“我不知道是否值得與租戶打交道”：我應該把我的房子改成出租還是賣掉？

但是，我正在考慮是否應該出售或出租我目前擁有的房子。 我以 188,500 美元的價格買下了這所房子。 我已經再融資兩次，最後一次拿到了現金。 我的利率是2.75%，我還有18年的時間還清。 我可以以 1,800 到 2,000 美元的價格租用它。 但我不知道這是否是最好的選擇，因為我也可以以接近 500,000 美元的價格出售它，這是目前的最高價值。

讓租戶支付我的第二次抵押貸款會很棒，但我不知道是否值得與租戶打交道以及他們可能一直要求的維修。 畢竟是老房子。 我該怎麼辦？ 

此致,

在波特蘭收拾行李

“大動作”是MarketWatch專欄，著眼於房地產的來龍去脈，從尋找新房到申請抵押。

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親愛的包裝，

完整的房地產市場有許多房主考慮您正在考慮採取的行動。 房主看到租金上漲，許多人正在利用這一點。 根據房地產網站 Apartment List 的數據，18 月份全國的租金比一年前上漲了近 XNUMX%，創下歷史新高。

在某種程度上，房主通過將他們的入門房屋轉換為租金來推動租金增長。 這些房屋本來可以為購房市場提供急需的供應。 相反，待售房屋如此之少，以至於許多美國人被迫租用比他們希望的更長的時間，因為他們找不到要購買的房產。 更多的人租房意味著更多的出租單位競爭，因此租金正在上漲。

僅僅因為有這麼多房主走這條路並不意味著你應該這樣做。 總部位於休斯頓的金融諮詢公司 Gessner Wealth Strategies 的創始人兼所有者米歇爾·格斯納 (Michelle Gessner) 說：“當且僅當您了解成為房東時存在的所有潛在問題時，才有意義將房屋轉換為出租物業。” .

很容易想像成為房東的好處——用額外的收入來償還你的第二次抵押貸款，也許一旦還清了，就可以把錢存入退休金。 但是，如果說大流行教會了我們什麼，那就是做一個小家庭的房東不適合膽小的人。

作為房東，您已經遇到了一些挑戰。 您需要與租戶互動並與他們一起維護房產。 很可能，租戶不會像你一樣善待你的房子，迫使你定期修理它。 這只是冰山一角。

聽起來您的財務狀況很穩定，但您是否能夠自己支付第一套房子和新房的抵押貸款？ 近年來，由於大流行導致租戶難以支付租金，許多房東發現自己的出租物業面臨止贖和破產。 最後，許多業主選擇出售房屋以減少損失。

如果您認為自己無法承受這種壓力，那麼我強烈建議您重新考慮成為房東。 還有其他財務原因要三思而後行。 當有人出售他們的主要住所時，他們可以排除高達 250,000 美元的資本收益（如果已婚並共同申報，則為 500,000 美元。）因此，例如，如果您以 500,000 美元的價格出售了房屋，但最初只支付了 300,000 美元購買，您您獲得的 200,000 美元利潤不會面臨資本利得稅。

如果您選擇將房產轉換為出租房屋，然後決定出售，您可能會面臨高額的稅單。 要利用資本收益的排除，您必須在過去五年中有兩年在該房屋中居住，但不必是最近兩年。 所以，從本質上講，你有一點寬限期。 作為房東，您可以享受稅收減免。

假設你租了房子六年，然後決定賣掉。 那時您不會獲得 250,000 美元（或 500,000 美元）的排除，因此您從銷售中賺取的所有錢都將被視為應稅收入。 有一些方法可以避免稅收打擊——特別是，您可以通過第 1031 條交換將這筆錢再投資到另一處出租物業。 否則，稅單會更大。

另一個財務考慮是您的抵押貸款機構是否會允許您首先將房產轉換為出租物業。 抵押貸款通常包括要求借款人在家中居住一段時間的條款。 如果您試圖在該期限到期之前搬出並租用該物業，您可能正在從事抵押貸款欺詐。 鑑於您最近進行了再融資，您應該仔細研究您的抵押貸款文件。

你比我更清楚自己對風險和財務複雜性的承受能力。 如果您仍然有興趣推進此計劃，請務必諮詢會計師和財務規劃師，他們可以幫助您制定最佳方法。 我的直覺是，你不相信這個想法。 如果是這種情況，那麼我會考慮其他選擇。 畢竟，您從出售房屋中賺到的錢可能會大大有助於償還債務或其他財務目標。

此外，成為房東並不是投資房地產的唯一途徑。 馬薩諸塞州貝德福德的金融諮詢公司 American Private Wealth 總裁 Kashif Ahmed 說：“額外的收益可以投資以產生收入或增長，甚至投資於與房地產相關的證券。”例如，可以擴大你的投資組合，但比把所有的錢都綁在房子裡流動性要大得多。

最終，我覺得做出讓你感覺最舒服的選擇是不會出錯的。 所以無論選擇什麼，我都祝你好運。

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