歡迎來到 Benzinga 的房地產播客。 今天，我們有 瑞安·弗雷澤（Ryan Frazier），誰是房地產投資平台的CEO 到達家園.
Kevin Vandenboss：那麼到達本質上是什麼？
瑞安·弗雷澤： 這是一個讓任何人都可以輕鬆投資租賃房產的平台。 它的運作方式是，個人可以購買 100 美元到 10,000 美元或更多的個人住宅的份額，無論你想在該房產上投資多少。 然後到達，負責管理財產的所有工作。 因此，所有這些都涉及資產的物業管理或租賃業務。 其影響在於，投資者仍然可以選擇他們想要如何建立個人租賃房地產投資組合。 他們可以投資幾乎任何數量的資本，並在不同的房地產領域進行多元化投資。
然後它就變成了被動投資， 到達 照顧管理。
Kevin Vandenboss：投資這些特定租賃房產的投資者的需求如何？
瑞安·弗雷澤： 我認為令我們感到驚訝的是，我們有近 100 萬人註冊投資房產併購買個人住宅的股份，興趣如此濃厚。
我認為我們認為人們可能需要更長的時間才能理解購買租賃房產份額的概念。 但我認為，由於投資股票和其他資產的零碎股份已經變得更加普遍和流行，我認為人們在他們的頭腦中有一個可以理解的地方。
他們說：「好吧，我可以擁有這處房產的一部分。 我將根據我擁有的股票數量獲得比例回報、租金收入現金流或任何財產價值成長。 這讓我能夠更好地控制自己的投資金額並能夠實現多元化。”
對於我自己和Arrived 聯合創始人來說，我們想要投資房地產的個人經歷確實是主要驅動力。在我二十多歲到三十多歲時，我真的只是四處走動。我們只是從來沒有在同一個地方待過足夠長的時間，在有意義的情況下，投資 5 年、10 年以上，這確實是房地產領域所需要的，以克服交易成本的障礙以獲得任何類型的物質回報。 所以我已經質疑這一點有一段時間了。
為什麼它必須如此二元化，以至於你為這些現在通常是六位數的首付存了多年，然後你永遠或真正長期致力於那個城市或那個財產？
這就是《Arrived》的想法。 我們如何看待這些阻礙人們今天開始擁有房地產的障礙？ 所需的資金、時間投入和專業知識，以及我們如何降低進入門檻？ 因此，如果您有時間和專業知識，但可能沒有足夠的資本來多元化投資您想要的多種房產，Arrived 可以為您提供便利。
您沒有時間投資新市場並在那裡建立業務，而您希望能夠實現多元化。 到達也可以進入這種情況。 因此，這實際上是利用這三種主要因素，使人們無需投入資金時間和專業知識，並使入門變得非常方便。
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凱文范登博斯： 您如何向未經認可的投資者提供這些投資？
瑞安·弗雷澤： 這是《到達》中非常重要的一環。 Arrived 的使命是確保任何想要投資租賃房產的人都能獲得這些投資。 該國祇有 7% 的人在主要居住地以外擁有房產投資。
就能夠投資的人數而言，這是一個巨大的差距。
其中一部分是在產品體驗的基礎上解決這個問題。 因此，購買股票的能力涉及承擔更多管理投資的勞動力方面的責任，以便更多的人願意投資。
但另一部分是確保未經認可的投資者可以投資，這意味著淨資產不超過 1 萬美元或年收入不超過 200 萬美元或 300 萬美元的人。 要做到這一點，意味著與 SEC 合作近一年，並在 A+ 監管下採用這種模式，這基本上創建了個體公司 IPO 的流程。 今天的Arrived 平台是經營這些個人IPO 的平台。 我們根據 A+ 法規執行了一個流程，美國證券交易委員會 (SEC) 審查並驗證了我們的產品，以便我們能夠提供它們。
每當您向非認可投資者提供投資時，揭露的門檻就會更高。 因此，我們的網站上提供了針對每項財產的大量披露資訊。 因此，我們也為我們的財產提供風險因素、財務狀況等年度經審計的財務報表，這些報表也由美國證券交易委員會 (SEC) 審查。
所以我們確實花了時間來完成這個過程，以確保它可以被廣泛使用。 以這種方式建構這些產品可以提供一些流動性選擇，如果人們也願意的話，隨著時間的推移，他們可以獲得投資的流動性。
事實上，支持非認可投資者和支持我們現在正在建立的一些未來流動性選擇這兩件事確實是我們在設計產品並與 SEC 合作時走上監管 A+ 路徑的真正原因。
