如何計算出租物業的投資回報率

人們投資的主要原因之一是增加財富。 儘管投資者之間的動機可能有所不同——有些人可能想要退休金，另一些人可能會選擇為生孩子或婚禮等其他生活事件存錢——賺錢通常是所有投資的基礎。 無論你把錢投入哪裡，無論是進入股票市場、債券市場還是房地產，都無關緊要。

房地產是由土地組成的有形財產，通常包括在該土地上發現的任何結構或資源。 投資性房地產是房地產投資的一個例子。 人們通常購買投資性房產的目的是通過租金收入賺錢。 有些人購買投資性房產的目的是在短時間內出售它們。

無論意圖如何，對於通過房地產實現投資組合多元化的投資者來說，衡量投資回報率 (ROI) 以確定房產的盈利能力非常重要。 下面簡要介紹了投資回報率、如何計算租賃房產的投資回報率，以及為什麼在購買房地產之前了解房產的投資回報率非常重要。

什麼是投資回報率 (ROI)？

投資回報率衡量的是一項投資賺了多少錢或利潤佔該投資成本的百分比。 它顯示瞭如何有效和高效地利用投資資金來產生利潤。 了解投資回報率可以讓投資者評估將資金投入特定投資是否是明智的選擇。

投資回報率可用於任何投資——股票、債券、儲蓄賬戶和房地產。 計算住宅物業的有意義的投資回報率可能具有挑戰性，因為計算很容易被操縱——計算中可以包含或排除某些變量。 當投資者可以選擇支付現金或抵押房產時，這可能會變得尤其困難。

在這裡，我們將回顧計算住宅租賃物業投資回報率的兩個示例：現金購買和抵押貸款融資。

投資回報率公式

要計算任何投資的利潤或收益，首先計算投資的總回報並減去投資的原始成本。

為了計算投資回報率百分比，我們將投資的淨利潤或淨收益除以原始成本。

$ROItext{ } = text{ } frac{投資收益text{ }-text{ }投資成本}{投資成本}$ROI = Cost of InvestmentGain on Investment  -  Cost of Investment

例如，如果您以 1,000 美元購買 ABC 股票，兩年後以 1,600 美元出售，則淨利潤為 600 美元（1,600 美元 – 1,000 美元）。 股票的投資回報率為 60% [600 美元（淨利潤） ÷ 1,000 美元（成本）= 0.60]。

計算出租物業的投資回報率

上面的等式看起來很簡單，但請記住，房地產中有許多變量會影響投資回報率數字。 其中包括維修和保養費用，以及計算槓桿的方法——為進行初始投資而藉入的資金和利息。 當然，融資條款會極大地影響投資的總體成本。

現金交易的投資回報率

如果您用現金購買房產，計算房產的投資回報率相當簡單。 以下是用現金購買租賃房產的示例：

• 您為出租房產支付了 100,000 美元現金。
• 成交成本為 1,000 美元，改造成本總計為 9,000 美元，使您對該房產的總投資達到 110,000 美元。 
• 您每月收取 1,000 美元的租金。

一年後：

• 您在這 12,000 個月內賺取了 12 美元的租金收入。
• 包括水費、財產稅和保險在內的費用全年總計為 2,400 美元。 或每月 200 美元。
• 您的年回報率為 9,600 美元（12,000 美元 – 2,400 美元）。

計算房產的投資回報率：

• 將年回報（9,600 美元）除以總投資額（即 110,000 美元）。
• 投資回報率 = 9,600 美元 ÷ 110,000 美元 = 0.087 或 8.7%。
• 您的投資回報率為 8.7%。

融資交易的投資回報率

計算融資交易的投資回報率更為複雜。

例如，假設您購買了與上述相同的 100,000 美元的出租房產，但您沒有支付現金，而是申請了抵押貸款。

• 抵押貸款所需的首付為購買價格的 20%，即 20,000 美元（100,000 美元銷售價格 x 20%）。
• 成交成本較高，這是抵押貸款的典型情況，預付款總計 2,500 美元。
• 您支付了 9,000 美元的改造費用。
• 您的自付費用總額為 31,500 美元（20,000 美元 + 2,500 美元 + 9,000 美元）。

抵押貸款還存在持續成本：

• 假設您申請了一筆 30 年期、固定利率 4% 的貸款。 借入 80,000 美元，每月本金和利息支付為 381.93 美元。
• 我們每月還會增加 200 美元來支付水費、稅費和保險費，使您的每月付款總額達到 581.93 美元。
• 每月租金收入 1,000 美元，全年總計 12,000 美元。
• 每月現金流為 418.07 美元（1,000 美元租金 – 581.93 美元抵押貸款）。

一年之後：

• 您全年的租金收入總額為 12,000 美元，每月 1,000 美元。
• 您的年回報率為 5,016.84 美元（418.07 美元 x 12 個月）。

計算房產的投資回報率：

• 將年回報率除以您原來的自付費用（首付 20,000 美元、成交費用 2,500 美元、改造費用 9,000 美元）即可確定投資回報率。
• 投資回報率 = 5,016.84 美元 ÷ 31,500 美元 = 0.159。
• 您的投資回報率為 15.9%。

家庭資產 

一些投資者將房屋淨值添加到等式中。 淨值是財產的市場價值減去未償還貸款總額。 請記住，房屋淨值不是手頭現金。 您需要出售該財產才能使用它。

要計算您房屋的淨值金額，請查看您的抵押貸款攤銷表，了解您的抵押貸款付款中有多少用於償還貸款本金。 這會增加您房屋的淨值。

股權金額可以添加到年度回報中。 在我們的示例中，貸款攤銷表顯示前 1,408.84 個月內總共償還了 12 美元的本金。

• 新的年回報率（包括股權部分）等於 6,425.68 美元（5,016.84 美元年收入 + 1,408.84 美元股權）。
• 投資回報率 = 6,425.68 美元 ÷ 31,500 美元 = 0.20。
• 您的投資回報率為 20%。

房地產投資回報率的重要性

了解任何投資的投資回報率可以讓您成為更明智的投資者。 在購買之前，估計您的成本和費用，以及您的租金收入。 這使您有機會將其與其他類似的屬性進行比較。

一旦你縮小了範圍，你就可以確定你能賺多少錢。 如果在任何時候您意識到您的成本和費用將超過您的投資回報率，您可能需要決定是要渡過難關並希望再次盈利，還是出售以免遭受損失。

其他注意事項

當然，擁有租賃房產可能會涉及額外費用，例如維修或維護費用，這些費用需要包含在計算中，最終影響投資回報率。

此外，我們假設該房產已出租 12 個月。 在許多情況下，會出現空缺，特別是在租戶之間，您必須在計算中考慮到這些月份的收入缺乏。

底線

租賃房產的投資回報率與其他投資不同：它可能有很大差異，具體取決於房產是通過抵押貸款融資還是以現金支付。 一般來說，作為房產首付而預先支付的現金越少，抵押貸款餘額就越大，但您的投資回報率就越高。

相反，預先支付的現金越多，借款越少，您的投資回報率就越低，因為您的初始成本會更高。 換句話說，融資可以讓您在短期內提高投資回報率，因為您的初始成本較低。

在衡量多個房產的投資回報率時，使用一致的方法非常重要。 例如，如果您在評估一處房產時包括房屋的淨值，那麼在計算房地產投資組合的投資回報率時，您應該包括其他房產的淨值。 這可以為您的投資組合提供最準確的視圖。