歷史上房地產或股市表現更好嗎？

在美國歷史的大部分時間裡——或者至少從可靠信息來看——房價的漲幅僅略高於經濟中的通脹水平。 只有在 1990 年至 2006 年（被稱為“大穩健”時期）期間，房地產回報率才可以與股票市場相媲美。 股票市場一直比房地產市場產生更多的繁榮和蕭條，但它也有更好的整體回報。

通過比較股票和房地產價格的相對錶現得出的任何結果都取決於所研究的時間段。 僅考察 21 世紀的回報看起來與涵蓋 20 世紀大部分或整個世紀的回報有很大不同。

歷史證據

1920 年代之前，美國房地產價值的可靠數據相對模糊。 根據 Case-Shiller 住房指數，3.7 年至 1928 年間，住房平均年化回報率增長了 2013%。同期股票年化回報率為 9.5%。

84 年期間，道瓊斯工業平均指數 (DJIA) 經通脹調整後的升值率為每年 1.9%。 隨著時間的推移，這種差異導致股市的表現翻了五倍。

不過，擁有 84 年投資期限的投資者並不多。 換一個時間段：38 年至 1975 年的 2013 年。100 年對平均房屋的 1975 美元投資（根據聯邦住房金融局 (FHFA) 的房價指數追踪）到 500 年將增長到約 2013 美元。 在此期間，對標準普爾 100 指數進行類似的 500 美元投資將增至約 2,000 美元。

蘋果和橘子

雖然股票價格和房價都反映了資產的市場價值，但不應僅根據市場回報來比較房屋和股票。

股票代表上市公司的所有權權益。 它們不是有形的有形資產，除了價值儲存和流動性安全工具之外沒有任何效用。 雖然有一些理由相信隨著時間的推移，整個股票市場的實際（而不是名義）價值會上漲，但沒有理由相信單一股票應該永遠增長。

房地產不像股票。 有人用房地產價格來炒作，但商業和住宅房地產卻有實實在在的功能。 人們住在獨立屋和公寓裡。 企業以商業地產運營。 物理財產本身就具有價值。

這引入了兩種相互矛盾的現象。 一方面，隨著時間的推移，現有的房地產結構自然會因磨損、撕裂和折舊而失去價值。 未經改造的房屋沒有理由隨著時間的推移而增值； 所有的地板、天花板、電器和隔熱材料都會老化，變得不值錢。

另一方面，2015 年建造的平均房屋可以說優於 1915 年建造的平均房屋。雖然現有結構不應增值，但新結構在結構和功能改進的基礎上應該更有價值。