在艱難時期，轉向這三個高收益房地產投資信託基金

市場波動——尤其是在經濟衰退期間——往往會促使投資者尋求安全和穩定，而不是徹底的成長。 隨著股市迎來幾十年來最糟糕的六個月，這就是我們現在所處的境地。 毫無疑問，這很艱難，但它為經受時間考驗的優質股息股票創造了機會。

房地產投資信託，或 房地產投資信託，顯然是收入熱門，因為他們幾乎所有收益都透過股息支付給股東。 這意味著該行業的收益率很高，但並非所有房地產投資信託基金都是平等的。 在本文中，我們將看看我們喜歡的三個房地產投資信託基金，因為它們已被證明不僅有能力在經濟衰退期間支付股息，而且還能繼續成長。

搬入艾塞克斯財產信託 

我們的第一隻股票是埃塞克斯財產信託公司（ESS），在西海岸市場收購、開發和管理多戶型房產的房地產投資信託基金。 Essex 是該市場的重要參與者，經營 246 個公寓社區，總共包含約 60,000 個公寓單元。

Essex 成立於 1971 年，年營收約 1.6 億美元，交易市值為 18 億美元。 該信託還連續27年支付不斷增長的股息，這在REITs中是罕見的。

我們看好埃塞克斯，因為它顯示出在經濟衰退期間提高股息的能力——因為過去 27 年經歷了幾次經濟衰退期。 我們也相信它有能力、也願意繼續無限期地提高利率。

REITs的派息率通常超過收益的80%，但埃塞克斯今年的派息率剛剛超過60%。 這比過去幾年的 50 多歲有所上升，但以房地產投資信託基金的標準仍然很低。 這不僅意味著股息在任何經濟情況下都應該是安全的，而且還意味著埃塞克斯應該能夠在未來許多年內提高股息。

過去十年派息的平均每年增幅略高於7%，事實上，今年的股息恰好是10年前的兩倍。 這種派息的成長也使埃塞克斯與規模較小的房地產投資信託基金區分開來，這些房地產投資信託基金要么不提高股息，要么只是像徵性地提高股息以保持這種勢頭。

我們認為，從獲利角度來看，埃塞克斯的成長前景溫和，預計 1.5 年的成長率僅為 2022%。 這將使該信託基金難以維持 7% 或以上的平均成長率，因此我們認為不會。 然而，收益率高達 3.4%，非常強勁，我們再次相信埃塞克斯的股息安全性非常好。

一劑房地產收入

我們的下一隻股票是房地產收入（O），該公司自稱為「每月股利公司」。 雖然 Realty 當然不是唯一一家每月而不是按季度支付股息的公司，但它絕對是這樣做的較大股票之一，這對投資者來說有一定的優勢。

Realty Income 是一家房地產投資信託基金，擁有超過 6,500 處長期租賃商業房地產。 房地產收入專注於獨立零售物業，而不是購物中心或住宅單元。 儘管這樣做存在固有的周期性，但 Realty Income 仍成功連續 26 年提高每月股息。 此外，自上市以來，該公司已上調股息 109 次，基本上每個季度都會上調股息。

Realty Income 成立於 1969 年，並於 1994 年上市。該信託年收入約為 3.1 億美元，交易市值達 41 億美元，使其成為市場上最大的 REIT 之一。

如今，Realty Income 的收益率非常高，達到 4.7%，約為標準普爾 500 指數的三倍，以其自身的歷史標準衡量也相對較高。 房地產在過去十年的平均增幅超過5%，這對於REIT的支出來說仍然是不錯的成長。

今年的派息率為 75%，這與您對 REIT 的預期差不多。 我們認為，這意味著 Realty 的股息在本次經濟衰退或隨後的任何經濟衰退中都是安全的，因為事實證明，多年來該信託的管理非常良好。 我們也預期 4 年的年獲利將成長 2022%，因此可能有大量資本可用於回報股東。

信託聯邦房地產投資 

我們的最終股票是聯邦地產（FRT），是一家在主要沿海市場擁有、開發和經營優質物業的零售房地產投資信託基金。 該信託公司經營 100 多個不同的房產，其中包含 3,000 多個租戶、25 萬平方英尺的面積和 3,200 個住宅單元。 聯邦房地產連續 54 年連續提高股息，令人難以置信，成為股息之王，也是該榜單上唯一的房地產投資信託基金。

FRT 成立於 1962 年，年營收約 1 億美元，交易市值略高於 8 億美元。

過去十年中，聯邦房地產公司的股息每年增加約 4%，我們預計未來也會出現類似的成長。 在新冠疫情引發的經濟衰退期間，由於零售租戶被迫關閉，信託基金遭受了損失。 然而，這似乎已經解除，我們預計未來獲利每年將成長 5%。

目前的派息率為 72%，這對聯邦房地產來說是相當可持續的，我們注意到，儘管收益受到相當大的打擊，但在新冠疫情期間，該信託的派息從未達到 100%。 這凸顯了該信託抵禦經濟衰退的能力，這就是為什麼我們認為股息不僅在下一次經濟衰退期間是安全的，而且還將繼續上升。

該信託如今的收益率為 4.4%，並且經過半個多世紀的連續上漲，聯邦房地產在各個方面都是頂級股息股票。

我們認為，度過市場艱難時期的最佳方法是著眼於長期。 這意味著尋找高品質的股息股票，無論經濟如何發展，它們都可能繼續提高派息，我們發現埃塞克斯、房地產收入和聯邦房地產都符合這項要求。