過去 10 年房價幾乎翻了一番，這可能意味著如果您出售房屋，您可能需要支付一些巨額稅款。 在 259,000 年觸底約 2011 美元之後，房屋的平均銷售價格穩步上升，截至撰寫本文時已超過 453,000 美元。 與許多趨勢一樣，疫情可能加速了這一趨勢，但房價多年來一直在上漲。 這對想要出售的房主來說是個好消息。 他們會賺一些真正的錢。
不幸的是，真正的錢伴隨著真正的稅收。 如果您出售房地產以獲取利潤，您將需要繳納資本利得稅。 不幸的是，與工資稅不同，國稅局不會預先收取這筆錢。 你必須計算它並開一張支票。 不過，有一些方法可以減輕這種傷害。 如果您需要協助最大限度地減少房屋銷售的稅單，請考慮與財務顧問合作。
什麼是房地產資本利得稅？
資本利得稅是對您出售投資所獲得的任何利潤徵收的。 這適用於您透過買賣股票、債券甚至房地產（例如您的房子）等資產賺到的大部分錢。 就房地產而言，您的應稅利潤計算如下：
您出售房產的價格 – 您購買房產所支付的價格 = 應稅利潤
舉例來說，假設您十年前以 260,000 美元的價格購買了房屋。 您今天以 450,000 美元的價格出售它。 您需要繳納 190,000 美元的資本利得稅（您的購買價格和銷售價格之間的差額）。
長期資本收益——即持有至少一年的資產收益——的稅率通常比賺取的收入（你從工作中獲得的錢）低得多。 2021 年，對於單身/已婚申報者，資本利得稅率設定為：
0% – $0-$40,400 單身/$0-$80,800 已婚
15% – $40,401-$445,850 單身/$80,801-$501,600 已婚
20% – 單身 445,851 美元以上/已婚 501,601 美元
截至 2022 年，範圍如下：
0% – $0-$41,675 單人/$0-$83,350 已婚
15% – $41,676-$459,750 單人/$83,351-$517,200 已婚
20% – $459,751+ 單身/$517,201 已婚
因此，根據上面的示例，假設您出售了房屋並在 190,000 年獲得了 2021 美元的利潤。假設您是單身，您將按如下方式計算此次出售的資本利得稅：
$40,400 * 0% = $0
（190,000 美元 – 40,401 美元）= 149,599 美元
$149,599 * 15% = $22,439
0 美元 + 22,429 美元 = 22,429 美元
這是查找資本利得稅負擔的簡化版本，但基礎知識已經存在。 您可能在此銷售中欠 22,429 美元的稅款。 即使您記得您賺取了 190,000 美元的利潤來支付，這也已經是很多了。 （更重要的是，當你記得賣掉你的房子後，你需要在白熱化的市場上找到一套新的房子......）幸運的是，美國國稅局已經制定了一個例外來幫助房主解決這個問題。
資本收益排除
如果您通過出售房屋獲利，您可以將該利潤的前 250,000 美元免稅。 對於聯合申報的已婚夫婦，這個數字會增加到 500,000 美元。
重要的是，這種排除適用於您的收益，而不是總銷售額。 因此，根據上面的示例，假設您作為單身人士以 450,000 美元的價格出售了自己的房屋。 您的銷售利潤為 190,000 美元。 您可以將全部利潤從稅款中扣除，並且無需繳納任何稅款。
另一方面，假設您從此次銷售中獲得了 280,000 美元的利潤。 扣除資本收益後，您需要對剩餘的 30,000 美元納稅。 （由於所有這些都屬於 0% 資本利得稅等級，因此稅收再次為 0 美元。）
要獲得此排除資格，您必須滿足所有權和使用測試。 這意味著您必須在出售前五年內擁有該房屋並將其用作主要住所至少兩年。 這不必是連續的。 您可以定期居住在房子裡，只要總計至少兩年。 （有關排除測試要求的完整說明，請參閱 IRS 出版物 523。）美國軍隊、外交部門、和平隊和主動情報部門的成員可以根據其部署計劃以不同方式計算其持續使用情況。
正確計算您的資本利得稅
正如我們上面提到的，出售房屋的資本利得比普通的投資利潤稍微複雜一些。 除了房屋的原始購買價格外，您還可以從應稅資本利得中扣除一些成交成本、銷售成本和房產的稅務基礎。
過戶成本可以包括與抵押貸款相關的費用（例如，如果您在購買房屋時預付了利息）和與稅收相關的費用。
銷售成本通常適用於您出售房屋所花費的任何資金。 這包括經紀人費用、掛牌費用、法律費用、廣告費、讓房子看起來更適合出售而花費的錢以及其他相關費用。
房屋的計稅基礎是您多年來對房產進行的任何重大改進的成本。 這本質上是您在為房屋增值的物理結構上花費的任何金額。 儘管折舊對於活躍居住的房屋來說是一個不常見的問題，但該結構中的任何折舊都會減少它（例如，如果您添加了一個甲板，但隨後讓該甲板分崩離析）。
舉例來說，假設您是單身，並以 250,000 萬美元的價格買了一套房子。 你以 750,000 萬美元的價格出售它。 您有以下相關費用：
40,000 美元用於廚房和浴室的翻新；
35,000 美元的經紀人費用；
花費 2,500 美元用於開放日的清潔和佈置；
5,000 美元的律師費和其他相關結案費用。
您的應稅資本利得計算如下：
750,000 美元 – (250,000 美元 + 40,000 美元 + 35,000 美元 + 2,500 美元 + 5,000 美元) = 417,500 美元
$417,500 – $250,000（不包括資本利得）= $167,500
您將欠稅 167,500 美元。
不宜急速出售
如果可能的話，不要在一年內出售你的房子。 您必須等待至少兩年才能出售您的房屋，才有資格享受資本利得排除。 然而，即使您不符合排除資格，您通常仍然可以繳納投資資產所徵收的降低稅率。
這種降低的利率就是所謂的長期投資利率。 它僅適用於您持有一年以上的資產。 如果您擁有房產的時間少於 12 個月，您必須按普通所得稅率（即 IRS 對工作和賺取收入徵稅的稅率）對任何利潤納稅。 這明顯高於資本利得稅率。
底線
減少資本利得稅的主要方法是確保將國稅局允許的所有減少額都計算在您的總體利潤中。 此後，資本收益排除將消除大多數房主從銷售中賺取的大部分資金。
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資料來源：https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html