以下是 40 年期抵押貸款與 30 年期貸款相比每月可為您節省多少。 以及最終的成本。

以下是 40 年期固定利率抵押貸款與典型的 30 年期和 15 年期貸款相比的貸款支付示例。

Jacob Passy 解釋說，迄今為止，政府機構之間關於 40 年期抵押貸款的討論主要集中在為陷入困境的借款人進行貸款修改，以使他們的還款成為現實。 但這可能為所有購房者廣泛接受和提供 40 年期貸款指明了方向。

閱讀： 真的，40年的抵押貸款？ 一位美聯儲官員認為這是個好主意。 但也有人說這是一個冒險的提議。

美國擁有一個流動性極強的抵押貸款市場，以房利美為首
FNMA，
-0.73％
和房地美
FMCC，
-1.10％,
它們購買絕大多數新貸款，將它們打包並向投資者出售抵押貸款支持證券。 這兩家抵押貸款巨頭均於 2008 年接受政府監管，為他們購買的貸款設定了信用承銷標準。 兩家公司都已經參與了將現有抵押貸款修改為 40 年期的計劃，以供陷入困境的借款人使用，如果 40 年期貸款廣泛適用於購房者，雙方都將參與其中。

40年期貸款的潛在優勢

40 年期貸款的明顯潛在優勢是每月還款額較低。 在我們進行貸款期限比較之前，這裡有一張來自聖路易斯聯邦儲備銀行的圖表，顯示了自 1970 年以來美國房屋銷售價格中值的變動：

聖路易斯聯儲對 USUS 房屋銷售價格中值的最新估計於 26 月 408,100 日公佈，為 2007 美元，我們的示例基於此數字。 十年圖表顯示了市場的大量回調，包括從 2009 年第一季度到 XNUMX 年第一季度的漫長而痛苦的回調，但除此之外，圖表的方向非常明確，尤其是考慮到大多數抵押貸款的長度時貸款。

撇開可能有低首付要求的低收入借款人的特殊計劃不談，我們的示例將假設 20% 的首付為 81 美元，620 美元的貸款金額為 326,480 美元。

全國中位價可能不適用於您要購買房屋的地區，但它應該很好地說明貸款條款的差異，並顯示貸款支付對本金和利息的權重如何隨時間變化。

利率和攤銷貸款支付

由於目前美國的抵押融資市場以 30 年期和 15 年期的固定利率抵押貸款為主，我們將把這兩者與假設的 40 年期貸款進行比較。 還提供可調整利率的抵押貸款。 然而，這些具有不同的初始固定週期。

一個大動作： 抵押貸款利率飆升至 4.5% 以上——這是購房者需要知道的

同樣值得考慮的是，儘管近期利率飆升，但住宅貸款利率仍處於歷史低位。

這是房地美的圖表，顯示了自 30 年 1971 月以來 15 年期抵押貸款利率的變化，其中 1991 年增加了 2005 年期貸款，XNUMX 年增加了可調整貸款利率：

根據房地美截至 31 年 2022 月 30 日當週的調查，4.67 年期貸款的平均利率為 15%，3.83 年期貸款的平均利率為 XNUMX%。

以下付款示例不反映發起費用或積分，或貸款發起過程中各種服務的其他費用。 貸款付款還不包括財產稅和保險費，這些通常由貸款服務商託管和收取，作為每月總付款的一部分。

對於 40 年期貸款，我們使用與 30 年期貸款相同的利率。 造成這種情況的一個原因是，目前還沒有真正存在的 40 年購房或再融資市場的平均值。

另一個原因是 40 年期貸款的利率不一定高於 30 年期貸款。 （截至 1 月 20 日，美國 XNUMX 年期國債收益率
TMUBMUSD20Y，
企業排放佔全球 2.618%
為2.59%，高於2.44年期國債30%的收益率
TMUBMUSD30Y，
企業排放佔全球 2.457%.
)

攤銷貸款付款是在貸款期限內償還貸款本金餘額的貸款。 因此，最初的貸款還款主要取決於利息，而在貸款結束時還款主要取決於本金。

以下是我們假設的 40 年期抵押貸款以及 30 美元的 15 年期和 326,480 年期貸款的每月本金和利息支付的比較，基於購房的 20% 首付 408,100 美元，全國中位價根據聖路易斯聯儲提供的最新數據：

