商業地產市場凍結，導致債券交易量暴跌

（彭博社）——由於不斷上升的利率削減了貸款量，違約嚇壞了投資者，商業抵押貸款債券的銷售量急劇下降，同比暴跌約 85%。

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根據彭博社根據沒有政府支持的交易編制的數據，今年迄今為止僅發行了約 4.27 億美元的債券，低於去年同期的 29.38 億美元。 投資者將此歸咎於美聯儲激進的加息行動，這使得借款人的再融資成本更高。 更高的利率還通過有效地提高買家的價格來減少房地產的銷售。

增加壓力的是最近辦公樓和零售物業領域的一系列違約，這使得債券購買者更加謹慎。 本週，彭博社報導稱，洛杉磯市中心最大寫字樓房東的母公司 Brookfield Corp. 因空間需求下降而拖欠與兩棟建築相關的貸款，而不是為債務再融資。 與此同時，與前總統唐納德特朗普在曼哈頓華爾街 40 號的大廈有關的貸款被列入貸款人觀察名單。 投資者正試圖取消該國最大的購物中心之一——位於紐約西尼亞克的 Palisades 中心的贖回權。

聯合國聯邦信用合作社首席投資官克里斯沙利文表示：“違約風險已經增加，如果利率上升和經濟放緩，問題可能會更加嚴重。” “所以，我認為謹慎和特別勤奮的做法是合適的。”

貸款量下降是在房地產市場活動放緩之後發生的，從 2022 年下半年開始，美聯儲開始認真加息。

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根據抵押貸款銀行家協會的數據，與前一年相比，去年商業房地產貸款（通常被重新打包為商業抵押債券的基礎債務）下降了 10%，從 804 億美元降至 891 億美元。 該貿易組織預計 15 年 CRE 貸款將進一步下降 2023%，至 684 億美元，再次削減可證券化和出售的貸款數量。

“一切都被凍結了，所以沒有原材料可以進行 CMBS 交易，”保險資產管理公司 Conning & Co. 的結構性產品主管保羅諾里斯在接受電話採訪時說。

在過去的幾周里，只有少數交易完成了交易。 銀行甚至在交易結構上變得富有創意，以試圖吸引投資者。 上週，由德意志銀行牽頭的一個貸方集團為管道 CMBS 定價，總額為 765.5 億美元，期限為 XNUMX 年——這在一個傾向於出售長期債務的市場中是一個反常現象。

“現在很難將新交易推向市場，因為房地產市場沒有發生任何事情，”諾里斯說。 “沒有人願意為他們的建築物再融資，由於不確定性，買賣雙方的期望存在巨大差距。”

沙利文表示，大部分投資者的需求可能會傾向於具有出色抵押品表現和讚助的交易。 “戰利品屬性仍將受到青睞。”

可以肯定的是，根據彭博指數數據，CMBS 指數的表現一直優於更廣泛的投資級債券市場，今年迄今上漲 1.14%，而後者的漲幅為 0.85%。

上限率

美聯儲的加息週期也導致資本化率或資本化率上升，這是一種類似於債券收益率的衡量標準。 最近這些數字一直在上升，因為房地產價值一直在下降，抑制了交易量。

巴克萊銀行的 CMBS 策略師 Lea Overby 說：“沒有人願意在力所能及的情況下承受損失。” 據彭博社報導，根據 Green Street 的數據，美國商業地產價格在 13 年下跌了 2022%。

但由於通脹持續居高不下且失業率處於低位，美聯儲可能不得不維持加息更長時間。 “如果經濟衰退的風險變得更加嚴重，那對商業房地產市場來說將是艱難的，”她補充道。

在今年餘下的時間裡，巴克萊銀行估計 CMBS 的發行量將保持在較低水平。 到 2023 年，該銀行預測將有 25 億美元的管道債務——或由多個資產支持的債券。 它預計將有 45 億美元的單一資產、單一借款人債券或由單一財產抵押支持的證券。

Overby 表示：“市場需要學習如何在這種新的利率機制中發揮作用，並就應該在何處定價達成共識。” “市場越早意識到這是新的現實，就越好。”

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