如何評估房地產投資物業

分析房地產投資價值的方法類似於股票基本面分析中使用的方法。 由於房地產投資通常不是短期交易，因此分析現金流和隨後的回報率對於實現有利可圖的投資目標至關重要。

為了獲利，投資者必須知道如何評估房地產，並對每個人將獲得多少利潤做出有根據的猜測，無論是通過房地產升值、租金收入還是兩者兼而有之。 準確的房地產估值可以幫助投資者在買賣房產時做出更好的決策。

股票估值通常通過兩種基本方法進行：絕對價值和相對價值。 房地產估價也是如此。

通過適當的房地產折現率折現未來淨營業收入 (NOI) 類似於股票的折現現金流 (DCF) 估值。 同時，在房地產中整合總收入乘數模型與股票的相對價值估值相當。 下面，我們將看看如何使用這些方法對房地產進行估值。

資本化率

房地產投資者在進行房地產估值時做出的最重要的假設之一是選擇合適的資本化率，也稱為上限率。

資本化率是房地產的要求回報率，扣除價值升值或折舊後的淨值。 簡而言之，它是應用於 NOI 以確定財產現值的比率。

例如，假設一個房產預計在未來十年內產生 1 萬美元的 NOI。 如果以 14% 的資本化率折現，則該物業的市場價值為：

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{where:}\\&\text{市值}=\text{淨營業收入}/ {\text{上限率}}\end{對齊}$ $7,142,857(0.14$1,000,000 )其中：市場價值=淨營業收入/上限率

如果該房產售價為 7,142,857 萬美元，那麼 6.5 美元的市場價值是一筆划算的交易。 但如果售價為 8 萬美元，那就太糟糕了。

確定資本化率是用於評估創收財產的關鍵指標之一。 雖然它比計算公司的加權平均資本成本 (WACC) 要復雜一些，但投資者可以使用多種方法來找到合適的資本化率，包括以下幾種：

• 構建方法
• 市場抽取法
• 投資範圍法

建立方法

計算上限利率的一種常用方法是累積法。 從利率開始並添加以下內容：

1. 適當的流動性溢價——由於房地產的非流動性而產生
2. 收回溢價——說明土地淨增值
3. 風險溢價——揭示房地產市場的整體風險敞口

給定 6% 的利率、1.5% 的非流動性利率、1.5% 的回收溢價和 2.5% 的風險率，股權財產的資本化率為 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5 %）。 如果淨營業收入為 200,000 美元，則該物業的市場價值為 1,739,130​​ 美元（200,000 美元 / 0.115）。

執行此計算非常簡單。 然而，複雜性在於評估資本化率各個組成部分的準確估計，這可能是一個挑戰。 累加法的優點是它試圖定義和準確測量貼現率的各個組成部分。

市場抽取法

市場提取法假設存在可比較的創收財產的當前、現成的 NOI 和銷售價格信息。 市場提取法的優點是資本化率使得直接收益資本化更有意義。

確定資本化率相對簡單。 假設投資者可能會購買一個預計會產生 500,000 美元 NOI 的停車場。 在該地區，現有三個可比較的創收停車場：

• 停車場 1 的 NOI 為 250,000 美元，售價為 3 萬美元。 資本化率為 8.33%（$250,000 / $3,000,000）。
• 停車場 2 的 NOI 為 400,000 美元，售價為 3.95 萬美元。 資本化率為 10.13%（$400,000 / $3,950,000）。
• 停車場 3 的 NOI 為 185,000 美元，售價為 2 萬美元。 資本化率為 9.25%（$185,000 / $2,000,000）。

以這三個可比物業的平均資本化率計算，9.24% 的整體資本化率將是市場的合理代表。 使用這個資本化率，投資者可以確定他們正在考慮的房產的市場價值。 停車場投資機會的價值為 5,411,255 美元（500,000 美元 / 0.0924）。

投資範圍法

使用投資區間法，資本化率是使用同時使用債務和股權融資的房產的個別利率計算的。 這種方法的優點是它是融資性房地產投資最合適的資本化率。

第一步是計算償債基金因子。 這是每個時期必須留出的百分比，以便在未來的時間點擁有一定的金額。 假設 NOI 為 950,000 美元的房產有 50% 的融資，使用 7% 利息的債務在 15 年內攤銷。 其餘部分以 10% 的要求回報率以股權支付。 償債基金係數計算如下：

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{其中:}\\&\text{SFF}=\text{償債因子}\\ &i=\text{定期利率，常以an表示}\\&\phantom{i=}\text{年利率}\\&n=\text{期數，常以年表示}\end{對齊}$ SFF=(1+i)n - 1i 其中：SFF=償債基金因素i=定期利率，通常表示為i=年利率

