簽署契約，將房地產轉讓給買方。

如果契約沒有描述正確的房地產，但買方沒有意識到並且無論如何都關閉了怎麼辦？ 根據房地產法的傳統原則，合同“合併”到契約中，這意味著合同實際上消失了，剩下的就是契約。 如果契約傳達了錯誤的房地產，那對買方來說太糟糕了——當然對於任何為買方批准契約的律師來說也是如此。

這個原則聽起來可能相當殘酷。 然而，幾個世紀以來，它一直是美國房地產法的一部分。 紐約州最近的一項上訴裁決證實，紐約仍然遵循這一原則。 在這種情況下，合同要求賣方轉讓買方打算建造房屋的地段。 該地段是在典型的“界限法律描述”中描述的——實際上，是對顯示該地段的勘測圖邊界的敘述性解讀。

交易結束時，賣方轉交了一塊略有不同的不動產，但由於契約所附的邊界描述與合同中的描述非常相似，因此並未出現差異。 然而，契約中的描述省略了第二批，這對於買方能夠為房屋安裝化糞池系統至關重要。

賣方拒絕糾正契約，並試圖讓買方為第二批支付更多的錢。 買家最終提起訴訟。 法院表示，契約體現了當事人之間的最終協議，與合同無關。 法院不會重新審查合同。

當然，這條規則也有例外。 例如，如果契約中的財產描述不明確，那麼法院可能會回過頭來查看合同。 如果合同本身規定合同項下的某些義務在交割後仍然有效，那麼法院將執行該條款。 大多數現代商業房地產合同規定，合同的許多條款將在交割後繼續有效。 但是，該保留條款清單通常不包括賣方轉讓商定不動產的義務。

上一段提到的例外情況在最近的紐約訴訟中均不適用，因此買方敗訴。

買方或其律師本可以通過在交割時更仔細地審查契約來防止問題的發生。 他們還可以通過參考平面圖來確定要傳達的財產，這將導致對財產的描述更加簡單且不易出錯。

參考案例是 皮卡德訴坎貝爾案，紐約滑 Op。 04442（8 年 2022 月 XNUMX 日，上訴庭，第四部）。