所有美元數字均已四捨五入。

該表比較了每筆貸款期限內支付的總利息。 顯然，隨著期限的延長，利息總額會更高。 但也有前五年和前十年每筆貸款利息支付的比較，以及前五年和前十年建立的權益金額的比較，包括首付。

在此示例中，為 40 年期貸款支付的利息金額將超過貸款金額。 這幾乎是房屋價格的兩倍。

您還可以看到，使用 15 年期的貸款，您將在 70 年後積累接近購買價格 10% 的權益。

的優點和缺點

40 年期貸款的最低月供為 1,504 美元。 但它代表 183 年期貸款每月僅“節省”30 美元。 在這個例子中考慮房屋的總價格時，將貸款期限再增加 10 年似乎是一個陡峭的價格，每月還款額減少不到 200 美元。

很容易說，對於買房的人來說，40年的貸款似乎並不划算。 但是對於一個難以每月還款的房主來說，他們提供了 40 年的貸款修改，較低的還款額可能會帶來很大的不同。

30 年和 15 年數字的比較更為極端。 15 年期貸款的每月還款額高出 700 美元。 一些購房者可以負擔得起更高的付款。 15 年期貸款的優勢在於，為貸款支付的總利息為 103,218 美元，而 289 年期貸款為 970 美元、30 美元。 十五年似乎很快就過去了，停止付款是一種激動人心的感覺。

您可以使用 MarketWatch 對 15 年期和 30 年期貸款以及其他時期和可調整利率貸款進行自己的比較 抵押計算器.

對 15 年期貸款的反駁可能包括失去的機會。 30 年期貸款的利率為 4.67%，從長期來看，人們可以預期從廣泛的股票市場投資中獲得更高的回報率。 但這提出了一個問題，即是否將通過 700 年期貸款釋放的每月 30 美元現金進行投資。 將這筆錢花在比您原本購買的更昂貴的車輛上可能很誘人。

購買房屋的決定和貸款期限的決定必須考慮家庭的需求，包括空間、退休和教育的儲蓄和投資，以及無數的家庭開支。

購房者至少應該了解不同貸款類型的運作方式。

深入挖掘攤銷

查看攤銷明細是說明您為房屋融資支付了多少費用的另一種方式。 例如，對於 30 年期的貸款，利息佔您第一個月還款 1,271 美元的 1,687 美元（同樣，這個數字是四捨五入的）。 以下是三種貸款類型在第一個月及以後的每月貸款支付本金部分的比較：

這些表格一起顯示了在較短的貸款期限下，您的貸款餘額償還（或您的資產建立）的速度有多快。

最後的想法和警告

購買房屋時——尤其是你的第一套房子——一切都需要擺在桌面上。 長期討論應涵蓋所有主要財務目標和需求，包括退休儲蓄、教育、未來醫療費用，甚至您計劃或需要購買哪些汽車、卡車或 SUV。 您還可以仔細查看您對需要多少空間的初步估計。 其中有多少用於存儲？ 你在儲存什麼？ 如果您存儲得更少，您可能會支付更少的費用。

購買車輛通常是通過融資來進行的，對於許多夫婦來說，每月還款額可以接近每月住房貸款還款額。 所以仔細照照鏡子是必要的。 購買車輛時需要考慮很多不同的需求，包括工作——您可能需要一輛昂貴的卡車。 或者，例如，如果您正在銷售房地產，您可能需要被看到駕駛一輛漂亮的新型汽車來給人留下好印象。

但有些人可能會推遲購買新車，這可以減輕在做出可能需要數十年的家庭融資決定時的壓力。

衝擊警告

財產稅的計算方式不同，具體取決於您居住的州。在某些州，稅收是基於房屋銷售價格或財產稅評估員對房屋價值的當前估計，每年的增長可能僅限於較低的百分比。 這可能意味著購房者將支付比賣方支付更高的財產稅。

在您的購房決策過程的早期，請務必自行估算您的房產稅，而不是依賴貸方或產權公司的估算，這可能基於上一年的房產稅。 您可以聯繫縣財產評估師以獲取有關此估算的幫助。

另一個需要考慮的因素是房主保險，包括如果您在洪水區或容易發生其他災害（如颶風）的地區可能需要的額外保險。 例如，如果您從東北部或中西部的某個州向南遷移，您可能會遇到一個與以前截然不同且價格更高的保險市場。