Kevin Vandenboss：為什麼現在有人想進入這個市場？ 您是否擔心房地產市場可能崩盤？
瑞安·弗雷澤： 我認為，在過去 18 個月左右的時間裡，市場確實是一個有趣的時期，因為我們經歷了新冠病毒大流行，我們看到人們對房地產市場產生了很多影響。已經搬出了他們所在的這些城市中心，他們重視更多的空間，他們正在搬到核心區之外一點，他們要么願意花錢買房子，要么他們尋找品質。
提供更多空間的出租房屋與他們之前居住的這些公寓大樓不同，與此同時，聯準會將聯邦基金利率降至歷史最低水平，為零。 但我們看到抵押貸款利率降至 3% 以下，這兩件事以及其他因素確實導致了房地產市場加速上漲，價格上漲。
我們已經看到，從長遠來看，價格上漲可能不可持續，每年價格上漲 15% - 20% 以上。 這並不是我們在房地產市場或歷史上單戶住宅中看到的情況，而是平均每年價格上漲 4%。
我們認為，在今天的市場上，隨著其中一些趨勢和變化已經開始解決，我們可能會看到自己更多地回到歷史平均值。 我們已經看到聯準會現在升息，試圖抵消我們所看到的通貨膨脹。 我認為這使得借貸成本看起來比 12 個月前高得多。 但我認為現實是，我們仍然遠低於十年前。 因此，我認為市場仍在定價，這對住房負擔能力意味著什麼以及市場將如何反應。
從我們的角度來看，我們仍然對投資單戶住宅感到非常興奮。 我認為，對於你所擁有的資產來說，有很多順風車，機構投資者現在已經進入這個領域，你有一些因素使得增加更多供應變得非常困難，勞動力成本高，生產成本高。材料。
在過去的幾年裡，有些人已經鎖定了歷史低利率。 因此，現在這種利率鎖定將阻止更多供應進入市場。 人們不太願意放棄自己的房屋以及與之相關的抵押貸款利率。
因此，我們認為房地產市場仍然具有很大的彈性。 我們認為，我們預計不會出現嚴重的房地產崩盤，但我們確實預計價格的快速上漲將回到正常的基線。 一般來說，當我們考慮 Arrived 產品、投資房屋股票與自己購買整套房屋時，我們確實認為它提供了平均美元成本的機會，即每月、每季度逐漸增加投資美元的能力，或按年計算，這在您購買整棟房屋時直接擁有房地產之前是不可能的。 而且，每個家庭都是一個巨大的財務決定。 你真的可以把它傳播出去。
我認為這稍微降低了嘗試把握市場時機的重要性，因為我認為這總是非常困難，並且可以讓你隨著時間的推移節省成本，並在不同的城市和時間以及不同類型的房產中實現多元化，這總而言之，有助於降低您的一些風險。
Kevin Vandenboss：隨著房價的上漲，我們明顯看到一些地區的租金上漲速度較高。 你認為會發生什麼事？
瑞安·弗雷澤： 我認為你確實發現租金往往會跟隨通貨膨脹，假設通貨膨脹與更多的經濟活動有關。 我認為我們看到的一些通膨與一些供應鏈問題更相關，我認為這是當前經濟環境面臨挑戰的部分原因。 但總的來說，我們確實認為租金可能會隨之而來。
另一件需要記住的事情是，如果利率繼續上升，甚至保持在現有水平，就會改變每月抵押貸款付款或您所居住的房產所有權的相對承受能力與租金。 通常這些事情會在某種平衡點上發揮作用。 所以我上週看到一篇文章，隨著利率上升，擁有主要住宅的成本增加。 當它這樣做時，就會導致更多的人決定租房，因為他們正在對負擔能力進行權衡。 “我想為自己想要居住的這套房子每月額外支付 700 美元，還是願意再租一兩年並省點錢？”
所以我認為這些類型的事情也決定了租賃市場的走向。 但租賃市場似乎確實有上漲。
Kevin Vandenboss：您認為目前有哪些特別有吸引力的特定市場嗎？
我認為，當我們審視市場時，我們會關注人口數據的簡單水平上哪裡有增長\我們是否看到遷移到該城市的人數有所增加？ 這些地方是否是理想的居住地，是否有足夠的基礎設施來支援？ 我們正在關註今天排名前 100 名的一些城市，我們排在 19 個。而且我們將繼續快速增加更多城市。 我認為到今年年底我們可能會達到 40 歲。 然後只是提出一些人們可能不會自然想到的城市，因為我認為我們所在的一些城市比如說納許維爾剛剛看到的，例如該市場的人口增長和文化興趣。
