加利福尼亞錯過了商業地產的目標

我永遠不會聲稱自己是房地產專家； 這樣的指定需要多年處理房地產市場的挑戰和機遇（以及許多細微差別）的經驗。 但我確實知道，商業地產經常空置很長時間。 空蕩蕩的店面和被劃為商業用途的地段可能會讓鄰居和希望看到住房用途的人們感到沮喪。 商業用途創造了更高的回報，但也帶來了複雜性，例如難以找到租戶。 Covid-19 對各種規模的企業的影響加劇了這個問題。 加利福尼亞州立法機構制定了兩項新法律，以使在空置的商業地段上建造住房變得更加容易，但與其他立法一樣，政府一方面給予，另一方面採取。

在深入研究新的加州法律之前， 參議院比爾6 (SB 6) 和 議會法案2011 (AB11)，值得研究為什麼商業地產可能會出現問題。 網上有一個很棒的教程 財富建設者 這指出了商業和住宅房地產的優勢和挑戰。 使商業房地產更有利可圖的相同原因也使租賃變得更加困難：穩固的商業租戶可以產生長期的現金流，但企業可能需要更長的時間才能做出承諾。 例如，較大的連鎖店需要企業批准。 許多企業對空間和位置有獨特的需求，包括廚房等。 長期承諾意味著在簽署交易之前通常需要更多考慮。 再加上全球流行病以及工作實踐和客戶期望的變化，很容易看出為什麼一些商業物業空置，甚至可能會增加視覺衝擊。

因此，考慮激活這些類型的房產用於住房是很有意義的，特別是如果某些房產可能永遠不會恢復商業用途。 當住房需求推動有限的供應推高價格時，情況就更加真實了。 沒有太多想法，我的第一個想法是讓這些房產在整個過程中得到快速跟踪——也許完全跳過分區過程——然後變成住房用途。 這正是 SB 6 和 AB 11 的目標，允許將商業物業轉變為住房，而不會受到分區法規或市議會的大量本地麻煩。 但是賬單能兌現嗎？

為房地產客戶提供建議的律師事務所 Holland Knight 對每項法案進行了非常簡潔和有用的總結。 這是他們對 HB 6 的總結：

“6 年加利福尼亞州參議院法案 (SB) 2022 並未提供部長批准途徑，但確實允許在商業劃區物業上使用住宅，而無需重新分區。 然而，要援引該法律，申請人必須同時承諾工人的現行工資和‘熟練和訓練有素的勞動力’的要求。”

對不起。 你聽到的聲音是我的手拍打我的額頭，然後是一聲嘆息。 你可能還記得 我對現行工資要求的批評 在低收入住房稅收抵免 (LIHTC) 項目中。 在我看來，作為一個政策問題，補貼幾乎任何東西都沒有錯。 支付更多的工資和培訓更多的工人顯然是一種好處。 但這也是一種成本，而且往往是很大的成本。 早在 2010 年，當聯邦政府大力資助大量能源效率康復項目時，我就有了真實的生活經歷。 問題在於，它們包含的工資要求會消耗掉原本用於改善的長期能源節約。 同樣，消除分區障礙可以節省時間和金錢，但如果高昂的勞動力成本和其他勞動力需求消除了這些節省，那麼住房就會變得不那麼可行或更昂貴。

讓我們看看 Holland Knight 對 AB 11 的總結。

“2011 年的 2022 年加利福尼亞州議會法案 (AB) 提供了一個簡化的部長批准途徑，與 35 年的 SB 2017 相當，用於在商業區劃土地上符合現行工資並滿足特定經濟適用房目標的多戶家庭項目。 該立法提供了兩種不同的資格選擇：一種是由位於商業區土地上的 100% 低於市場價格 (BMR) 的項目支付建設費用，第二種是位於“商業區”的混合收入（通常為 15% BMR）項目。走廊。 資格進一步受到許多需要仔細審查的場地和項目標準的限制。”

又是那個聲音。 對不起。 所有這些要求聽起來很複雜，不是嗎？ 返回并快速查看我的帖子 權利 和 允許. 任何在美國建造房屋的人都可能會對“進一步受限於需要仔細審查的眾多場地和項目標準”這句話視而不見。 其中包括環境審查、 加利福尼亞的危險過程. 再一次，加州立法機關無法抗拒用一隻手施加的要求，這可能抵消了他們用另一隻手授予的好處。 不可能知道這些額外要求是否會出現任何新住房，但請記住，“負擔得起的”住房意味著收入限制，更多審查意味著更多成本。 使一個項目在商業地產上與一個或兩個一起工作是一個難以拼湊的難題。

這裡的教訓與加利福尼亞努力減少對住宅區劃要求的地方法規的教訓相同（看我仔細研究住宅立法)：減少需求同時增加更多並不是真正減少需求。 像勞工這樣的政治家和利益集團發現幾乎不可能放棄這個過程，即使他們承認規則會增加成本，從而降低迴報，以至於項目無法運作。 這種人格分裂在加利福尼亞並不是獨一無二的，而是在全國普遍存在。 從概念上講，我們還有很長的路要走，以建立足夠的公眾支持，讓他們簡單地讓開，讓住房發生。