豪宅在房地產拍賣中大幅降價

當待售的高價巨型豪宅在市場上陷入困境時——龐大、華麗且無法吸引買家——一些業主轉向了雙刃劍的選擇：房地產拍賣。

經過多年的閒置之後，拍賣區塊可以迅速以令人流鼻血的價格標籤出售戰利品。 但它也伴隨著殘酷的現實。

根據 CNBC 對近期銷售情況的評論，拍賣可以充當隱喻的房地產斷頭台，將虛高的要價削減一半甚至更糟。

過去 14 個月內，拍賣史上售價最高的三棟房屋均已掛牌出售。 雖然每筆交易的最終出價都令人瞠目結舌，但三座豪宅的原始要價平均下降了 70%，總共留下了 600 億美元。

這種不幸的命運可能會困擾一位由皮膚科醫生轉型為開發商的人，以及他的房子即將與拍賣師的約會。

亞歷克斯·卡達維 (Alex Khadavi) 博士是洛杉磯的一位名人皮膚醫生，當他最終完成時，他希望能夠快速銷售並獲得豐厚的報酬。 一座佔地 21,000 平方英尺的豪宅，花費了七年時間和數千萬美元開發而成。

但自從他將其掛牌出售（標價為 7 美元，上面有一串幸運 87,777,777）以來，這位醫生兌現的夢想正在被堆積如山的債務、未付的承包商賬單、破產法庭訴訟和麻煩擊碎。與法律。 

現在他的運氣、金錢和時間都所剩無幾了。 

不過，卡達維在房屋上市大約兩週後就根據美國破產法第 11 章申請了破產保護，但他並沒有失去幽默感。

「房子夾在億萬富翁之間，而我是這個街區最窮的人，」他笑著告訴 CNBC。

卡達維承認，他在開發這座豪華住宅時超出了自己的想像，該住宅包括11 間臥室、XNUMX 間浴室，以及玻璃幕牆工業電梯、巨型汽車畫廊、從大理石中升起的隱形DJ 台等頂級設施。由地下液壓系統驅動的地板，以及用於在家庭內外投影 NFT 系列的高科技視聽系統。

「這有點成為一種激情和痴迷，而且它花費的錢比我想像的要多，」卡達維說。

公共記錄顯示 Khadavi 於 16 年斥資 2013 萬美元購買了位於 Sarbonne 路 777 號的地塊，其中包括他後來拆除的現有住宅。 隨後出現了一系列七位數的融資交易，其中包括 2020 年一筆 27 萬美元的巨額貸款。 

這九年也為該房產帶來了一系列財務問題，包括違約通知、政府留置權、受託人出售迫在眉睫的威脅，以及承包商聲稱從未獲得過服務報酬的兩名機械師留置權。

最重要的是，去年卡達維被捕，據稱監視器拍到他在自己公寓大樓的大廳裡使用仇視同性戀的髒話，並威脅要殺死已婚的同性戀鄰居。 卡達維不認罪，並向 CNBC 表示他對懸而未決的案件不予置評。

儘管遇到了所有的法律麻煩，卡達維還是設法完成了這棟房子，但他表示，他從未想過自己要承擔一年多的費用，同時等待一個永遠不會出現的買家。 由於沒有什麼選擇，他不得不接受這樣一個事實：他的房子的價值很快就會在拍賣中確定。 

「我無法承擔這筆費用。 我必須做我必須做的事，」他說。

為了快速出售，卡達維與該房屋的聯合掛牌經紀人——Compass 的 Aaron Kirman 和 The Agency 的 Mauricio Umansky 一起決定拍賣該房屋。

「他的時間表非常緊迫。 他願意放棄一定程度的控制權……並讓市場在非常緊張、高漲的時刻決定價格，」基爾曼告訴 CNBC。  

拍賣將由領先的豪華住宅拍賣商 Concierge Auctions 負責，並包括 50 萬美元的底價，這意味著卡達維不會接受低於該數字的出價。 競標定於 27 月 XNUMX 日開始，拍賣將在五天內展開——這是該公司大部分房屋銷售的標準持續時間。

「這是一個非常短的時間框架，可能是好是壞，」基爾曼說。他最近與 Concierge Auctions 合作拍賣了 944 Airole Way，這是一棟以創紀錄的 141 億美元售價的豪宅。

卡達維希望這次大拍賣能為他即將舉行的拍賣會帶來好兆頭。 雖然他相信光是 777 Sarbonne 的景觀就值他 87.78 萬美元的要價，但他承認如果他能少花數百萬美元，他會很高興。

「我的神奇數字是 77 萬美元，」卡達維告訴 CNBC。 （他最喜歡的數字是 7。）

“我希望是這樣，那會很棒。”

