經濟衰退期間租金會下降嗎？ 租房者和房地產投資者可以期待什麼

關鍵要點

• 僅僅因為經濟衰退並不一定意味著租金價格下降。 事實上，在 2008 年經濟衰退期間，情況恰恰相反。
• 在當前的租賃市場中，我們已經看到租金價格的上漲速度有所下降，但這只會轉化為較低的租金價格，如果你在特定的市場。
• 如果您是房地產投資者，您可能知道不要指望租金價格會永遠上漲。 這種放緩應該是可以預料到的。

大流行對美國的租賃市場造成了嚴重破壞。 從阻止租戶賺取收入的企業倒閉，到暫停驅逐令，再到伴隨遠程工作機會的大規模遷移，2020 年 XNUMX 月的情況看起來完全不同。

有跡象表明，我們看到近幾個月租房者的價格上漲速度有所下降，但這並不一定意味著租金下降。

雖然沒有那麼多跡象表明我們正在經歷經濟衰退，但根據您的收入水平，我們可能會覺得我們正在經歷衰退。 然而，我們是否處於經濟衰退可能並不重要，因為經濟衰退並不一定意味著租金價格下降。

租金是粘性通貨膨脹的根源

租金上漲是促使 美聯儲開始加息. 當我們開始看到租金大幅上漲時，這被稱為“粘性通貨膨脹”。 當價格在 4.3 個月或更長時間的周期內經歷價格變化的費用上漲時，就會發生粘性通貨膨脹。

這意味著租金一旦上漲，就需要更長的時間才能減少。 更常見的是看到價格穩定一段時間而不是看到價格以實際美元計算下降。

23.5 年 2019 月至 2022 年 XNUMX 月期間，租金成本上漲了 XNUMX%，這抵消了工人在大流行期間可能在工資增長方面取得的任何收益。 租金下降到足以彌補這一歷史性增長的可能性很小。

經濟衰退期間租金會下降嗎？

租金價格很少會以對承租人有意義的方式下降。 當我們查看 1940 年至 2000 年間的租金價格時，我們發現 1940 年至 1950 年間全國總租金中位數略有下降。 然後，在接下來的幾十年裡有所增加。

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此數據特定於個別市場。 根據您所在的位置，情況可能會發生變化。 例如，在加利福尼亞、夏威夷和馬里蘭等州，租金價格在 1990 年至 2000 年間經歷了實際美元下跌。

1940 年至 2000 年之間出現過多次經濟衰退，但我們也可以查看 2008 年，以評估經濟衰退期間的租金定價。 2007 年至 2011 年間，經濟最糟糕的幾年 2008年經濟衰退，租金價格上漲。

大衰退後情況並沒有好轉。 根據政府問責局 (GAO) 的數據，2007 年至 2017 年間，又有 30 萬家庭開始將超過 50% 的收入用於支付房租。 其中一半人將超過 XNUMX% 的收入用於房租。

歸根結底，沒有硬性規定說在經濟衰退期間租金必須下降。

最近幾個月租金下降了嗎？

整個大流行期間的租金上漲是歷史性的。 隨著人們的遷移，一些城市和地區的需求 泡沫新興城市 爆炸了。 通貨膨脹和失控的房地產市場推高了全國范圍內的價格，但遠程工作選擇帶來的遷移使得某些地區的價格上漲更加劇烈。

從 2022 年夏末開始，價格漲幅逐月下降。 其中一些下降可能歸因於需求和定價的季節性變化，但這是自反彈開始以來增長率首次放緩。

當我們縮小到同比定價時，事情看起來並不那麼熱門。 截至 2022 年 7.4 月，與 2021 年 2022 月相比，全國價格上漲了 XNUMX%。在 XNUMX 年初，這些同比漲幅為兩位數，所以它們不再那麼劇烈了。

然而，這並不一定會為租房者帶來更低的價格。

在某些地區，降幅很大，足以導致租金價格小幅下降。 這主要發生在泡沫繁榮的城市，當地經濟無法在大流行性移民的高需求時期維持增長。

2023年租金會下降嗎？

房地產市場上發生的大部分事情都是區域性的。 雖然某些地區的租金價格可能會出現實際美元下跌，但總體情況傾向於穩定狀態，即租金停止以驚人的速度上漲，但不一定會下降。

穩定可能發生的部分原因是建築商一直專注於多戶住宅。 對於願意住在公寓而不是單戶住宅的租房者來說，一些地區的庫存正在增加供應以滿足需求。

事情可能放緩的另一個原因是人們沒有那麼多移動。 去過的人少了 購房 自美聯儲於 2022 年 XNUMX 月開始加息以來，離開租賃市場的人越來越少。 這推動了近幾個月的需求，推高了租金價格。

在這種環境下，租房者不太可能搬家。 如果他們在大流行早期就簽訂了租房合同，那麼他們現在支付的租金可能會比他們現在能找到的任何租金都低。

也就是說，如果您在過去一年確實獲得了一份新的租賃合同並且價格確實大幅下降，那麼一旦新的租金確實以實際美元計算下降，這可能會促使您尋找更便宜的住宿。

租金下降對房地產投資者意味著什麼？

如果租金以實際美元計算下降，損失可能不會像近年來取得的收益那麼大。 雖然這可能感覺像是短期損失，但您賺的錢可能仍比 2020 年多。對於那些在大流行之前購買房地產投資的人來說可能是這樣。

如果您正在考慮進入房地產遊戲，那麼在購買房屋或多單元房產時，應考慮減少租金。 但是，從長遠來看，它們的潛在下降率不太可能消除合適房產的盈利能力。

也就是說，下降速度將不成比例地影響不同的市場。 如果您在大流行的前兩年和需求經歷了巨大波動的地方擁有房產，您將需要特別密切關注事情。

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底線

國家經濟研究局 (NBER) 還沒有宣布經濟衰退. 無論我們是否正在經歷經濟衰退，我們肯定正在經歷一些特殊的經濟時期。

這是否是經濟衰退並不重要，因為這種衰退並不一定意味著租金價格下降。 每次衰退的經濟環境不同，這意味著結果會有所不同。

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