車禍、火車失事還是天啟？

這些天幾乎每天都會出現關於商業房地產的可怕警告。 儘管由於在家工作的增加，寫字樓市場受到壓力，但一些房地產專業人士看到了一個日益分化的市場， 分為“富人”和“窮人”。 投資者、租房者和城市——尤其是那些建築物老舊、衰落的城市——需要在接下來的幾個月裡密切關注，看看他們在哪裡跌落以及情況可能會變得多麼糟糕。

對商業地產的戲劇性負面評價很容易被發現。 這 舊金山標準 預見到一場“史詩般的商業房地產崩盤”將籠罩這座城市，將其與“城市、其預算以及提供與軌道相關的服務的能力”相提並論的火車相提並論。 不甘示弱， 彭博社 啾啾 “遠程工作正在扼殺曼哈頓的商業房地產市場”，類似的問題也延伸到其他城市。

但即使是那種語言也比不上什麼 紐約大學教授 Arpit Gupta 和他的同事 正在說，預測“辦公房地產啟示錄”。 使用紐約市的數據，他們估計“45 年辦公樓價值下降 2020%，長期下降 39%，後者代表 453 億美元的價值扣除”，這可能使該市陷入“財政厄運循環”。 類似的損害可能會打擊其他城市，進而影響國民經濟。

那麼我們如何理解其他糟糕的——但不是世界末日的——數據呢？ 商業邊緣的 38.70 月份的月度“全國寫字樓報告”發現寫字樓的平均掛牌率停滯不前，為每平方英尺 0.1 美元，“同比下降 XNUMX%”。 不好，但不是世界末日。 並作為 我最近注意到，一些城市，特別是在陽光地帶或擁有強大生命科學產業的城市，正在看到強勁的租賃市場。

其他數據告訴我們什麼？ 穆迪 記錄顯示，在大流行來襲的 2020 年第二季度，由商業抵押貸款支持的證券“拖欠率大幅上升”。 但銀行、人壽保險投資者和其他人重組了貸款並提供了寬容，降低了他們的拖欠率。 如果寫字樓市場面臨新的壓力，尤其是在美聯儲加息、全面借貸成本更高的情況下，這一策略將更難實施。

到目前為止，至少商業銀行現在似乎已經控制住了他們的房地產貸款。 在大流行最嚴重的 0.07 年第二季度，它們的沖銷率和拖欠率達到 2020%。 但在 2022 年前兩個季度， 美聯儲報告這些利率 為零，不是貸款質量急劇下降的信號。

甚至 2020 年的糟糕數字也與 2008 年的金融危機完全不同。 2009年至2010年，商業銀行貸款拖欠率連續2個季度超過XNUMX%。 自那以後，更嚴格的監管有助於控制寬鬆的銀行貸款，所以值得慶幸的是，我們沒有跡象表明商業貸款的失敗正在拖累整個經濟。

落後於總數字顯示商業房地產的一些積極跡象。 在過去的一年裡，夏洛特和奧斯汀等陽光地帶城市，或波士頓等生命科學集中的城市，租金都出現了兩位數的增長。 谷歌GOOG
和其他科技公司一直在城市中租賃大量空間，例如 紐約 和 芝加哥.

商業地產的最大風險是辦公空間陳舊、不受歡迎。 任何城市的數量都是評估其整體風險的核心。 雜誌圓桌會議 佩雷， 追踪私募股權房地產投資的公司發現了一個“充滿挑戰”但不確定的市場，其風險從建築和融資成本的通脹到迫在眉睫的衰退。

PERE 的專家看到了一個“分叉”的市場，有更多的現代建築（尤其是那些符合 ESG 標準的建築）和一些城市能夠很好地度過危機。 PERE 投資者看到了全職辦公室入住率減少的“新常態”，但辦公室仍面臨客戶“未知”的整體需求。

但這些是房地產投資者的觀點，他們可能（正如他們在街上所說的那樣）“談論他們的書”並對數字產生積極影響。 相比之下，考慮 紐約大學和哥倫比亞大學的“啟示錄”分析 教授。 通過將在家辦公的數據與來自房地產投資信託基金 (REIT) 的其他財務信息的財務信息相結合，他們預測“長期寫字樓估值比大流行前水平低 39.18%”以及“質量較差的寫字樓庫存......資產。”

如果他們是對的，那麼城市——以及經濟——將會經歷一段艱難的旅程。 儘管一些舊建築可能會被改造成住房，但這並不是一個簡單或直接的過程。 房地產價值暴跌可能會導致許多城市出現嚴重的財政問題，從而導致社會服務、教育、公共衛生和其他基本政府職能的削減。 我們還沒有進入世界末日，但我們都需要密切關注這種可能性。