Concierge Auctions 創辦人兼執行長 Laura Brady 告訴 CNBC，該公司的大多數客戶在嘗試自行出售失敗後選擇了拍賣。 但她表示，長期在市場上出售且要價極高的房屋也不太可能在拍賣中獲得這個價格。

布雷迪表示：「那些在拍賣前就已上市的房產，尤其是已經上市一年或以上的房產，在拍賣時很難超過之前的標價，因為它們已經以這些價格曝光了。」說。

如果卡達維的住宅售價達到 50 萬美元或以上，這座現代豪宅將在拍賣史上最昂貴的住宅中佔據一席之地。

以下是拍賣會上有史以來最昂貴的四筆拍賣的倒數計時，它們在拍賣會上遭受的大幅降價，以及對每筆大型交易中的一些關鍵參與者的仔細觀察。

這座 60,000 平方英尺的凡爾賽風格豪宅位於佛羅裡達州希爾斯伯勒，於 2015 年首次上市，售價為 159 億美元，創紀錄。 當時，這是布勞沃德鄉村有史以來最高的掛牌價格，該鄉村北鄰棕櫚灘，南鄰邁阿密戴德郡。 

這座名為 Le Palais Royal 的奢華住宅內外都覆蓋著 22K 金箔裝飾，包括多個瀑布以及位於海濱後院的 150,000 加侖度假村大小的游泳池。 

當時的所有者是羅伯特·佩雷拉二世(Robert Pereira II)，他是米德爾塞克斯公司(Middlesex Corporation) 的高管，該公司是一家位於馬薩諸塞州的建築公司，由佩雷拉的父親創立。 從 2015 年到 2018 年，該住宅在市場上不斷出現，並從 Le Palais Royal 更名為 Playa Vista Isle。

2018 年，Concierge Auctions 將這棟豪宅帶到了拍賣場。 公開記錄顯示，最高出價的是一家與 Teavana 聯合創始人安德魯麥克 (Andrew Mack) 有聯繫的有限責任公司。 

這棟房子加上隔壁一塊未開發的地塊，售價為 42.5 萬美元。 當時的價格是拍賣史上的最高價格，但仍比佩雷拉最初的要價低 116.5 億美元，使價格下降了約 73%。

據房產經紀公司 Hilton & Hyland 稱，洛杉磯比弗利公園附近的 Villa Firenze 花了七年時間建造，包括 20 間臥室和 24 間浴室。

業主是匈牙利出生的億萬富翁史蒂文·烏德瓦爾·哈齊 (Steven Udvar-Hazy)，他透過飛機租賃業發家致富，現任航空租賃公司 (Air Lease Corp) 執行董事長。

到 2021 年初，他多年來一直試圖出售這套房子。 

該豪宅於 2017 年首次上市，售價為 165 億美元，使其成為美國最昂貴的待售房屋之一。 但它在市場上待了四年卻無人問津，並且多次下架和重新上市，直到 160 年價格小幅下跌至 2020 億美元。

5 萬美元的折扣並沒有說服任何買家購買，並且在早期 2021 年 67 Beverly Park Court 住宅無底價拍賣。 禮賓拍賣公司也舉辦了這場拍賣會。 

公開記錄顯示該交易於 2021 年 XNUMX 月完成 據拍賣平台網站稱，售價為 51 萬美元，包括 12% 的買方費用和掛牌經紀人分攤的 1.5% 佣金。 

該房屋由 Roy L. Eddelman Trust 購買。 Eddelman 是 Spectrum Labs 的創辦人兼前董事長，該公司於 359 年被製藥公司 Repligen 以 2017 億美元收購。 

艾德曼 (Eddelman) 競購佛羅倫薩別墅 (Villa Firenze) 的中標價格比這位億萬富翁賣家最初的要價低了 114 億美元——折扣高達 69%。

比佛利山莊的赫斯特莊園是最近拍賣的最有名的住宅之一。 

這座擁有15 間臥室、XNUMX 間浴室的房產曾屬於蘭道夫·赫斯特(Randolph Hearst)，因《教父》和《保鏢》等電影而變得更加出名，這些電影以這座獨特的鮭魚色豪宅為特色。  

早在 2016 年，該住宅的掛牌價就為 195 億美元。 多年來，它在市場上出現和退出，價格逐漸降至 48 萬美元。

2019 年，擁有該房屋的有限責任公司收到了總額超過 26 萬美元的債務違約通知。 2021 年，該莊園的所有者、金融家兼訴訟律師倫納德·羅斯 (Leonard Ross) 目睹了他的房屋被拍賣到法院。

