從香港到悉尼，亞洲最昂貴城市的房價正在下跌

（彭博社）——亞太地區一些最昂貴的房地產市場在去年的高速增長後開始降溫。

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悉尼和香港的房價已開始下跌，而新加坡的房價上個季度幾乎沒有上漲，因為對利率上升和經濟逆風持謹慎態度的買家選擇觀望。

在低借貸成本和對疫情期間錯失良機的擔憂引發了從多倫多到奧克蘭的全球房地產熱潮之後，這種轉變來得突然。 悉尼的房價去年飆升了近 27%，而新加坡的房價漲幅為十多年來最大，而香港仍然是世界上買房最便宜的地方。

儘管該地區的情況各不相同，但經濟放緩背後有一些共同點。 對負擔能力的擔憂促使新加坡實施房地產限制，而通脹風險則導致各國央行考慮加息，這將使購房者更難支付抵押貸款。

與此同時，Covid-19 正在加劇中國房地產市場的阻力。 香港在遏制最新一波疫情的努力失敗後，正面臨居民外流的問題，而上海的封鎖則讓人們從打擊開發商過度債務引發的經濟衰退中迅速復甦的希望破滅。

萊坊亞太區住宅業務主管維多利亞·加勒特(Victoria Garrett)表示：“自全球金融危機以來，該地區各國政府對不斷上漲的資產價格更加警惕，而疫情也讓貧富差距擴大成為人們關注的焦點。” “儘管賣方市場的轉變將帶來更多機會，但買家可能會變得更加挑剔，對價格更加敏感。”

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加勒特估計，到 2022 年，該地區的住宅價格預計將以更溫和、更可持續的速度增長 3% 至 5%。 這低於去年 9.1% 的漲幅。

Garrett 表示，可以肯定的是，一些市場的需求可能會持續增長，部分原因是住房庫存不足的情況在未來 12 個月內不太可能得到緩解。 她補充說，由於加息週期仍處於初始階段，買家仍有機會利用仍然有利的融資利率。

其他地方的買家並沒有被嚇倒。 在英國，2004 月份房價以 20 年以來最快的速度攀升，而美國 XNUMX 個城市的房價也在飆升。

以下是主要城市最新住房趨勢的概要。

悉尼

隨著人們對央行將很快開始加息的預期不斷增強，澳大利亞人口最多的城市的房價在接近歷史高位的水平上顯示出疲軟跡象。

負擔能力已經給高端市場帶來了壓力，收入增長遠遠落後於價格上漲：2020 年 2021 月至 3.3 年 22.6 月期間，工資增長了 17%，而住宅價值則增長了 XNUMX%。 悉尼的房屋中位價值是該國工資中位的 XNUMX 倍以上。

此外，澳大利亞的家庭總債務佔可支配收入的比例接近令人興奮的 200%。 所有這些都讓這個全國最大的房地產市場的買家變得謹慎。 這座海港城市的房價繼 0.2 月份下跌之後，上個月下跌 2020%，結束了 XNUMX 年 XNUMX 月開始的連漲勢頭。

房地產公司雷·懷特(Ray White)首席經濟學家內里達·科尼斯比(Nerida Conisbee)表示：“這很大程度上與利率談論有關，而悉尼由於市場成本如此昂貴，因此對談論加息非常敏感。” 拍賣競爭的減弱“反映出人們的情緒確實發生了變化，人們願意支付遠高於底價的價格。”

香港

香港的住宅價格自八月以來一直呈下降趨勢，且看不到快速復甦的跡象。 挑戰包括經濟衰退和利率上升，以及因政治緊張局勢和嚴格的社會疏遠措施而沮喪的當地人和外籍人士的持續離開。

去年，該市的房地產市場勢不可擋，八月份的價格打破了紀錄。 據中原地產代理有限公司稱，此後房價已下跌 7.3%。瑞銀集團預計，由於人口外流和加息，今年房價將下跌。 高盛集團則更為悲觀，預計到 20 年將下降 2025%。

高力國際香港及大灣區研究主管Rosanna Tang表示：“至少在短期內，房價仍將面臨壓力。” “除了Covid-19之外，包括地緣政治緊張局勢和利率風險在內的其他市場不確定性也推遲了購房者的決策。”

新加坡

在經歷了房價十多年來漲幅最大的一年後，新加坡的房地產市場在房地產限制和高稅收的推動下正在降溫。 上季度新建私人住宅價格增速放緩至 0.4%，21 月份銷量跌至 XNUMX 個月來最低水平。

當局於 XNUMX 月推出了降溫措施，以解決負擔能力不足以及家庭可能難以以更高利率支付抵押貸款的風險。 今年二月，政府宣布提高針對富裕居民的房產稅，這可能會促使該領域的一些買家觀望。

不過，分析人士表示，鑑於當地人有真正的需求，例如那些從公共公寓升級到私人單位的人以及尋求獨立生活的千禧一代，這些限制措施可能只是短期解決方案。

第一太平戴維斯公司(Savills Plc)研究執行董事Alan Cheong表示，不斷上漲的消費價格也可能會刺激潛在買家儘早進入市場並保持購買力。 “通貨膨脹是推動需求的阿片類藥物，”他說。

上海

上海是中國最具彈性的房地產市場之一，在官員採取措施遏制開發商流動性危機導致的經濟放緩之後，住宅價格在經歷了三個月的下跌後，於 XNUMX 月恢復上漲。 現在，經濟反彈正受到金融中心全面封鎖的威脅。

仲量聯行亞太區首席研究官羅迪·艾倫 (Roddy Allan) 表示：“我們現在看到新冠疫情在上海的影響力更大，這可能會限制第二季度的市場。”

儘管如此，由於庫存較低和降息，該市的長期前景看起來更好。 經濟放緩迫使中國進入寬鬆模式，與其他主要經濟體的政策存在明顯分歧。 央行一月份近兩年來首次下調關鍵利率，各大銀行也降低了抵押貸款利率並縮短了貸款審批時間。

易居中國企業控股有限公司研究院院長楊紅旭表示，今年上海的房屋銷售可能會趨於穩定，年底前可能會出現反彈。

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