住房通脹正在放緩？ 2023 年的趨勢

關鍵要點

• 在過去幾年中，許多因素導致了房屋和租金價格的快速上漲。
• 由於從建房到賣房的過程漫長，房價通脹需要時間才能放緩。
• 2023 年前景陰雲密布，影響因素很多。

在過去的幾年裡，房價上漲的趨勢讓許多潛在買家因價格過高而退出房地產市場。 有些人甚至希望房地產崩盤能讓他們買房。 這就是為什麼房地產通脹在過去幾年飆升，以及為什麼不太可能放緩，至少在短期內如此。

房價快速上漲

疫情前房價上漲的同時，這次黑天鵝事件由於種種原因加速了房價上漲。

首先，大流行病讓每個人都開始遠程工作，你可以住在任何地方，而不僅僅是離辦公室很近的地方。 許多人離開大而昂貴的大都市區，前往生活成本較低的郊區和農村地區。

另一個因素是投資者利用寬鬆的貸款條件、低利率和增加賬面淨資產的機會。 他們購買房產出租給第三方。 隨著這種趨勢成為一種流行的兼職賺錢方式，越來越多的人決定嘗試購買和租賃房產以獲取被動收入。

由於供應鏈問題，大流行期間建造的新房較少。 在此期間，當地市政當局需要很長時間才能頒發許可證，進一步推遲了在建房屋的建設。 儘管這些問題最近有所緩解，但由於擔心經濟衰退和需求疲軟，許多房屋建築商正在暫停項目。

木材的商品價格也經歷了快速上漲，因為工廠和住房相關行業在大流行期間關閉後不得不重新啟動。 生產設施的裝備需要時間，這意味著房屋建築用品供不應求。 對從加拿大進口到美國的木材徵收關稅也使木材更加昂貴。 此舉旨在保護美國木材供應鏈，但只會使新房的最終成本更加昂貴。

由於現有抵押貸款的低利率和每月還款額，現有房主也不願搬家。 這限制了市場上的房屋供應，因為搬家對許多家庭來說沒有意義，因為目的地房屋的租金或抵押貸款會增加他們的預算。

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這在很大程度上是由美聯儲主導的低利率環境、銀行通過各種債務產品放貸以及聯邦政府在大流行期間提供刺激資金所刺激的。 個人發現自己現金充裕，他們可以輕鬆地以更高的價格購買各種類型的房產。 這是顯而易見的，因為許多人對房屋提出全現金報價，甚至揮手檢查。 反過來，賣家發現以高價出售房屋很容易。

所有這些因素共同導致房價飆升至創紀錄水平。 準房主可能認為租房是更好的選擇。 然而，租金價格也出現了飆升。

租金價格快速上漲

租金也上漲了。 隨著房價上漲，許多低收入人群發現買房變得更加困難。 許多中產階級工薪階層也被高價擠出了火熱的房地產市場。 一些買得起房子的人決定繼續租房，等待房價下跌。 Z世代是 希望房地產崩盤 就像2008年經歷的那樣。

同樣影響租金價格的是以前的房主，他們為了租房而出售房屋。 他們賣房變現升值，轉而租房一段時間，待房價降溫後再買。 隨著越來越多的人被迫租房或選擇租房，月租金上漲。

與此相關的是參與租賃房地產市場的人員和企業的激增。 一些投資者購買房屋並將其作為長期租金出租。 其他人則在 Airbnb 和 VRBO 等網站上購買房屋並將其作為短期租金出租。 在這兩種情況下，投資者的目標都是盈利，這也會影響租金價格。

好消息是租賃市場正在慢慢恢復正常。 在大流行之前，租金通常會上漲到秋天，然後在今年餘下時間下降。 然而，在大流行期間，租金在春季（因為封鎖期間沒有人搬家）和冬季都有所下降，但租金僅在 2021 年的一個月內下降。

2022年，冬季租金價格下跌的典型趨勢似乎又回來了。 我們現在已經看到連續三個月下跌，表明市場可能表現正常。 請注意，這並不意味著租金會在未來大幅下降，而是每月快速增長的速度正在放緩，正常的漲跌市場正在回歸。

為什麼住房通脹需要時間才能放緩

美聯儲的加息導致住房抵押貸款市場的需求幾乎在一夜之間暴跌，但整體房地產市場的疲軟需要時間。 抵押貸款需要數週時間才能關閉，這就是為什麼當您購買房屋時，大多數貸方建議您鎖定利率。 這樣，如果在關閉過程中利率上升，您就不會被迫支付更高的利率。

房地產市場放緩需要時間的另一個原因是買家和賣家的預期。 由於房屋要價高，許多賣家不願降價，希望能為自己的房屋爭取到最多的錢。 另一方面，買家正在尋找更低的價格。 這導致了一場持續數周和數月的全國國際象棋比賽。

最後，增加住房庫存需要時間。 您需要希望出售的現有房主，並且需要房屋建築商建造許多新房。 購買空地、獲得許可、建造房屋和出售房屋的過程是一個漫長的過程。

綜合所有這些問題，您就會明白為什麼房地產市場沒有立即發生變化。 所有這些因素進入市場的速度各不相同，但將它們放在一起會產生重大影響。

2023 年房地產市場值得關注的趨勢

美聯儲在 2022 年初開始提高聯邦基金利率時給房地產市場踩了剎車。這立即導致抵押貸款成本上升。 2022 年初，美國平均 30 年期固定抵押貸款利率在 3.5% 左右，然後在 7 月達到略高於 30% 的峰值。 目前，平均 5 年期固定利率超過 XNUMX%。 進入2023年，許多專家認為抵押貸款利率將至少在上半年保持在 6-7% 之間，然後在年底前降至 6% 以下。

雖然高抵押貸款利率使房地產市場降溫，但房價也會產生重大影響。 需求疲軟，但全國房價並未下跌。 該國有些地區的價格有所下降，但總體而言，預計價格不會下降。 與 2021 年相比，價格仍上漲 6%。 如果抵押貸款利率下降，僅此一項就可以使每月還款更負擔得起，而且價格也不必下降。

其他因素也會影響房地產市場的發展。 全國各地的市政當局都在根據房屋價值的增加提高財產稅，這給購房者增加了另一個負擔能力問題。 這些因素可能會給房價帶來進一步壓力。

通貨膨脹也侵蝕了人們的收入。 由於大多數商品價格上漲，許多人難以維持生計。 發生這種情況時，願意增加因購房而產生的大筆每月付款的人就會減少。

對經濟衰退的恐懼是另一個因素。 當人們相信經濟會變得更糟時，人們就不願意購買房屋或汽車等大件物品。 他們想知道自己是否還會有工作，如果失去工作，需要多長時間才能找到一份新工作。

大宗商品價格已從最高水平回落，供應鏈問題正在緩解，這通常意味著房屋建築商可以開始增加待售房屋的供應，從而有助於穩定價格。 然而，由於購房市場需求疲軟，主要的房屋建築商已經放緩或停止了他們的建築項目。 展望未來，他們可能會恢復一些項目以維持業務並減少他們打算交付的房屋數量。

底線

沒有人確切知道房地產市場將會發生什麼。 最有可能出現的情況是，價格上漲將明顯放緩，並且在該國的某些地區會略有下降。 一旦美聯儲實現將通脹率降至 2-3% 的目標，利率將在短期內窄幅波動，然後下降。

如果您想買房並找到滿足您需求的房子，您不應該等待購買，認為房地產崩盤即將來臨。 這種可能性不大。 將來，隨著利率走軟，您可以再融資並降低每月還款額，從而節省資金。

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