房屋建築商的情緒終於抬頭——這就是房地產市場變得更加樂觀的原因

關鍵要點

• 由於抵押貸款利率在 2023 年初顯著下降，房屋建築商的情緒在一年多來首次上升。抵押貸款利率在某種程度上與 10 年期美國國債收益率相關，後者隨著通貨膨脹率下降而下降。
• 僅僅因為情緒在全國范圍內上升並不意味著它在所有市場上都是平等的。 房地產投資者註意區域趨勢很重要。
• 希望這種樂觀情緒會持續下去，但如果全球事件在 2023 年影響金融市場，我們可能會看到逆轉，尤其是如果通脹偏離目前的軌道。

在連續 12 個月下滑之後，房屋建築商的情緒終於在 2023 年 XNUMX 月一年來首次回升。

全國房屋建築商協會 (NAHB) 上週透露，其全國住房市場指數 (HMI) 從 31 月的低點 35 飆升至更令人鼓舞的 XNUMX。

去年 XNUMX 月，儘管情緒仍在下降，但下降速度已經放緩，因此我們有望達到悲觀趨勢的底部。 幸運的是，這個預測是準確的。

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利率下降

隨著美聯儲實施加息以對抗通貨膨脹，抵押貸款利率在 2022 年以令人沮喪的速度上升。 到 7 年 2022 月，它們飆升至 XNUMX% 以上。

雖然對於從事房地產工作的人來說，這是一個令人沮喪的指標，但這是需要發生的市場調整。 住房成本一直是通貨膨脹的主要原因之一，無論我們是在談論購房者還是 租房.

45 年 2019 月至 2022 年 XNUMX 月期間，房價上漲了 XNUMX%，而利率上升有助於為過熱的市場降溫。

但超過 7% 的利率導致價格下跌。 我們在 2022 年 30 月看到市場調整，當時 6.61 年期固定抵押貸款利率降至 5%。 這些利率或多或少徘徊在這個數字附近，直到 2023 年 6.48 月 XNUMX 日為 XNUMX%。

不過，在 30 月的前幾週，我們看到 6.15 年期固定抵押貸款的平均利率大幅下降，截至 19 年 2023 月 XNUMX 日降至 XNUMX%。

10 年期國債收益率隨通貨膨脹而下降

我們在 2022 年 XNUMX 月看到市場調整的原因是抵押貸款利率遠遠領先於 10年度國債收益率. 該指標通常用於錨定抵押貸款利率，即使在聯邦基金利率上升的時候也是如此。

我們在 10 月初看到的情況可能歸因於 XNUMX 年期美國國債收益率的下降。 由於所有經濟指標，從失業率到 CPI PPI，表明通脹明顯放緩。

由於 10 年期國債收益率呈下降趨勢，抵押貸款利率的這種平行變動是可以預料的。

單戶住宅的許可和新建築可能會增加

NAHB 預測，隨著抵押貸款利率下降的消息傳出後，房屋建築商的信心增加，我們可能會看到單戶住宅的許可和新建建築數量增加。

如果這成為現實，它可能會增加該市場領域的庫存。 房屋建築商主要關注 多戶單位 在過去的一年裡，他們認為租賃市場在財務上更可行。

單戶住宅的短缺是我們在大流行早期看到的價格失控上漲的部分原因。 增加供應不僅可以幫助我們在過去一年中看到的經濟放緩，而且還可能緩解 美國經濟適用房危機 如果許可證和新建築的數量以有意義的方式增加。

最樂觀的理由在西方

房地產是區域性的。 雖然國家趨勢很有趣，但它們不一定能平等地預測每個單獨市場的變化。

NAHB 在全國和地區的 HMI 報告。 HMI 考慮了三個指標：目前的單戶銷售、未來六個月的單戶銷售和潛在買家的流量。

2023 年 XNUMX 月，西方市場的 HMI 上升了一個點。在其他市場，買家和房屋建築商的樂觀情緒似乎尚未實現。 HMI 在南部保持穩定，實際上在中西部和東北部下降了一個點。

看看結果如何會很有趣，因為 降價幅度最大 我們在過去一年中看到的主要是在西部大城市，儘管也有人擔心人們搬家的城市可能會降價 疫情期間遠程辦公，如愛達荷州的波卡特洛和田納西州的莫里斯敦。

樂觀是相對的

房屋建築商的情緒確實有所上升。 這種軌蹟的擺動特別值得注意，因為它在之前的連續 12 個月中一直處於下降趨勢。

但重要的是要正確看待事情。 房屋建築商信心指數環比增長 35 個百分點至 35。雖然 50 分比上個月好，但一般而言，當該數字達到 XNUMX 或更高時，房屋建築商被認為是樂觀的。

將當前情緒標記為樂觀可能不合適。 儘管這種變化令人興奮，但最好將其描述為不那麼悲觀。

2023 年的潛在逆風

美聯儲打算在 2023 年繼續加息。我們還不知道這些加息的程度，但我們可以肯定，進一步加息即將到來。

好消息是，如果通脹繼續下降，10 年期國債收益率可能會緩衝這種情況。

壞消息是，雖然看起來通貨膨脹肯定正在消退，但 2023 年可能會發生很多影響市場和供應鏈的事情。國際貨幣基金組織預測 世界三分之一的經濟衰退 今年，雖然美國可能逃過一劫，但俄羅斯入侵烏克蘭和中國不斷變化的流行病動態很容易在全球範圍內引發進一步的經濟衝突。

雖然我們可以說是對這些世界事件的負面影響緩沖得最好的國家，但我們可能會感受到一些影響。 它對我們的影響程度還有待觀察。

如果通脹再次開始上升，我們將更有可能進入進一步影響房地產市場的衰退，因為 10 年期國債收益率和抵押貸款利率更有可能逆轉並上升。

底線

儘管這對房屋建築商來說並不愉快，但 2022 年房地產市場的放緩是必要的。 事實上，在 2023 年初，情況開始變得不那麼悲觀，這有點令人驚喜。

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