來自三家經紀公司的四名上市經紀人代表了此次上市，其中包括 Rodeo Realty 的 John Gould 和 Hilton & Hyland 的 Gary Gold。 兩名特工都出現在法庭上，見證了隨後的億萬富翁競購戰。

根據古爾德介紹，五位億萬富翁進入法庭，法官以 48 萬美元起拍。

「這很令人興奮，」他說。 法官環顧整個房間，以100,000 美元為增量進行投標：“48-48、48-54、55-XNUMX……大約XNUMX-XNUMX 萬美元，第一批投標人開始說，'不，對我來說太富有了。'”

希爾頓和海蘭酒店的戈爾德表示，隨著人們的興奮情緒不斷高漲，人們開始感覺到曾經遙不可及的價格實際上已經觸手可及。

「所有這些人都已經做好了購買的準備，和其他想做同樣事情的人坐在一起，」戈爾德說。

「這些類型的銷售的不同之處在於，沒有任何意外情況，木槌落下，你就買下了那棟房子，」他說。

最高出價加上 12% 的拍賣費，最終售價達到 63.1 萬美元，並將房屋轉讓給億萬富翁 Nicolas Berggruen 慈善信託基金的投資工具 Berggruen Holdings。 

經法官批准，每位上市代理人均分得了交易中減少的佣金。

2021 年131.9 月交易完成時，赫斯特莊園擊敗Playa Vista Isle 和Villa Firenze，成為拍賣史上最昂貴的房屋，但價格仍比2016 年的要價低約68 億美元，比XNUMX 年的要價低XNUMX 美元。 ％ 切。

當該房屋首次上市時，古爾德和戈爾德都沒有參與該房屋的交易，但兩人都表示，無論是在拍賣會上還是在傳統銷售中，要價與實際售價之間的差異往往更說明了賣家不切實際的期望比它對市場狀況的影響更大。

「就我而言，任何人都可以對房產提出任何要求，」戈爾德說。 “當他們最初要價 195 億美元時……這只是一些賣家的白日夢。” 

Rodeo Realty 的古爾德表示，他看到了很多“自我定價”，即業主要求經紀人以巨大的價格標籤列出房屋，更多地基於房主的自豪感而不是基於市場的估值。

他說，事實上，這些房屋「可能根本不值這個錢」。 

臭名昭著的巨型豪宅“The One” 坐落在 Bel Air 的高處，佔地 100,000 多平方英尺，設有 21 間臥室、42 間浴室、一個可容納 30 輛車的車庫、60 英尺的室內游泳池和大型夜總會。

這款龐然大物最初由開發商 Nile Niami 宣傳，售價 500 億美元。 

法庭文件顯示，這棟位於艾羅爾路 944 號的住宅花了十年才建成，在此過程中，開發商背負了高達 120 億美元的巨額債務。

這座巨型豪宅在進入破產法庭程序之前甚至還沒有完工，並在沒有入住證明的情況下被拍賣，新的要價為 295 億美元。

此次拍賣也由禮賓拍賣公司 (Concierge Auctions) 負責，沒有設置可以支撐低端出價門檻的儲備金。 但在這種情況下，中標需要破產法院法官的最終批准，這是一種不尋常的情況。 執行長 Brady 表示，Concierge Auction 的銷售額中只有 5% 涉及不良資產。

One 巨型豪宅的最高出價為 126 億美元，由快時尚零售商 Fashion Nova 的首席執行官 Richard Saghian 競標。 薩吉安向拍賣師支付了 12% 的標準買家佣金，即約 15 萬美元，使總售價達到 141 億美元——這無疑是拍賣會上單戶住宅的最高售價。

在破產法院法官批准出售幾週後，薩吉安似乎對這筆交易感到非常滿意。 

薩吉安透過發言人告訴CNBC：「作為一個終生居住在洛杉磯的人和狂熱的房地產收藏家，我認為這是一次難得的機會，它也讓我擁有一處獨特的房產，注定會成為洛杉磯歷史的一部分。”

他在一個街區只支付了每平方英尺 1,342 美元，而該街區的高端住宅價格是這個數字的三到四倍。 但專家表示，薩吉安可能需要花費數百萬美元才能真正完工並獲得入住證書。 

Compass 經紀人 Kirman 與 Williams & Williams 一起擔任法院批准的掛牌經紀人，他說：“我們盡了一切可能的辦法來獲得最高的數字。”

科曼對拍賣結果公開表示失望。 

這位經紀人在這筆交易中分享了法官批准的 1% 佣金，他告訴 CNBC，他希望這筆交易能達到 177 億美元，這是馬里布一棟小得多的豪宅 XNUMX 月份創下的紀錄。

“我想打破一項記錄。 我的意思是，我想達到 200 億美元或更多，」基爾曼說。 “我們對此感到失望……但市場會說話。”