代入數字，我們得到：

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

這計算為 3.98%。 必須向貸方支付的利率等於該償債基金因子 加 利率。 在這個例子中，這個結果是 10.98% (0.07 + 0.0398)。

因此，加權平均利率或總資本化率，使用 50% 的債務權重和 50% 的股權權重為：

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

因此，該物業的市場價值為：

• 9,056,244 美元（950,000 美元 / 0.1049）

估值方法

絕對估值模型確定未來現金流入的現值以獲得資產的內在價值。 最常用的方法是股息貼現模型 (DDM) 和現金流貼現 (DCF) 技術。

另一方面，相對價值方法表明，兩種可比較的證券應該根據它們的收益進行類似的定價。 將市盈率 (P/E) 和市銷率等比率與同一行業內的其他公司進行比較，以確定股票是否被低估或高估。

與股權估值一樣，房地產估值分析應實施這兩個程序以確定一系列可能的價值。

折扣未來 NOI

根據折現淨營業收入計算房地產價值的公式為：

$\begin{aligned}&\text{市值}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{其中：}\\&NOI=\text{淨營業收入} \\&r=\text{房地產資產所需收益率}\\&g=\text{}NOI增長率\\&R=\text{資本化率}(rg)\end{aligned}$ 市場價值=r - gNOI1 =RNOI1 其中：NOI=淨營業收入r=房地產資產的要求回報率g=增長率 NOI

NOI 反映了該物業在考慮運營費用後將產生的收益——但在扣除稅款和利息支付之前。 但是，在扣除費用之前，必須確定從投資中獲得的總收入。

最初可以根據附近的可比物業來預測預期的租金收入。 通過適當的市場研究，投資者可以確定租戶在該地區支付的價格，並假設類似的每平方英尺租金可以應用於該物業。 租金的預測增長在公式中計算為增長率。

由於高空置率對房地產投資回報構成潛在威脅，因此如果資產未滿負荷使用，則應使用敏感性分析或現實的保守估計來確定放棄的收入。

運營費用包括通過建築物的日常運營直接產生的費用，例如財產保險費、管理費、維護費和公用事業費用。 請注意，折舊不包括在總費用計算中。 房地產的淨營業收入類似於利息、稅項、折舊和攤銷前利潤 (EBITDA)。

按上限率從房地產投資中折現 NOI 類似於通過適當的所需回報率折現未來股息流，並根據股息增長進行調整。 熟悉股息增長模型的股票投資者應該會立即看到相似之處。

總收入乘數

總收入乘數法是一種相對估值方法，它基於一個基本假設，即同一地區的房產將按其幫助產生的總收入按比例估值。

顧名思義，總收入是扣除任何運營費用之前的總收入。 然而，必須預測空置率以獲得準確的總收入估計。

例如，如果房地產投資者購買了 100,000 平方英尺的建築，他們可能會根據可比較的房地產數據確定該社區每平方英尺的平均月總收入為 10 美元。 儘管投資者最初可能假設年總收入為 12 萬美元（10 美元 x 12 個月 x 100,000 平方英尺），但在任何給定時間，建築物中都可能存在一些空置單元。

假設空置率為 10%，則年總收入為 10.8 萬美元（12 萬美元 x 90%）。 類似的方法也適用於淨營業收入法。

評估房地產價值的下一步是確定總收入乘數並將其乘以年總收入。 可以使用歷史銷售數據找到總收入乘數。 查看可比物業的銷售價格，並將該價值除以產生的年總收入，得出該地區的平均乘數。

這種估值方法類似於使用可比交易或倍數對股票進行估值。 許多分析師會預測一家公司的收益，並將其每股收益（EPS）乘以該行業的市盈率。 房地產估價可以通過類似的措施進行。

房地產估值的障礙

這兩種房地產估值方法似乎都比較簡單。 然而，在實踐中，通過這些計算確定創收財產的價值相當複雜。 首先，獲取有關所有公式輸入的所需信息可能既耗時又具有挑戰性，例如淨營業收入、資本化率中包含的保費以及可比銷售數據。

其次，這些估值模型沒有適當考慮房地產市場可能發生的重大變化，例如信貸危機或房地產繁榮。 因此，必須進行進一步分析，以預測和考慮不斷變化的經濟變量可能產生的影響。

由於房地產市場的流動性和透明度不如股票市場，有時很難獲得必要的信息來做出充分知情的投資決策。

也就是說，由於購買大型開發項目通常需要大量資本投資，如果這種複雜的分析導致發現被低估的房產（類似於股權投資），它可能會產生巨大的回報。 因此，花時間研究所需的輸入是非常值得的。

底線

房地產估值通常基於類似於股權分析的策略。 除了貼現 NOI 和總收入乘數法之外，其他方法也經常使用。 例如，一些行業專家對城市遷移和發展模式有著積極的工作知識。

因此，他們可以確定哪些地方最有可能經歷最快的升值速度。 無論使用哪種方法，戰略成功的最重要預測因素是它的研究程度。