但還有其他一些市場，屬於人口快速成長的新興城市，但也許它們更接近前 100 名城市，而不是前 25 名。我們看看阿肯色州西北部的費耶特維爾、本頓維爾沃爾瑪總部設在那裡，推動瞭如此強勁的經濟成長。
然後是在那裡設有辦事處的沃爾瑪的所有企業合作夥伴。 他們正在該地區進行大量投資。 因此，我們看到了對租賃物業的強勁需求。 所以我認為這是一個有趣的市場。 我們關注的其他一些城市是印第安納波利斯，它擁有強大的基礎經濟，我認為來自芝加哥的一些移民模式在一定程度上推動了這一點，但這是一個我們密切關注並開始投資的市場。 然後是田納西州的查塔努加，那裡已經成為一個很好的遠端工作場所，該地區的整個中心擁有全國最快的互聯網，這是一個有趣的事實，對於那些搬到該地區的遠端工作人員來說非常好。 但我想你已經看到了其中的一些。 規模稍小但新興的城市具有巨大的成長潛力，我們很高興開始在其中添加一些資產並提供給投資者。
Kevin Vandenboss：選擇您要投資的房屋時會考慮哪些因素？
瑞安·弗雷澤： 造訪該網站的人們會注意到他們通常是較新的房屋以及高品質的房產和出租房屋。 我們認為，這些將在整個期間提供更強勁的現金流機會，只是因為它們的維護需求較少。 我們的大部分房產都比 2010 年新。沒有延期維護或類似的情況。 如果我們要購買較舊的房屋，我們通常會在將其放在平台上之前進行任何重大的固定裝置改進或翻新。
再說一遍，這實際上是為了提供這些強勁且可持續的現金流。 租賃房產的一大吸引力在於能夠持續獲得現金流，在我們的例子中就是股息。 因此，我們按季度支付這些股息。 對於我們的房產，我們平均每年支付的費用可能在 3% 到 7% 之間。 這僅取決於市場以及該房產的槓桿程度。
人們確實渴望有一個美好的居住場所，無論他們是否租房。 無論出於何種原因，我認為推遲維護已成為一種趨勢。 因此，我認為，當我們與這些市場上的潛在租戶分享我們擁有的房產時，這使我們成為一種獨特的資產。
隨著時間的推移，Arrived 可以支援任何類型的資產。 我們確實相信單戶住宅的這一領域，並且我們確實專注於增加城市以使人們多樣化，但在未來，我們將添加新的資產類型。
Kevin Vandenboss：Arrived Homes 的下一步是什麼？
瑞安·弗雷澤： 我們有大量的庫存。 我認為我們為投資者提供的最令人興奮的事情之一就是獲得像 Airbnb 這樣的短期租賃服務。
所以很多人都能夠體驗到，Airbnb和VRBO以及短期租賃的體驗。 但很少有，甚至少於所有權方面的長期租金，能夠作為東道主參與這些經濟體的所有權方面，並獲得作為這些短期租賃物業的東道主而帶來的經濟效益。
我們認為，我們可以解決持續的時間承諾，這些承諾甚至高於投資者的長期租金，以便他們能夠進入這種短期租賃經濟。 這就是我們近期（可能是今年夏末）來到這裡的情況。
Kevin Vandenboss：確保投資者在平台上推出這些新房產後能夠獲得這些房產的最佳方式是什麼？
瑞安·弗雷澤： 最好的方法是註冊並建立一個帳戶 到達家園 您可以透過我們的網站做到這一點。
一旦您這樣做，您就會收到有關即將推出新資產的新房產的通知，您可以決定何時合適的時間或投資哪些合適的房產。
房地產業繼續發揮其作用，從歷史上看，它提供了穩定的現金流、穩定的房地產價值、長期成長和良好的通膨對沖能力。 如果你能以長期的眼光、多年的眼光進入資產，那麼這些事情就會持續下去。
即使我們確實看到房地產價值下降，您仍然會獲得大量現金流，這有助於為整體回報提供一定的彈性。 因此，我認為由於這些因素以及房地產的屬性，許多人在過去幾個月裡有興趣在他們的房地產投資組合中增加更多。
我們確實一直在努力確保我們提供足夠的資產供人們投資。正如我所提到的，我們已經有近 100 萬人註冊並開始建立帳戶並開始投資房產。 僅在過去兩個月內，我們就可能資助了價值超過 20 萬美元的租賃房產。 我們每週都會推出幾處新房產，以滿足投資者的需求。 同時，我們對在今天所在城市購買的商品保持嚴格的選擇性，我們每月承銷約 50,000 套房產，並對其中不到 0.1% 的房產提供報價。 然後，我們贏得的是我們向人們提供的財產。
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