中國房地產開發商的現金流暴跌超過20%

北京——據牛津經濟研究院（Oxford Economics）稱，中國房地產開發商的現金流在過去十年穩步增長後，今年出現萎縮，這是這些公司維持生計能力的標誌。

根據該公司首席經濟學家 Tommy Wu 的分析，截至 24 月份的開發商現金流按年率計算同比下降 XNUMX%。

數據顯示，至少自 2009 年以來，幾乎每年的增長都急劇放緩。 截至 15.22 月，總資金按年計算為 2.27 萬億元人民幣（20.11 萬億美元），而 2021 年為 XNUMX 萬億元人民幣。

下降之際，中國 XNUMX 月份的信貸需求低於預期，而房地產開發商的困境仍在持續。

大約兩年前，北京開始打擊開發商高度依賴債務增長的行為。 尤其， 恆大違約 去年年底。 其他開發者喜歡 世茂 也違約了， 儘管似乎擁有更健康的資產負債表。

雖然投資者對中國房地產公司持謹慎態度，但開發商現在面臨失去另一個重要現金流來源的風險：購房者預付款。

在中國，房屋通常在竣工前售出。 但自 XNUMX 月下旬以來，一些購房者抗議公寓建設延誤 停止按揭付款。

“問題的癥結在於房地產開發商沒有足夠的現金流——無論是因為償債成本、房屋銷售低還是資金濫用——來繼續項目，”吳在上週的一份報告中說。

“解決這個問題將重建購房者對開發商的信心，這將有助於支持房屋銷售，進而改善開發商的財務狀況。”

根據摩根士丹利截至 2 月 10 日的分析，超過 XNUMX 億美元的高收益房地產開發商債務將於 XNUMX 月到期，是 XNUMX 月的兩倍多。

這家美國投資銀行在 15 月 XNUMX 日的一份報告中援引一項專有的 AlphaWise 消費者調查報告稱，大約四分之一在竣工前購買房產的購房者傾向於停止支付抵押貸款。

不僅房地產佔 中國大部分家庭財富，但分析師估計房地產和與房地產相關的行業佔中國GDP的四分之一以上。 房地產低迷導致今年經濟增長整體放緩。

為了支持經濟增長，中國人民銀行已經降息，包括 週一意外削減 機構的某些一年期利率提高 10 個基點，稱為中期借貸便利。

仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究負責人布魯斯龐表示，雖然中國人民銀行可能希望此次降息能夠減輕一些購房者的負擔並幫助開發商獲得貸款，但問題不僅僅是資金問題。

他指出開發商如何發現自己更難獲得資金，並且不得不更多地依賴預售給購房者。 但他補充說，由於對未來就業和現有投資產品回報的期望，人們對購買新房越來越謹慎。

儘管多份報告稱政府計劃為開發商提供資金，但中央政府尚未正式宣布對房地產的更廣泛支持。 上個月政府高層會議的宣讀材料說 地方政府負責交付完工的房屋。

根據吳的分析，在開發商資金的三大來源中，預付款和定金今年下降幅度最大，下降了 34%。

年化數據顯示，作為資金來源的信貸下降了 22%，而包括股票和債券在內的自籌資金下降了 17%。

投資基金基本上遠離中國房地產開發商，減少了潛在的資金來源。

Brandywine Global 的助理投資組合經理 Carol Lye 在給 CNBC 的電子郵件回復中說：“令人擔憂的是，高層決策者在解決房地產開發商的資金問題方面缺乏意願和速度。”

Lye 表示，該投資管理公司對中國房地產的配置較低，而 Brandywine 持有“在政府支持方面得到優先考慮的優質房地產債券”。

一些投資者甚至轉向亞洲其他地區的公司。

“我們已經退出了幾乎所有在中國住宅的持股。 就收回敞口而言，這更像是一種觀望遊戲，”駿利亨德森駐新加坡的亞洲房地產股票投資組合經理劉鑫燕表示。 她拒絕分享這些銷售的時間表。

“該地區仍有許多選擇，尤其是現在重新開放，新加坡、澳大利亞基本上恢復了全面重新開放，基本面強勁，”她說。

她共同管理的頂級持股 宏信亞太物業收益基金 包括Japan Metropolitan Fund Invest、豐樹物流信託和恆隆地產。

晨星公司的帕特里克·葛本月在一份報告中表示， 一些基金已從中國房地產轉向其他亞洲高收益行業，如印度可再生能源公司和印尼房地產。

總體而言，報告稱，投資於中國房地產基金的資金在六個月內下降了 59%。

但報告稱，投資巨頭貝萊德是購買中國房地產債券的公司之一——包括世茂的債券。

資產管理公司沒有回應 CNBC 的置評請求。

— CNBC的Michael Bloom為本報告做出了貢獻。