鮑威爾的加息可能如何影響房地產投資信託基金

在懷俄明州傑克遜霍爾的演講中，美聯儲主席杰羅姆鮑威爾明確表示需要提高利率來降低高通脹率。 這可能會如何影響 房地產投資信託 (REITs) 至少是三倍——由於價格上漲，房地產購買量減少，價格上漲停止或下跌，以及支付股息的 REITs 的價格可能隨著利率上漲而下跌。

一些關於更高利率的討論已經被計入了價格，因為沒有人真的對鮑威爾和工作人員朝著這個方向前進感到驚訝。 由於預期美聯儲下棋的舉動導致收益率上升，債券市場已經連續數週拋售。 問題是——新聞是否完全計入房地產投資信託基金？ 如果利率比預期更高——可能要高得多——怎麼辦？ 現在似乎不太可能，但很難知道。

那些為長期擴張而藉錢的房地產投資信託基金將在相當長一段時間內處於較低的利率。 這很好，但經濟衰退（美聯儲加息的結果）幾乎肯定會導致房地產價值下跌，這抵消了這一點。 認為“這只是不時發生的又一次加息”的想法具有誤導性。 鮑威爾將涉及“痛苦”的措辭表明，很可能預計會出現嚴重後果的衰退——而不僅僅是經濟放緩。

在傑克遜霍爾，很明顯美聯儲正在實施限制性政策立場，並警告過早放鬆這種政策。 這個信息是投資者在考慮 REITs 時現在必須考慮的不可開玩笑的部分。

2 年期和 10 年期美國國債收益率已突破自 2000 年以來的長期下降趨勢線。債券市場幾個月來一直感覺到利率將繼續以適當的速度加息。 與此相關——並直接影響房地產——是抵押貸款利率的上升，有力的變動。

這是15年固定利率的圖表：

請注意，該比率與突破多年前的下降趨勢線有多接近。 這一趨勢描繪了市場新時代的明顯開始。

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這是30年固定利率的圖表：

這是抵押貸款利率上升即將突破長期下降趨勢的另一個例子，這表明需要改變假設。 如果是這種情況並且衰退正在緩慢展開，那麼房地產投資信託基金將面臨一些挑戰。

如果許多美國人在經濟衰退期間失業，讓我們以大型酒店房地產投資信託基金為例——更多或更少的人會花錢住酒店嗎？ 那麼存儲房地產投資信託基金呢——如果失業人數增加，失業人數的增加會影響存儲設施的經濟性嗎？

底層物業會跌價嗎？

由於支付股息的房地產投資信託基金將隨著利率上升而被拋售，長期投資者會堅持下去嗎？

這些想法讓鮑威爾相信“一些痛苦”即將到來。

一些經濟學家認為，一旦 CPI 和 PPI 數據顯示通脹嚴重下降，美聯儲將很快調整政策——在幾週或一兩個月內——並開始降息。 這一行動將要求石油價格繼續下跌，而加油站的天然氣價格繼續下跌。 這些都是重要的、有問題的假設。

在經濟衰退迫在眉睫且利率較高（根據鮑威爾的講話）的情況下，很難看到大量新資金進入房地產投資信託基金，其時間比大多數人似乎預期的要長。

今日房地產投資新聞亮點

• 旗艦地產基金 籌款 以約 6.3 萬美元的價格收購了北卡羅來納州夏洛特的聯排別墅出租社區。 到 6.9 年為止，旗艦房地產基金的年初至今回報率為 2022%。

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圖片來源：Shutterstock 上的 Vintage Tone

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