提高出租房屋的信用評分，而不是禁止它們，才是答案

在全國范圍內，人們越來越擔心人們如何以及為什麼沒有資格獲得出租房屋。 聲稱要為出租房屋的潛在居民謀求最大利益的活動家試圖禁止將犯罪背景調查、以前的驅逐記錄和信用評分作為住房供應商用來篩選租戶的風險評估的一部分。 例如，在明尼阿波利斯，市議會強制要求 信用評分的使用限制. 支持干預的市議員表示，價格上漲和住房稀缺“使一些人迫切需要支持最脆弱的租房者。” 但是，限製或禁止信用檢查是幫助信用薄、差或沒有信用的人的最佳方式嗎？

消費者金融保護局 (CFPB) 最近的一份報告可能會火上澆油。 報告的標題笨拙， 租戶背景調查市場，通過住房提供者的風險評估來清點所有可能的申訴。 這是我最喜歡的關於驅逐數據的數據：

“收集這些數據，尤其是民事和刑事公共記錄數據，並將收集到的數據正確匹配到單個潛在租戶，可能具有挑戰性。 例如，根據一項對 3.6 萬份驅逐法庭記錄的研究，22% 的州驅逐案件記錄不明確或不實。 因此，租戶篩選報告中報告的數據以及生成專有租戶風險評分所依賴的數據通常是模棱兩可的或過時的，並且可能是錯誤的。”

這讓我笑出聲來，因為整個行業都在發展，聲稱該國正面臨“驅逐危機”或“流行病”。 這顯然是錯誤的 很容易得出這個結論的一個原因正是因為沒有關於驅逐的明確或一致的數據。 在當今世界，不可能對驅逐做出任何聲明——定義為實際強行從出租物業中搬走—— 極為罕見. 提交申請後，大多數驅逐會導致解僱或不明確的結果。 只有少數導致執法部門似乎將東西拖出公寓。 儘管如此，激進的擁護者還是希望它是雙向的。 數據表明“危機”，但數據不好，不要用它來篩選。

報告開頭的長篇大論可能準確地反映了消費者不得不讓自己接受風險評估的挫敗感； 但是租房不是一種權利，也不是任何定義的“權利”。 我要加一個“還”，因為這正是擁護者所聲稱的，確實是 任何人有權要求使用私人財產居住 無論風險狀況如何。

我們中的一些人將住房視為一種商品，租用它就像租用汽車或任何其他物品一樣。 評估風險使出租房屋成為可能，如果沒有能力篩選或審查過去的表現，更小、更負擔得起的房屋將會消失。 認為住房是一種權利，任何人都可以拿走他人的財產來擁有住房的觀點是一種危險的觀點，並且 威脅要破壞私人出租房屋. 值得對此進行激烈而嚴格的辯論。

但是，對於那些錢少、在經濟中苦苦掙扎、風險更高、因此尋找住房面臨更大挑戰的人來說，真正的問題的解決方案是什麼？ 一個答案是禁止放映或限制放映，使降低風險的唯一選擇是提高租金。 當然，擁護者也想通過租金控制來限制這種情況。 租金控制使住房通脹惡化，造成稀缺和配給。

真正的解決辦法是提高信用評分並激勵租房者按時支付租金。 當他們做不到時，現金幫助是最需要的。 但是，是否存在建立信用和改善租房者風險狀況的市場激勵措施？

CFPB 的報告是這樣描述信用評分的：

“之前的租金支付歷史似乎與房東的租房決定高度相關，但絕大多數都沒有反映在租戶篩選報告或風險評分中。 行業估計，消費者報告系統中租金支付歷史的覆蓋範圍在美國租房者的 1.7% 到 2.3% 之間。”

一家私營公司， 皮納塔, 提出了一種商業模式，正是這樣做的。 Piñata 將直接營銷與收租管理相結合。 居住在使用 Piñata 的公司管理的建築物內的住戶，如果按時繳納租金，就可以獲得人氣品牌的獎勵積分。 將其視為租房者的飛行常客計劃。 Piñata 還向徵信機構報告積極的租金信息。 對居民的激勵是真實的，可以免費提供他們需要的產品和更好的信用評分。

我和 Piñata 的首席執行官 Lily Liu 談過她是否擔心新法規，尤其是那些大規模收集申請人和居民信息的平台。 “具有海量數據集的算法變得如此出色，以至於很難看出它們將如何不被整合到這些決策中，”劉說，“儘管在它變得更加規範化之前會時斷時續。” 她將 Piñata 吹捧為居民的解決方案，因為它是“一種動態的互動產品，可以幫助租房者了解他們的‘錯誤’和某些行為的影響，並幫助他們修正自己的行為，為自己創造更好的財務未來。”

毫無疑問，許多租戶擁護者會鄙視這種模式； 人們根本不應該付房租，為什麼我們要用亞馬遜的免費交易來吸引他們AMZN
做他們不應該做的事情。 美好的。 對於社會主義者來說，這是一個內在一致的論點。 然而，在現實世界中，為已經有不良、薄弱或沒有信用的人擴展像 Piñata 這樣的計劃實際上會幫助人們建立更好的信用，並讓他們將來作為租房者的生活更美好。 CFPB 報告中提到的幾乎所有投訴都可以通過這種基於激勵的消費者模型得到解決，即使是對於那些錢較少的人也是如此。

解決信用不佳或租賃歷史中其他缺陷問題的方法不是將其抹去，而是提供真正的幫助和激勵措施以改善人們的記錄並獎勵他們。 這不僅為看到 100% 租金收取的住房提供者建立了成功的投資，而且也為開始看到積極信用的消費者建立了成功的投資，這可能有助於提高購買力，包括房屋所有權。 在租賃經濟中，評估風險永遠不會消失，如果它被監管，規模較小、負擔得起的企業將停止出租，住房將更加稀缺，租金將上漲。 這對任何人都沒有幫助，尤其是那些在信用問題上苦苦掙扎的人。