房地產衰退是否即將來臨？

關鍵要點

• 本週的一系列住房報告進一步引發了人們對房地產市場可能即將出現溫和衰退的猜測
• NAHB 數據顯示，8 月份建築商對新建單戶住宅市場的信心下降了 XNUMX 個百分點
• 人口普查局報告稱，雖然 XNUMX 月份建築許可有所增加，但新屋開工量環比 (MOM) 和同比 (YOY) 均有所下降
• 全國房地產經紀人協會宣布 XNUMX 月成屋銷售和房價中值下降
• 儘管如此，許多專家認為，由於前所未有的消費者彈性和緩慢的下降速度，全面崩盤不太可能

房價和新建房屋正在下降。 抵押率 正在上升。 房地產市場衰退的猜測繼續在買家和房地產投資者中傳播。 對某些人來說，更有可能突然猛烈跳水； 其他人則認為明年會出現更緩慢、更溫和的回歸。

無論哪種方式，最近的一系列住房報告都為眾所周知的火災火上澆油。

本週新房報告

也許本週最大的住房報告來自 全國房屋建築商協會 (NAHB) 和富國銀行住房市場指數。

NAHB/Wells Fargo HMI 從“好”到“差”來衡量建築商對單戶住宅銷售預期的看法。 組件指標輸入一個季節性調整的指數，其中得分超過 50 表明大多數建築商認為條件“好”。

8 月份，住房報告發現，建築商對新單戶住宅建設的信心下降了 38 個百分點。 目前，這個建築商信心指標位於 2012 左右。這是六個月前水平的一半，除了大流行期間的短暫波動外，這是自 XNUMX 年 XNUMX 月以來的最低水平。

對於每個組成部分：

• 當前銷售情況跌至45，虧損9個點
• 35個月銷售預期降至11，降幅XNUMX個點
• 潛在買家流量下滑至 25，下降 6 個百分點

根據 NAHB 主席 Jerry Konter 的說法，高抵押貸款利率削弱了需求，造成了一種被認為“不健康和不可持續”的情況。

但這並不是本週發布的唯一住房報告。

人口調查局數據

本週，人口普查局和美國住房和城市發展部公佈了 XNUMX 月份新住宅建設數據。 根據 住房報告:

• 建築許可環比增長 1.4%，但同比下降 3.2%
• 私人住宅開工環比下降 8.1%，同比下降 7.7%
• 私營住宅竣工量環比增長 6.1%，同比增長 15.7%
• 單戶住宅開工量環比下降 4.7%
• 單戶住宅竣工量環比增長 3.2%

這些數據共同描繪了萎靡不振的建築市場。

雖然去年新項目的啟動率較高，但現在完成的項目多於重新啟動的項目。 （換句話說，房地產市場已經進入 下降趨勢.)

全國房地產經紀人協會數據

同樣在本週，美國全國房地產經紀人協會 (NAR) 宣布，1.5 月份美國現有房屋銷售量下降 4.71% 至 XNUMX 萬套。

儘管降幅符合經濟學家的預期，但仍是連續第八個月下降。 這也標誌著自 2007 年以來，現有房屋銷售量首次連續數月下降。

總而言之，房屋銷售總額同比下降 23.8%，市場上的房屋數量下降 2.3% 至 1.25 萬套。

與此同時，現房的中位價環比從 389,500 美元下跌至 384,800 美元，今年春季首次突破 400,000 美元。 NAR 數據表明，中位價格下跌可能會持續到 2023 年初，甚至更久。

正如 NAR 首席經濟學家勞倫斯·雲 (Lawrence Yun) 如此簡潔地總結的那樣：“市場顯然正在轉向。”

專家估計：市場可能跌幅高達20%

根據 Pantheon Macro 首席經濟學家 Ian Shepherdson 的說法，NAHB 的數據是一個“災難性”的跡象，表明任何報告的新屋銷售增長都是“更多的噪音”，而不是潛在的房地產好轉跡象。 特別是，Shepherdson 預測新建築和房屋銷售將繼續下降，對房屋價值造成嚴重破壞。

“這不是地板，”謝潑德森說。 “過去幾週抵押貸款利率飆升至近 7%，引發了抵押貸款需求的進一步下降，我們預計房屋銷售將持續下降至明年初。”

在 Shepherdson 看來，房價必須“大幅下跌”才能恢復房地產市場的平衡。 而且由於住房的供給曲線還沒有變平，需求暴跌將導致 較低的價錢. 總而言之，Shepherdson 預計“明年將下降 15-20%”，然後才會觸底。

這些住房報告的主要內容

其他數據——尤其是更高的抵押貸款利率——支持以下理論： 房價下跌 將持續數月。 對於一些人來說，最近的住房報告數據表明潛在的住房市場衰退。

房屋已經開始在市場上停留更長時間，從 16 天增加到 19 天。 大流行前，大多數房屋的平均上市時間為一個月。 此外，由於購房者避開了天價和不斷上升的抵押貸款利率，全現金交易保持在 22% 左右。 自 2022 年 3 月以來，美國央行已將利率從接近零上調至 3.25-4.25% 的區間，而聯邦基金利率目前預計年底將在 4.75-XNUMX% 左右。

儘管如此，這些因素共同作用開始壓低需求，這將導致價格長期下跌。 他們描繪了一幅幅不斷上升的利率上升、物質瓶頸和不斷削弱需求的房價上漲的全景圖。

NAHB 首席經濟學家羅伯特·迪茨 (Robert Dietz) 指出：“鑑於美聯儲的行動導致利率持續升高的預期，隨著住房收縮的持續，預計 2023 年單戶住宅建築將進一步下降…… 由於更高的利率和持續上漲的建築成本繼續使大量潛在買家無法承受，房屋擁有率將在未來幾個季度下降。”

我們是否正在接近房地產市場衰退？

上一次房地產市場如此瘋狂是在 2005 年至 2007 年之間，最終導致了 2008 年的房地產泡沫崩盤。 現在房地產繁榮受到抵押貸款利率飆升的威脅，供應下降 和 需求，有理由問：我們是否正在走向另一場房地產市場衰退？

儘管在經歷了一年破紀錄的價格上漲和最低的抵押貸款利率之後持續下跌，但似乎不太可能出現嚴重的房地產市場衰退。 相反，住房經濟學家普遍認為，任何調整都可能是適度的。 （換句話說，我們不太可能經歷另一場類似大衰退的房地產泡沫。）

現在和當時的一個明顯區別是大多數消費者在整個大流行期間表現出的驚人的經濟韌性。 更嚴格的貸款法規——許多是由大蕭條本身造成的——也發揮了作用。 如今，平均抵押貸款買家要求更多的股權和更高的起始信用評級。

此外，謹慎的建築公司已經緩和了新的建設，以確保他們不會過度供應。 不幸的是，這一事實似乎還在繼續提振價格，同時抑制庫存數量，因此需求和價格都不會有機下降。

相反，需求下降主要歸功於天文價格和 抵押貸款利率上升. 因此，雖然我們不太可能看到災難性的房地產市場衰退，但緩慢、洩漏的釋放——就像空氣從氣球中釋放出來一樣——也並非不可能。

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儘管在整個大流行期間，較高的房價已被證明對房地產投資者很有價值，但價格下跌和需求下降可能會給未來帶來麻煩。 更不用說，投資者 還 消費者——這意味著更高的通貨膨脹率和利率不僅會打擊你的投資組合，還會打擊你的錢包。

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